激辩：楼市拐点是否到来？

　　楼市限购解禁，限贷政策又随之松绑，这让人们对紧绷的房地产市场的前景一下子乐观了起来。那么这些刺激政策的推出，是否预示着楼市拐点的到来呢？

　　日前，央行丢下一枚“重磅炸弹”：房贷新政出炉，贷款还清便为首套房，且可以享受基准较大折扣优惠。楼市限购解禁，限贷政策又随之松绑，这让人们对紧绷的房地产市场的前景一下子乐观了起来。那么这些刺激政策的推出，是否预示着楼市拐点的到来呢？

　　三角洲房产机构总经理陈好认为，限贷政策放开等于放松了购房者的“钱袋子”，使得更多人可以入市购房。理论上讲，这一政策的放开将可以释放市场上30%左右的购买力，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。加上之前楼市限购解禁，政策的利好会较大程度的刺激楼市成交。但当前楼市库存压力仍较大，市区商品房总库存量达到120多万平方米，这还不包括接下来几个月内将要上市的大量房源。即使有政策刺激，市场仍将处于去库存阶段，涨价仍言之甚早。

　　平安易居董事长姜毅表示，此次房贷新政并非仅仅针对刚需购房者，对购买第二套、第三套住房的家庭来说意义更大。毕竟买房不用受那么多限制了，且购房成本也将大大降低。接下来新政将逐渐落地，后续信贷的额度与信贷的利率变化将是影响市场的关键因素。短期内市场向好，或将迎来成交高峰，但从长期来看市场仍将以“稳”为主。未来去化库存仍是开发商的主要策略，如果市场趋好，可能会一定程度上影响开发商的定价策略，优惠空间有所收窄，但涨价的可能性不会很大。

　　房价点评网广州高级分析师肖文晓认为，央行新政修正了之前限贷政策“认房又认贷”的做法，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，鼓励改善型购房，对于释放楼市的改善型需求有重要的意义。楼市盼望了那么久，终于等来了改善型需求这股回暖的新力量，使得今年10月份的市场行情值得期待。此外，新政还把首付和利率的自主权交还给银行。也就是说，如果银行认定是优质客户，买第三、第四套房都有可能在首付和利率上获得优惠，对市场无疑又添利好。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，新政出台标志着这一轮房地产调整提前结束，房地产已经进入新的周期。本次最大的调整并不是在信贷领域的调整，而是在最高管理层的顶层认识发生了根本的变化，具体地说就是投资性购房得到了国家层面的正式认可。央行新政取消三套限贷令突破了“国十条”中第三套房不能贷款的红线，正式承认了人们在房地产市场的投资需求。

　　无锡克而瑞高级分析师刘烨认为，限贷放开后价格走向借势炒作多过实际行动，对于开发而言，2014年的上半年是他们受伤比较重的半年，所以第四季度成交压力依然很大，扬言涨价大多只是一种借势炒作。在业绩压力面前，盲目涨价的开发商因该不会占大多数，整个市场的价格应还会维持比较长时间的一个稳定状态。即使存在涨价也只会是以小部分的房子涨价来试探市场反应，若果反映较好会可能会有跟踪。但现在购房者对价格还是比较敏感，所以如果成交量上不去，价格上涨也不会实现。

　　融侨观邸营销总监杨天佑认为，今年市场有一些危机出现。消费者观望心态浓厚。年底之前，对于房价来说，应该不会有太大变化。房企业绩压力比较大，前三季度大部分房企业绩完成率只有60-65%，四季度，房企继续执行以价换量的销售策略的可能性会比较大。

　　中原地产首席市场分析师张大伟认为，从国庆成交看，世联本周客户上门指数提升，环比上周上升了64%，其中一线城市的增长幅度要大于二线。从最新的情况看，房地产开发投资完成额占固定资产投资完成额比重接近20%，信贷松绑政策对市场影响逐渐体现。在开发商低价推盘和政策利好的刺激下，四季度成交量环比将筑底回升。反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。但因为库存的积压去化时间较长，预计出现大规模反弹的可能性短期较小，而且信贷的供给量也不会超过2012年。

　　国家高级注册策划师杭卫表示，政策放开对于改善型用户来说是一个利好消息。只要把贷款还清，就可以再买一套。但实际效果还有待观察。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，目前根据房地产投资统计的有关数据以及部分城市的不完全观察，9月份的房地产市场有积极的变化，主要是销售量有所回升，房地产价格降幅有所减少。今年房地产分化调整的态势仍在持续，但是房地产市场的运行总体仍比较稳定，三、四线城市的调整幅度大一些。

　　文_本刊记者 江玲