农民工市民化成楼市去库存救命稻草

　　2015年12月中旬，被认为是中国经济重要风向标的中央经济工作会议提出，将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一。中国新的城市政策已经从户籍人口方面打响了第一枪。

　　点评：继刚需购房者、改善性需求购房者之后，农民工已成为中央决策层眼中“能够支持住房消费”的庞大购房群体。根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二、三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的手段。从这一角度来说，城镇化进程中的“新市民”将成为最佳群体。

　　根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心的数据，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求。不过，这一政策出台后，不少业内人士也表示质疑和担忧，更有地产行业学者直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机’的祸根”。一方面，目前对进城务工的农民仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源才能令其放心购房。事实上，对农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200～300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

　　中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，2016年无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。

　　在这场去库存“歼灭战”打响之时，天量库存数据再次成为击中要害的“痛点”。国家统计局公布的数据显示，截至2015年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，创下新纪录。从某种意义上说，依靠“新市民”群体买房去库存似乎“远水难解近渴”。但实际上，这一政策背后还有着更深的用意。

　　在中央层面对经济政策的表态中，户籍改革被多次提出，这实则代表着“新市民”群体在稳定整体经济增长上被赋予重要作用。而这种重要作用则表现在其对短期经济稳定和中长期经济拉动都能带来引擎作用。从长远来看，农民工市民化将带来继发性的楼市需求，为楼市带来新的内生增长力，同时与此同步的产业配套、就业需求都成为经济增长的保证。而从短期来看，在农民工市民化的要求下，与之相关的行政性调节手段也可以有的放矢。

　　农民工市民化后，除了通过对新市民降低信贷购房门槛、加大补贴优惠力度刺激市场成交之外，收购存量商品房作为保障性住房的需求也将被放大。

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