楼市“去库存”要“两手抓”

　　楼市“去库存”已上升到“国家任务”。截至2015年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比2015年9月末增加2122万平方米，再创新高。而2013年9月，全国商品房待售面积44636万平方米，两年间，这一数据增幅达53%。按人均住房面积30平方米计算，可供2200万人居住。若加上2015年前三季度新开工、在施工及竣工住宅，未来几年有约60亿平方米住宅上市，可供至少2亿多人居住。如此循环往复，库存越积越多。尽管日前召开的中央经济工作会议阐释了2016年宏观经济政策方向，其中化解房地产库存将是经济工作的五大重点任务之一。但是，未来一段时期内，楼市供给总量非但不会下降，反而会大幅的超量供应。

　　2016年是“十三五”的开局之年，中央经济工作会议上的表述是为未来经济发展透露方向性的信号。扩大需求是房地产政策的“常规武器”，而降房价、促重组等则是“新式武器”。2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。同时，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策也正在相继推出。从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求；同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位；在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。其重点是，对现有的城镇住房制度进行改革，即不能仅仅是为了消化房地产库存而“去库存”。

　　在2015年的中央经济工作会议公报中，尽管“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。但是，楼市“去库存”说易行难。一是从2015年年初楼市3·30政策出台后，多数二三四线城市的开发商就一直按照“以价换量”的策略在出清库存，部分标杆房企的楼盘也加入了降价行列，原有的降价楼盘降价幅度也一再增加，部分楼盘全年降价幅度甚至累计超过25%。二是尽管许多农民工有在城市落户的意愿，但并不意味着这些人有能力买得起房子。一些地方政府也早已尝试着把农民工群体纳入城市住房保障体系。比如，四川省在2013年就把公共租赁住房的30%定向供应给农民工，房租按当地市场租金一半左右水平确定；在福建，多地还探索在农民工集中的开发区、园区，引导各类投资主体面向用工单位或农民工开展公共租赁住房业务。同时，多地政府还通过棚改货币化安置方式消化库存，但成效并不显著。

　　楼市“去库存”，降房价是关键。“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在现今的楼市里，也同样如此。房地产的潮水正在退去，裸泳者光着屁股浮现出来了。即便国家再度出手，但是经过了快速扩张的“黄金时代”，“黄金房地产”这桌麻将也过了拿地即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代。尽管2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至2015年11月仍超过6.9亿平方米。“2011年以来的五年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。”一如中国房地产业协会原副会长朱中一所言，“能活下去，就是万幸”。业界大佬王石一句“楼市不妙”，早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。随行就市是市场经济最基本的一个规律，价格规律不会以人的意志为转移，房企要冷静分析房价上涨的概率。如果再没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？楼市“去库存”，房企要有“诚意”。

　　2011年以来，全国房地产投资额一直高于销售额，大量的资金沉淀于存货之中，这是一个直接关系到发展快慢甚至生死存亡的问题。从目前的情况看，除少数地区外，全国大部分区域的房价上涨预期已不复存在，人为（或政策）延长的繁荣也正在终结。数据显示，在公布2015年三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。所以，房企必须清楚自身所处于房市周期的哪个阶段？是选择与周期共舞，还是与周期抗衡？否则，就真的危险了。买房这事儿，总经理说了不算，买不买房的决定权最终还在老百姓的手里。所以，拯救自己还得靠房企自己，适当降价才是最明智的选择。

　　去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。但是，真要“去库存”，一点儿都不容易，太不容易了。从表面上看，虽然每一个地方政府都有动力推动去库存，但真正的目的还是出让土地。从本质上看，地方政府要政绩，而没有土地出让就没有钱去做政绩工程、民生工程，并且各个城市之间也在相互竞争，每个城市也都要争取排名。所以，真正影响“去库存”的是土地财政。而且，房价是由成本决定的，房价不稳或持续上涨必然影响“去库存”。一项调查显示，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房企税费占总成本的26.06%，并呈渐增之势。其中，各地的政府规费“最少的37种，最多的157种”。广东省房地产行业协会2013年发布的研究报告称，营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种税费约占房价的15%左右。

　　降房价“去库存”，最简单也最容易操作。对政府而言，把地价压下去。“房价这么高，和开发商没什么关系。”一如曾经的“地产大佬”任志强所言，房企不是慈善机构，房企的让利空间最终还要取决于房地产开发的成本。所以，既不要以为政府收的是房企的税，更不要以为地价拍成天价就是好事，房企支出的每一分钱最终一定都纳入到开发成本里，拿地的成本越高，房价也自然水涨船高。房企有权在法律的框架内追逐超额利润。事实上，像房价及库存的波澜起伏，本就是市场经济的自然现象，用任志强的话说，“用市场的办法是可以解决房价问题的。”当然，政府也可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价，但不宜用行政的手段“去库存”。

　　应当看到，楼市“去库存”不仅仅是单一市场或行业的问题，政府介入或政策调控（农民工“市民化”）应当谨慎。按照常住人口统计，我国2014年的城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，我国2014年的城镇化率是35.9%。这二者之间的差额，主要构成就是2.5亿左右的农民工。因此，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化来消化库存是一条捷径，短期内也确实可以消耗商品房存量。但是，大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是“需要”而非有效需求，存在着潜在的风险。所以，鼓励农民工市民化需要政府“托底”。不但要通过财政补贴等政策来支持购买力较低的农民进城买房，未来还需要持续维持房地产价格相对稳定，尤其要持续稳定的提升农民工收入。否则，非但不一定能达到政策预设目的，还会诱发社会问题。

　　楼市高库存，自有环环相扣的逻辑。楼市去库存，是一盘很大的棋。“去库存”，不但要打“组合拳”，还应有系列改革作支撑。因为楼市“去库存”牵扯到官员的政绩、GDP，以及房地产行业及其上下游的产业链和稳定经济增长及就业等诸多问题。其中，最重要的是房地产业及其上下游企业均从银行借了不少钱，如果楼市库存无法消弭，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机。所以，楼市“去库存”是不得已而为之。但是，就整体、全局和长期而言，若没有“配套措施”，而是盲目的鼓励农民工在城市里购房，颇有“抱薪救火”之感。当然，笔者持此观点并非否定“通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”的政策导向。而是认为，如果仅仅是发补贴之类的手段，依然是饮鸠止渴。“以人为本”背景下的农民进城购房，不但要有“顶层设计”上的考量，还要有一系列配套改革跟进，比如户籍制度改革、农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等等。

　　楼市“去库存”要打“持久战”。统计显示，2015年11月，各地住宅市场成交量继续保持高位水平。2015年11月新建住宅成交面积较2015年10月同期微降1%，较2014年同期上升8%。其中，一线城市同比基本持平，二线城市表现积极，同比上升17%，而三四线城市低迷依旧，同比下降21%。所以，从短期看，“去库存”的效果不会很明显。这是因为，不少地方政府以往太过于依赖于土地财政，而绝大多数的房企也认为只要拿到地就能“数钱数到手抽筋”，以致于楼市库存体量难以消化，加上经济大势及人口老龄化等多个因素，投资楼市等于买个“雷”。即便是刚需购房者，持币观望者也不在少数。基于此，楼市“去库存”必须“两手抓”：一方面通过财税、信贷等金融政策激发合理需求，比如降低首付比例，给首套房免税、降息、补贴，以及通过成本核算把房价控制的合理的范畴之内等；另一方面要强化政府主导、市场调节的作用，比如户籍改革，政府从市场上的存量房中购买保障房、廉租房，从而加快“去库存”。

　　“去库存”并不“神秘”。对房企来说，“去库存”的核心是“保命”。尽管降息、降准以及宽松性财政金融政策，会使楼市有一定的好转。但是，市场会更加分化，尤其是三四线城市的中小房企可能会面临着“洗牌”的风险。毕竟城市太小了，有钱的人早就买了几套房。若房价持续上涨，暂时买不起房的家庭及改善性购房者依然会持币观望。如果看不到这一点而往死里扛，高企的财务成本不但会侵蚀企业利润，若造成亏损，还会带来现金流风险，乃至威胁到企业生存。所以，即便项目无利可图甚至轻微亏损，中小房企也应该坚决“去库存”，趁市场反弹之机离开。对政府而言，只有让房价回归到普通大众大都可以接受的合理价位，才是真正的“去库存”。反之，借“去库存”给房企帮忙或抬升房价，非但挽救不了房地产业的颓势，反而会累及整个经济发展。

　　刘英团

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