新一轮楼市调控会效果几何

　　8月9日晚，合肥发布了史上最严限贷政策。2天后的8月11日，苏州出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。

　　二线城市唱主角的新一轮楼市调控卷土重来？房价将何去何从？

　　房价走向要看政策落实情况

　　谢逸枫（亚太城市房地产研究院院长）

　　央行8月12日公布的7月份金融数据彻底刷屏了。

　　7月份人民币贷款增加4636亿元，分部门来看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。显而易见，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款依旧发挥了新增贷款“主力军”作用。

　　值得注意的是，当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的决定性力量。

　　值得注意的是，目前只有北京、上海和深圳等15个城市地产市场投机性资金比例达到40%左右，全国绝大多数城市95%的需求都是用于自住，这部分是正常需求。

　　但以房贷大规模增长为代表的居民加杠杆隐患值得重视。尽管相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增幅，的确高出长期可持续的水平，这已引起了相关部门的关注。

　　苏州、合肥、南京等城市限购限贷政策重启，目的是通过去杠杆，打击投机投资，消除泡沫，稳定楼市预期，促进房地产市场长期健康稳定发展。其一是房贷去杠杆，提高房贷首付，给火热的楼市高烧降温，遏制房价上涨过快。其二是限购、限贷，打击投机投资需求，防止房价再次暴涨。其三是提醒开发商不要盲目抢“地王”。其四是消除泡沫，让楼市健康发展。

　　但这轮楼市调控效果如何，还有待于观察，落实与执行才最关键。

　　以税收政策挤出炒房“赚钱效应”

　　易宪容（青岛经济学院教授）

　　实际上，一个由过度宽松的金融杠杆或银行信贷推动的房地产市场，基本上已经是投资或投机为主导了。这个市场上住房的消费属性功能基本上退化，多数住房是投资品或金融品。

　　在这种情况下，住房的价格不是由于住房的实质性供求关系来决定，而由市场的预期来决定，而市场预期又取决于金融市场利率水平、金融杠杆的高低及信贷可获得的难易程度等。

　　只要金融条件满足，市场预期房价上涨，投资者就会涌入房地产市场，并进一步推高房价。反之，如果市场预期房价下跌，投资者会全部退出市场。

　　如果这些城市的房地产限购限贷政策不能够引导市场预期逆转，反之还以房价上涨预期来引导居民进入房地产市场，那么对抑制房地产泡沫的作用并不乐观，还有可能令房地产泡沫越吹越大。

　　再者，目前看，并不是由土地价格决定房价，反而相当程度上是房价决定了土地的价格。所以，要抑制房地产泡沫，文章还得做在对房价的预期上。但是，当前这些二线城市的房地产限购政策似乎并非从这方面入手。

　　抑制房地产泡沫，根本上需要用税收政策把住房的居住功能与投资功能严格地区分开，并让住房回到其基本的居住功能。指望通过信贷政策去除房地产的赚钱效应，恐怕是不可能的。

　　告别疯长，但也不会暴跌

　　马光远（经济学家）

　　我之前讲过，2016年中国房地产数据的高点会停在二季度末，由一二线城市营造的疯狂的房市行情并不符合中国房地产的基本面。但从现在来看，这种疯狂的背后，和实体经济本身的低迷，以及除了房地产，几乎很难再找到赚钱和安全投资的领域有很大的关系。

　　2016年上半年，推动房地产走高的一大因素是货币。然而推动这个风口的因素在5月份悄然改变，人民日报“权威人士”的讲话不断地纠正跑偏的货币政策，要求“稳健的货币政策就要真正稳健”。3个月后，效果凸显，7月份，中国的金融数据随着一些宏观指标的下滑出现了跳水。

　　8月15日晚，人民银行在官方平台上对此进行解读，特别提到：在经济发展“新常态”和落实“去杠杆”任务的大背景下，货币信贷增长的中枢水平可能比过去有所调整，对此也需要适应。这句话可谓意味深长，最直观的翻译仍然是，M2（广义货币）高增长的年代结束了，货币大放水结束了。

　　其实不用再去分析南京、苏州等城市最近的调控，也不用去分析它们成交量最近的腰斩，以及房价收入比到了何种惊人的程度。只需明白，失去了货币政策的支撑，房地产的各项数据其实早已经见顶，今年中国房地产的高潮期在上半年已经结束。但在经济增长前景迷茫的情况下，一些人预测的暴跌情况更不可能在今年出现。只是，买房子投资的风险越来越大。

　　避免资产价格的进一步上涨

　　李迅雷（海通证券首席经济学家）

　　前不久的中央政治局会议提到要“抑制资产泡沫”，因为任由资产泡沫膨胀，其结局肯定是泡沫破灭。但要让泡沫逐步消退，就必须控制货币总量，避免资产价格的进一步上涨。

　　资产泡沫究竟是指什么资产呢？从资产的体量看，房地产显然最大。全国城镇住宅的总市值，估计在120万亿元以上，超过A股总市值的两倍。因此可以大致判断，房地产的泡沫应该是目前资产泡沫中体量最大的泡沫，且房企的杠杆率本身就很高，居民房贷加杠杆上升的速度很快，房地产泡沫一旦破灭，对银行等金融机构的冲击会非常大，同时也会影响到钢铁、水泥、有色、化工等相关产业。

　　因此，政府要管治的重点显然包括房地产。从最近几个房价涨幅较大的城市重新限购或提高二套房首付比例等举措看，似乎也印证了这一判断。

　　“权威人士”的说法是，“货币不要再扩张了，因为边际效应递减；股市、汇市、楼市要回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段”。对此，我的理解是：今后货币政策回归中性，M2增速不是非要达到13%不可，股市和楼市都不再去刺激，不要为了保增长而放弃调结构。

　　因此，我对于今后资产市场结局的判断，基本上和过去的判断一样：在一个相对自由的市场里，价格是难以人为控制的；在对房地产市场去杠杆的过程中，楼市的部分资金会流向股市，存在偏弱的跷跷板现象。我仍坚持过去长期以来的判断，中国股市的高估值现象会长期存在。