互联网短租发生纠纷，如何维权

　　日前，有位微博名为“汪莫言”的短租平台房东发布博文“控诉”：某自称上海戏剧学院学生的人，在网上租用了汪的客厅拍毕业作品，却随意破坏房间，连未同意出租的“卧室也变成一个垃圾堆”，事后租客却一走了之。

　　这一事件折射出共享经济模式下互联网短租业的问题和风险，一方面是租客对房源的质量与安全感到不放心，另一方面遭遇“野蛮毁屋”租客，房东索赔并不容易。

　　当互联网短租双方发生纠纷，租客和房东如何维权？屡屡遭遇诚信困境的短租业，又该如何走下去？

　　不论线上线下，租房的法律关系是相同的

　　肖飒（北京大成律师事务所合伙人）

　　常见线上短租平台的业务模式为：房东、租客均在平台注册，房东发布房源信息（定价、待客频率和时段），租客在平台查看信息，确定房源并预定。房东、租客通过平台签署电子合同、承诺等文件，明确各方权利义务，平台向房东或房客收取佣金。

　　线上短租表面上看是新鲜事物，但与传统的线下租赁业务的法律关系是相同的。房东将房屋交付租客使用并收取租金，就构成房屋租赁合同法律关系。平台撮合两者达成房屋租赁交易，平台与两者就形成居间合同法律关系。

　　房东、租客、平台都有提供真实信息的义务。房东应提供个人房屋产权信息，确保租赁合同顺利履行；房客应遵守相关治安管理规定，配合房东在法定期限内到租赁所在地公安派出所备案登记（这一点目前是线上短租的灰色地带）；线上平台应承担信息真实性的审查义务和信息安全保障义务。

　　当线上房屋短租发生纠纷时，房东和租客均有权依据其通过平台签署的电子文件的规定，双方协商解决，协商不成的，有权提交至有管辖权的法院诉讼或仲裁委员会仲裁解决。现在发生的问题，多出在租客的不文明行为导致房东屋内物品损失方面，如短租平台设置有房东保障金计划的，当房东的房源遭受房客破坏，且破坏超出了房客缴纳的保证金的金额，则房东有权要求平台以房东保障金计划项下的资金进行补偿。如短租平台为房东提供房屋保险的，当房东的房源遭受房客破坏且符合保险理赔条件的，房东有权通过保险获赔。平台应保留证据并可依据电子合同规定向租客追偿损失。

　　用户选择会加速市场净化

　　李国琦（速途研究院首席分析师）

　　短租行业发展的困境，主要在于两点：

　　一是房源数量与房东审核的平衡。从目前房源数据来看，途家42万套、蚂蚁30万套、小猪8万套、Airbnb3万套。而根据携程的统计数据，国内酒店数量大约25万家，考虑每家酒店可以同时接待的客户数量，酒店的接待能力就不是短租能比的。尽管房源不足，盲目追求房源数量而忽视对房主的审核，对于短租行业的发展是重大隐患。

　　二是房源质量与价格的平衡。目前，短租的房源形式主要是民宿、公寓等，而现在很多酒店也开始进行线上运营，并突破传统的酒店形式，推出了公寓住房等。面对来势汹汹的短租业，酒店业可谓寸土不想让。此外，传统的自如等租房企业也开始将触角向短租延伸。短租和酒店竞争的唯一优势就是租金，但租金又和住房质量挂钩，如何平衡这种质量与成本的矛盾，是短租行业面临的一个重大问题。

　　对于目前短租业的风险，有一个选择题摆在平台企业面前：房主的资质，房屋的合法性，住客的素质、信用体系等信息，要不要加入到平台中？要，就意味着平台需要承担更多责任，相当于提高了自己的风险。企业要降低风险、减少责任也很简单，即风险下放——我只提供信息，一切让租客和房东自行配对、自行核实。这样的话，企业是没有风险了，但是整个短租行业的风险就更高了。

　　我认为，风险和问题对于一个新兴行业来说，就是一种推动力。当短租行业的竞争激烈到一定程度，用户选择就会不断加速市场净化，房东不诚信、租客不文明等问题也就会在平台发展中找到解决之道。

　　以信用闭环降低系统性风险

　　陈驰（小猪短租CEO）

　　短租行业存在的风险颇多，如在租住过程中用户双方的人身、财产安全难保障，陌生人之间难信任等一系列问题。Airbnb的做法值得借鉴。它在发展之初就主动启动安全应对措施，包括创建负责安全与信任的部门，创建房主安全教育中心，设计增强工具来核实用户资料等。

　　保证房屋卫生和安全，归根结底还是要建立在完善的诚信体系之上。美国的短租行业之所以发展得比较健康，是因为他们有着一套完整的诚信评测体系。各方哪怕有一次低信誉的记录，都要付出极大代价。如租客破坏短租房卫生，会被给予差评并被列入黑名单。至于偷盗或危害他人安全者，将受到更严厉的惩罚。

　　完整的诚信制度及相关体系的建立，才是保证在线短租市场能够发展的根本。如果信用体系是完整的，那么基于互联网，以实名制体系为基础，打造一个完整的信用闭环，就可以把系统性风险降到很低。

　　首先，房东、租客在交易前须经身份信息验证，以使所有交易有据可查。对于新上传的房源，平台要进行访问、实拍以确保信息真实。还应为平台用户构建一套信用评价指标，比如，小猪与芝麻信用合作，用户可关联自己的芝麻分（芝麻分从200分至800分不等，200为极差，700~800分就是非常诚信的标志）。倘若机制是完整健全的，用户行为必然受到相应的约束，长此以往，用户习惯也将发生很大改变。

　　信用保障是根本，但保险也不可或缺。小猪短租为房东、租客双方分别提供了家庭财产保险及意外伤害保险，一旦有纠纷产生，在保险先行赔付的基础上，平台会介入进行协调。

　　必须解决经营资格审核和税务问题

　　蔡思斌（福建创元律师事务所律师）

　　网络短租是房屋租赁市场差异化需求的表现。目前短租市场还处在发展的初期阶段，应完善配套法规，让网络短租这种绿色消费方式走上规范化运作之路。

　　2015年发布的《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》提出：放宽在线度假租赁、旅游网络购物、在线旅游租车平台等新业态的准入许可和经营许可制度。

　　这表明了政府对推动在线度假租赁行业发展的意愿。在线度假租赁属于在线短租范畴，因此，在线度假租赁准入和许可制度的监管细则，在线短租业务内亦可参照适用。

　　为了避免无法厘清平台、房东和租客三者的关系和责任，目前应首先解决在线短租平台和房东的经营资格审核问题。房东和租客通过在线平台进行交易，平台有时是居间中介，有时就是出租人，这些混乱定位都需要进一步明确。定位不清楚则必然发生责任推诿，发生纠纷时，在线平台的身份将关系到自身的责任承担以及房东与租客的权利义务。

　　此外，房屋租赁应当也必须办理登记备案，如何确认网络租房订单的合同效力及办理备案登记的细节，监管部门和各平台应当制定具体的操作规定，目前在备案方面可谓是一片模糊地带。

　　其次，短租市场还有法律和税务的问题有待解决。短租市场存在的税务问题，对于传统酒店业而言是一种不公平竞争。而在居民区内进行短租生意，是否要经过小区其他业主同意，目前类似问题在法律上也没有明确的规定。

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