加息的房市解读
- 来源:银行家
- 关键字:加息,房市,解读
- 发布时间:2010-12-13 16:45
自2009年底以来，伴随着中央一轮紧似一轮的房地产调控，差别化房贷成为调控金融机构房地产贷款的一把利剑，房贷规模增长率、房贷规模占比等指标虽呈现出一定下降走势，但态势不够稳定。从房市的视角看，央行加息应该可以理解为是加固差别化房贷政策效果的一项措施。
加息的房市动因
房贷增速减缓，降势待稳
进入2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款的同比增长势头趋于减弱，特别是5～8月，走缓趋势明显，但9月的数据是14.75%，表露出重新走高的迹象（见图1）。调整贷款（见张中华在《房地产与资本市场》中提出的一个经验公式：房贷=国内贷款+商品房销售额×0.5.此处略作调整将商品房销售额，调整为住宅销售额。）在9月抬头的迹象更为明显，9月的同比增长率比8月高近15个百分点。而此前的5～8月份的走势表现跟国内贷款非常相似。
由上，衡量房贷规模的两个指标国内贷款和调整贷款在2010年5～8月份经历了连续3个月的下滑后，9月份表现出止跌反弹迹象，房贷降势有待加强。
从环比增长率的视角看，图2表明，2010年以来房贷呈现较同比增长明显的下降趋势。国内贷款从1～3月的47.62%下降到1～4月的23.92%，再降到1～5月的21.92%，这一数据再度下降，随后到1～9月的这一数字分别是18.43%、14.70%、12.22%和11.09%。调整贷款在5～8月也走出了与国内贷款大致相同的环比走势，但9月的这个数字是29.23%，比8月升高了近16个百分点，表现出较为明显的回升态势。房贷环比走势也表明，自2009年底以来的房贷新政需要新的手段进行加固。
从房地产资金来源中国内贷款的占比角度看，走低趋势不是太明显。图3表明，2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款占比呈现逐步下降趋势，从6月始连续三个月处于20%以下的水平，调整贷款占比的走势与之类似，连续三个月徘徊于44%～45%之间。但无论是国内贷款还是调整贷款，逐月下降幅度不足0.5个百分点，而且从9月的数据看，虽然国内贷款占比继续走低，但调整贷款占比却上升了约6个百分点。如此的态势反应，房贷占比随着房贷增速趋缓虽也表现出一定的下降趋势，但趋势不明显。而且，9月的调整贷款占比有走高迹象。
综上，从房贷规模增长率、房贷占比等指标看，中央政府2009年底始的房贷新政，经过近半年的时滞后开始显现其预期的政策效果，但房贷增速走低的趋势不稳固，因此，加息成为加固房贷新政的选项之一。
差别化利率难抑按揭贷款涨势
紧跟中央政府2009年底结构化的房地产调控政策，房贷政策结构化的典型特点就是“差别化信贷”从1月的着眼于窗口指导，到2月的坚守既有政策，不下限贷令，到3月的整肃地产信贷，到4月的落实“房贷新政”，再到9月底的“二次调控”，可以说是一月更紧一月，对房地产金融市场的压力也是一月大过一月。这一特点反应政府对房地产市场的监管和调控有一定顾忌，担心过快过紧的政策和措施或导致房地产市场硬着陆进而殃及GDP的回稳成果。只是由于房地产市场对政策的反映过于迟钝，特别是3月召开的“人民代表大会”刚刚闭幕的第二天竟诞生新地王，这实际上可以解读为蔑视中央紧缩楼市的政策。基于此，中央政府才不断旋拧房贷螺丝，加大紧缩力度。
回顾中国政府的房贷政策路径可以看出，“差别化”是应对自房地产市场亢奋的金融手段之一。中国政府差别化房贷政策的使用起自2003年，该年6月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定购买第一套自住住房的首付比例最低是2成，利率下调10%；而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行的对策是，适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。四年后即2007年9月，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
但2008年底，出于应对全球性金融和经济危机的需要，差别化的房贷政策事实上形同虚设。在实际操作中，各商业银行将一套房、二套房、多套房的贷款大都模糊化为首套房贷款，并按照优惠利率（同档一般商业贷款的70%）计息。
2010年，中国政府又重新擎起差别化房贷的大旗，目标在于通过调整购房者购房价格，促进形成合理的住房需求即支持首套房消费需求、抑制投资、投机性需求，甚至是改善性需求。那么2010年以来的个人按揭贷款需求所做的反应是什么呢？
首先，从余额的角度看。图5是关于个人按揭贷款余额增长率图表，2010年以来无论是个人按揭贷款同比增长率还是环比增长率均呈逐渐下滑趋势。反映，差别化房贷新政具有总量紧缩效果。但对于差别化贷款最可期待的个人按揭贷款之结构性走势，由于统计和监管机构尚未公开披露相关指标数据，本期报告无从对该走势进行观察和判断。从总量走势看，个人按揭贷款下滑的趋势应该可以反映出投资和投机性购房需求贷款在下降，但无法判断首套房购房需求是否出现了上升。由此，尽管2010年中国房地产政策的核心是“结构性”、“差别化”，但是从公开披露的数据看，本文只能观察到总量性的结果，看不出“结构性”、“差别化”的结果。
其次看月度数据的走势。图6表明，同2009年相比，个人按揭贷款同比增长率出现了大幅下降，主要原因应该是2009年的增长率太高，而不是2010年的增长速度下降太快。事实上，从环比增长率看，6月和7月出现一定程度的下降后，8月和9月出现了较大幅度的回升。由此可以判断，2009年个人按揭贷款的疯狂涨势并没有得到有效遏制。
尤为引人关注的是，中国房地产信息网和中国统计局（因中国房地产信息网有关房地产数据来源于中国统计局，本文将两机构数据来源视为同一来源）发布的房贷数据与中国人民银行分布的房贷数据存在巨大出入。2010年，中国人民银行在金融机构贷款投向统计报告中开始披露房贷数据，从一季度、上半年和三季度数据看与前者有重大差别，央行数据竟分别是统计局数据的2.3倍、2.1倍和1.8倍。更有甚者，央行披露的2010年上半年的数据竟已经超过中国统计局2009年披露的全年数据。
应该认为，央行关于差别化房贷、加息等的政策决策的数据基础是其自身获取的统计数据，更有价值作为本文的分析依据。遗憾的是，由于央行没有在其2009年及其以前公开发布的金融机构贷款投放统计报告中披露房贷数据，本文从央行渠道无从知晓2009年的情况，但从央行对2010年三季度金融机构贷款投放统计报告中的用词可以看出其中玄机。在报告中，央行将2010年三季度的房贷增速同2009年底比较，而没有同2009年三季度比较，由此得出增速下降的结论。试想，如果同2009年三季度比较得出的结论是增速下降，央行就应该不会拿2009年底的数据进行比较。由此本文推断，2009年三季度的房贷增速实际上是上升的。此种推断也更有助于我们理解，央行加息剑指之一是房市。
房屋售价难降，投资热度不减
图7给出的是2010年以来的房屋销售价格指数。同个人按揭贷款走势分析一样，由于2009年的价格上涨过快，观察2010年的同比指标虽然具有相对意义，但意义不大。更富有研判价值的还是其环比数据，那么，这个指标告诉我们的信息是，房屋销售价格在经历了5月和6月的小幅回调后，7月开始走高。由此，即使不能得出房价还在涨的结论，至少可以断定房屋销售价格的下降走势并没有形成。
图8则表明，相对于2009年，2010年以来房地产业投资热情继续高涨，看不出退烧迹象。由此，2009年底以来的房贷新政在房地产开发和销售市场的效应，可以依据房屋销售价格指数和房地产投资开发指数两个指标的走向得出较为明确的结论：政策效果未达预期。
加息效力：一粒感冒药
那么，从房市的角度言，加息意味着什么？本文的基本判断是，0.25%的加息对依然潇洒的房市而言，只是一粒普通的感冒药，单凭这粒感冒药不会令房市退烧；但本次加息是此前不断趋紧的房贷新政的继续，因而基于此前政策的效力，可以期待本次加息具有降温房市的效果。
从本期房市调控行为的运行轨迹看：2009年以来不断加码的房贷新政带有明显亦步亦趋的特征，不是一下而是逐步拧紧房贷螺丝。这一特点反应政府对房地产市场的监管和调控有一定顾忌，担心过快过紧的政策和措施或导致房地产市场硬着陆进而殃及GDP的回稳成果。对这一特点另一个可以解释的视角是，以往关于房市调控和监管往往会引发房地产市场的过快冷却或迅速发烧，特别是2007年以来，房价如同过山车（如图9）。本轮调控反映出政府试图寻找驾驭房市的合理力道，以期中国房地产业走上一条持续稳健的发展之路。由此可以判断，本次加息是在不断趋紧的差别化信贷基础上，又拧了一把螺丝。尽管幅度较小，但还是能起到一定的紧缩效果。
从调控手段看：加息意味着房市调控从单纯的结构性转向“结构”和“总体”并用。不像此前差别化信贷一样，10月20日的加息将包括中低收入购房家庭或首套房贷群体都涵盖其中，不管是所有类型的商业性房贷还是政策性房贷均提高了贷款利息水平，事实上，央行公布信息的当天，公积金贷款利息就同时进行了上调。这表明，房贷调控在此前结构性紧缩的基础上，增加了总量紧缩的手段，以增加使房市退烧的药力，相应地退烧效果还是可以期待的。但从这粒感冒药的结构性反应看，显然中低收入群体的药力反应和高收入者是不一样的，前者一定比前者更敏感，而后者可能有不小的抗药性。也许，央行此举的初衷在于将中低收入家庭从高烧难退的商品房引开至保障性住房领域，问题是，中低收入者保障性住房贷款的信用能力也不足，加息有可能会进一步降低中低收入家庭的信用能力。由此而言，加息在总体紧缩房市，抑制房市投机的同时，可能会抑制中低收入家庭的真实需求。
从加息的中间目标看：此次加息旨在加大房市资金的成本，增加封堵房市资金的力度，以进一步减少房市资金，并最终达到为房市降温的目标。但对于财大气粗的房地产老板而言，所加成本能否降低其借款意愿，有待时间求证，相反，在目前存在政府隐性担保的金融体制下，放贷银行反倒会增加收息机会。同时，来自非信贷渠道的资金占有较大比重，如果不能改变房地产的向好预期，这部分资金的供给弹性将很可能用来弥补加息带来的信贷减少缺口。还有一个加大房市资金成本的要项即房地产税，而且该比值是房地产全部价值的一个比例。加息的药力有待税费配合。
笔者期待：治标又要治本
本次加息、连同2009年底以来的差别化信贷背后隐含着银行的一个重要判断，过多的信贷资金流入房市，成为持续膨胀的房市泡沫的重要推手，所以将通向信贷的大门关紧一些，房市就会降温。这样的判断和决策不无道理，但中国房市发展到今天这样一个地步，更根本的原因还是，房市制度设计存在缺陷。首先是房市的定位问题，虽然一直倡导其民生主导的方向，但实际上自2003年被确定为支柱产业后，就日益走向商业化的不归路，现在则是过度商业化。其次是由于房市定位的过度商业化，相应的导致金融支持体系也过度商业化，商业性房贷占比近90%。再次是我国现行的中央和地方事权和财权结构不匹配的财税体制，客观上导致地方政府土地财政化，地方政府成为地价和房价持续走高的主力军。第四是中国到目前为止竟还没有将住房立法纳入议事日程，这在一个世界上住房需求压力最大的国家，的确是难以理解的。基于上述“治本”层面的考虑。笔者期待“治本”层面的变化，提出如下四方面的建议。
重构房市民生导向的发展定位。确定中低价位房为主的住房供应体系。应该承认，1998年住房改革启动时的住房定位是正确的，这一年国务院推出的23号文明确提出，中国要建立经济适用房为主的住房供应体系，这一定位典型体现了中国房市的民生导向，但不知何故2003年的国务院18号文改变了这一定位，仅仅将经适房作为住房供应体系的一部分，规定多数家庭购买或承租普通商品住房，房市的商业化之旅因此快速启动。因此确定民生导向的发展定位，与其说是创新不如说是向已经确立的正确方向复归。
重构房市金融支持体系。目前过度商业化的房市金融支持体系，必然会导致金融机构“嫌贫爱富”。走出过度商业化的误区，首先需要建立有效地针对中低收入家庭住房建设和消费的政策性金融支持体系，形成类似于美国那种包括政策性住房银行体系、保险和保证体系在内的一整套金融安排。其次是创新包括信托、基金、债券等在内的多种金融工具，改变目前商业金融过于依赖商业银行的状况。
当务之急是尽快建构满足保障性住房三年规划需要的金融支持体系。要点有二，一是重组国家开发银行，分离其商业银行业务，恢复其政策性银行的本位。主要功能是为包括保障性住房建设在内的国家公共基础建设项目提供融资支持。就保障性住房而言，其一是为保障性住房建设直接提供信贷支持，其二是为保障性住房建设中的商业性融资提供担保支持。二是由住建部牵头财政部、央行、发改委等部委成立保障性住房消费信贷担保基金，为低收入家庭的保障性住房消费贷款提供担保、保证或保险。
其他。一方面是尽快推进住房立法进程。起码是尽快制订和颁布《住房法》。这样一部法律可以从根本上为中低收入群体的住房权益提供保障。二是以事权和财权匹配为原则，深化税收体制改革，理顺中央政府和地方政府间的责权关系，从制度上封堵地方政府土地财政化的门窗。三是尽快将房地产税的“空转”试点转为“实转”试点，进而在全国主要城市施行房地产税。
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