住房租赁发展迈入快车道

　　未来十年，住房租赁有望成为中国房地产增长空间最大的一个市场。

　　近年来，随着大都市圈房地产价格的上升，租赁市场受到越来越多关注。尤其是进入2017年，政府连续出台支持性政策，租赁市场的发展正备受瞩目。

　　这一背景下，对国内租赁市场现状进行分析和前瞻性展望，对于培育和发展市场化租赁具有重要的宏观含义。

　　一个基本判断，是住房租赁市场发展有助于推动住房合理消费。

　　住房租赁在发达国家居住结构中占有重要地位，美、日、英三国租赁家庭占比普遍在35%左右。中国这一比例仅为21%，即便一线城市也尚未超过40%。因此，中小户型、中低价位的租房供给，有助于实现“住有所居”的社会目标，从而推动人口有序流动，实现以人为中心的城市化。

　　从统计数据分析，住房租赁市场短期内不会对购房市场产生明显影响。中国不少城市的租赁人群与购房人群重合度不太高。前者普遍在30岁以下，需求以单间为主。这些人短时间内不会进入购房市场，租购同权有助于解决他们的住房问题。

　　另一个判断，是一二线城市的住房租赁需求正快速增长。中国城市主力格局是“3+6”，包括环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群三大城市群，加上南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都6个主力城市。这些城市中的人租房需求更大，对品质、装修、配套以及交通便利性等有着更高要求，对住房租赁体验和服务的期待也越来越高。

　　第三个判断，是住房租赁市场将构成未来经济增长重要动力来源。住房租赁产业联动效应强，对建材、家具、装修、维护、搬家、保洁等上下游的带动作用明显。这些租赁产业链能拉动GDP增长，增加就业岗位。

　　以美国为例，住房租赁产业已逐渐替代了原来盖新房带来的收益。未来10年，住房租赁则有望成为中国房地产增长空间最大的一个市场。

　　在这个大趋势下，以下情景将越来越清晰。

　　首先，政策基调会保持平稳，推动租购并举。其次，未来住房租赁人群将更多元化，租房倾向将普遍上升。再次，租期逐渐增加。美、日单身人群平均租期超过1年，中国青年长租公寓平均租期只有6-8个月，有很大拓展空间。最后，租金回报率将逐步回归可持续的正常水平。现今中国大部分城市租金回报率只有1%-3%，未来这一状况有望缓解。

　　把这些情景综合在一起，并大致测算：未来3-5年，中国将有超过两亿人进入租房市场，租金规模将超过2万亿元人民币。

　　当然，挑战也依然存在。

　　客观地看，今天不少推出租购同权政策的城市并不存在租赁不足的矛盾，真正租赁不足的城市，似乎没有足够动力去大范围实施租购同权。（支点杂志2017年12月刊）

　　巴曙松（中国银行业协会首席经济学家）

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