中国准备好迎接“房住不炒”时代了吗

　　中共十九大报告提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前中国政策制定者正在研究建立房地产长效机制，以解决房地产市场中的一些长期性、结构性问题。房产税是房地产长效机制中的一个重要措施。

　　2017年12月，财政部长肖捷在《人民日报》发文指出，房地产税立法工作需稳步推进。将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　自2011年上海、重庆两地试行房产税以来，中国一直在推动房产税立法工作，希望使地方政府财政收入来源多样化，并抑制房地产投机活动。中共十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，但由于立法争议以及对可能产生的社会影响的担忧，这项法律草案一直未提交全国人大审议。肖捷提出的路线图表明拖延已久、备受争议的房地产税制度已在决策层初步达成共识，正在加速推进。

　　在不断重申房产税改革顶层设计之时，首先需要澄清市场和公众的误解。

　　推行房产税的目的主要有以下几个方面：一是降低房地产交易环节税收比重，增加持有环节税收，使房地产投资属性正常化；二是使其成为地方税收收入的主要来源，缓解地方政府对土地财政的依赖；三是调节房地产市场，通过提高投机成本来平抑房价；四是调节收入分配。

　　从国际经验来看，房产税能够增加地方政府财政收入，地方政府也需要使用房产税改进当地公共服务。在中国，房产税要成为地方主力税种仍需较长时间。此外，房产税稳定房价的效果并不明显。一方面，考虑到房产税的提高空间有限，对房价的平抑作用也将是有限的。另一方面，难以通过加大投机成本抑制投机需求，在目前这个卖方市场，税负可以轻易转嫁给买房者，反而会推升购房成本。在调节收入分配上，还需要有效区分不同群体和地区的收入差距，以发挥再分配作用。鉴于此，在房产税改革的具体设计上，如何处理房产税与地方治理、开征房产税与稳定税负及纳税人承受能力、中央与地方转移支付等多方面的关系，均需要给市场和公众以明确的预期。

　　其次，如此重要的财税政策的设计应该更加谨慎，充分听取不同利益主体的意见表达。

　　房产税争议的背后暗含着公众对税收负担及财富流失的焦虑。有关方面除了建议尽快完成房产税立法程序外，对征收范围、免征额、税率、税收优惠等细节语焉不详，这已成为公众争议的主要问题。有媒体估算，如果按照北京市平均房价65000元/平方米、每套100平方米、税率2%估算，每年要缴纳的房产税约13万元。不明确的细节毫无疑问会增加公众的焦虑感。目前的房地产相关税收具有“重交易、轻持有”的特点，相关税收涉及增值税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、城建及教育附加、印花税和房产税10类税种，但持有环节只占其二。因此，需要重设房地产开发建设、交易和持有环节的税赋，避免重复征税。在保持行业税负稳定的前提下，对持有环节征收房产税的同时应降低流转环节税负。

　　再次，房产税的推进还有赖于多项配套制度和立法的推进，包括全国不动产统一登记的落地，房地产价值评估体系和标准的出台，以及税收征收管理法、个人所得税法的修订。政策制定者应处理好立法和征收、试点与整体推进、开征房产税与产权制度改革等之间的关系。

　　总而言之，在各方利益交织下，房产税立法是一项极为复杂的工程。房产税开征的法理基础需明确，必须考虑纳税人的实际负担，不影响宏观经济稳定运行。唯有在此基础上，房产税的开征才具有现实可能性。而为了凝聚共识，房产税必须取之于民、用之于民，最终用途也必须用于房屋质量维护以及廉租房、政策性住房补贴等基本公共服务上。中国现行的住房制度、财税制度以及房地产经济、地方政府“土地财政”的特殊背景决定了房产税的推进难度。在房产税改革的过程中，不能低估其操作的难度以及耗费的时间。

　　吴思

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