万科A：龙头地位突出 未来业绩可期

　　随着万科2017年度报告的公开和钜盛华拟处置万科9个资管计划的披露，万科A被推到了风口浪尖，其股票价格走势也成为市场关注的焦点。2017年度报告显示，万科业绩继续保持稳定增长，实现营业收入2429亿元，同比增长约1%；实现归母净利润280.5亿元，同比增长33.4%。在业绩持续稳健增长，宝能系的“地雷”逐渐退出的情况下，万科A或将迎来新的生机。

　　集中度持续提升龙头强者恒强

　　从行业层面来看，房地产行业近年来集中度持续提升，龙头企业占领的市场份额越来越大。2017年销售额达到千亿级别的房企数量创新高达到17家，前三甲碧桂园、万科、恒大的全年业绩均超过5000亿元。数据显示，2017年前四大房企销售金额的占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。由此可见，房地产企业呈现出一种强者恒强的趋势，资金、土地、利润更倾向于流向龙头企业。

　　作为房企前三甲的万科近年的发展趋势与行业发展趋势保持一致，其市场份额也同样呈现一种扩张形态，2005年销售额突破百亿，2007年突破500亿，2010年突破1000亿，2017年突破5000亿，同时市场份额上升至3.96%比2016年提升0.86个百分点。此外，在2009-2017年间，万科销售额一直保持在克尔瑞榜单的前三甲，2017年更是以45%的高增长实现了5300亿的销售额，同期新增土储货值6380亿元左右。通过分析2012-2017年的拿地市占率，可以看到除2014年以外，拿地市占率不断提升，从1%提高到超过4%。万科拿地市占率在稳健提升，拿地成本也控制在合理区间内，中小房企的拿地成本在4%-6%之间，但万科拿地成本一直维持在低位，除龙头规模优势外，也体现出超高的成本控制及管理水平。

　　随着房地产行业集中度的提升，龙头企业占据的市场份额会越来越大，资质差的一部分中小企业会被挤出房地产市场，碧桂园、恒大、万科这种龙头企业注定会强者恒强。

　　政策持续降温

　　从政策层面看，经历了2016年1、2线城市和2017年3、4线城市的房价暴涨，楼市去库存战略基本被“房市用来住的，不是用来炒的”指导思想替代。国家对房市是一种抑制状态，各地也纷纷出台了限购、限价、限贷、限售、摇号等政策，这些政策焦点在于“房地产去金融属性”和“保障居民合理住房需求”。

　　但从市场情况看，政策对一线城市的房价有抑制作用，比如深圳自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来，虽然每个月每平方米有数十元的降幅，但深圳新房均价每月均稳定在5.5万元/平方米上下。即：在各种限制政策出台后累计到现在，深圳房价一共下跌几百元，对于平均每平米5.5万元的房价来说只是杯水车薪。虽然环京城市带的房价大跌，甚至部分楼盘腰斩出售。然而，即使北京楼市成交量清淡，但房价降幅并不大。二线城市中，成都、西安、南京和杭州等地虽然政策压制极严，但房价依旧坚挺。从安居客统计的各楼盘平均挂牌价（有一定水分，但不影响纵向对比）看，4月四大二线城市房价分别为：成都：17075元/m2；西安：11333元/m2；南京：19696元/m2；杭州：26505元/m2，同比2017年房价最高点的涨幅分别为：9%、9%、-16%、-4%。进入2018年，除南京小幅下挫外，其余3城依旧保持上涨。这一走势得到了链家二手房价格走势的支持。（见表一）

　　有机构坦言，一线城市未来依旧是中国经济的核心，但崛起中的二线城市将会是经济增长的亮点。从近期此起彼伏的人才争夺战中可以想见，在一线城市无法立足的人流，正持续向崛起的二线城市聚集。而准入门槛的提高，资金向寡头房企的倾斜，将使深耕一、二线城市，拥有资金、资源、土地储备以及规模优势的万科继续保持行业领航。

　　战略布局多元未来业绩可期

　　长期以来，万科在财务方面实现稳健增长，2017年房地产业务结算毛利率达25.82%，同比增加6.05个百分点，每股基本盈利2.54亿元，同比增长33.4%。公司销售增长迅速，2017年销售金额5299亿元，增速达45.3%，市占率由2016年的3.1%上升至3.96%，在22个城市销售金额位列当地第一。截止2017年底，公司已售未结算资源高达4143.2亿元，同比增长48.9%，为未来业绩兑现提供有力的保障。同时，万科净负债率低，2017年经营性现金净流入823.2亿元，增长108.7%。公司在手货币资金1741.2亿元，货币资金覆盖率达280%。公司净负债率从2016年的25.9%下降到8.8%，降低了17个百分点。高业绩增长与低负债率均为万科提供有力的财务支撑，不管是在巩固龙头地位还是适度加杠杆扩张产业上为其提供有力保障。

　　万科董事长郁亮表示，中国房价单边快速上涨的时代已经结束，要想实现业绩的可持续增长需要对房地产行业进行新的战略布局。从2014年开始，预判到房地产黄金时代结束的万科，开始以房地产为核心进行多元业务拓展，目前已在物业服务（万科物业）、商业地产（印力集团）、物流地产（万纬物流&普洛斯）、长租公寓（泊寓）、养老地产和轨道物业等细分领域处于领先地位。分析2014-2017年万科的财务数据可以看出，万科对房地产市场的走向和定位很精准，能够准确找到新的业绩增长点，同时，围绕房地产的创新地产服务项目在万科的业绩收入中所占的比重也越来越大，并将成为万科的支柱性营业收入。

　　由于万科在2016和2017年拿地储备较多，在土地市占率较高的情况下，按照拿地到销售3年的周期估算，公司18-20年的销售额将继续增长，在行业整体增速较低的环境下，公司销售市占率将继续快速提升，万科未来几年推盘量值得期待，同时也是未来几年增长的主要驱动因素，王者龙头地位固化。此外，2018年4月3日，钜盛华公告拟处置万科的9个资管计划的公告，虽然在一定程度上动摇了股民对万科的信心，但没必要过度恐慌，钜盛华会通过大宗交易或协议转让的方式来减持而非直接在二级市场抛售，在这种情况下股价剧烈波动概率不大。万科A在股权纷争开始落幕，行业寡头争雄的当下，其投资价值依然值得期待。

　　实习记者 董晓