上海火宅楼周边隐患深种
- 来源:瞭望东方周刊
- 关键字:上海,火宅楼,周边,隐患
- 发布时间:2011-01-05 15:38
望着面前焦黑的楼体，王文娟沉默哀悼，心头同时泛起一丝隐约的恐惧---她想起了自己的家。
先天不足
王文娟住在青海路云海苑小区，地处南京西路与青海路交汇，正对着上海电视台的广场绿地，小区建有由裙房联为一体的南北两栋28层塔楼，深红色的外墙格外显眼。
竣工前，云海苑被描绘成一个黄金地段，闹中取静的顶级楼盘。但在2003年正式交房入住后，居民们渐渐发现，外表精致的大楼内有乾坤。
首先感到不对劲的是北楼居民。同一栋楼竟然有118号、128号两个门牌号码，进入楼内，住户靠外墙的疏散楼梯间被锁死，原本两梯四户的楼面竟被纵向切成两半。
被封锁的另一半，是商业用途的“景观类办公房”。
商住两用房在新世纪初就被明令禁止。开发商“别出心裁”的拼接式设计，让小区居民时刻生活在消防隐患的阴影下。
按照《高层民用建筑设计防火规范》，高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。
从2004年开始，北楼居民开始反复向市、区规划部门申述，要求查看消防验收文件，始终未能如愿。
胶州路的一场大火，让云海苑居民的多年隐忧变得真切起来。
“同样是二十八楼，同样是静安区，而且规划设计时就存在严重的消防隐患。这样的楼要是出了事，再正常不过。我真怕自己啥时候也成了‘冤死鬼’。”一位小区居民对本刊记者说
南楼居民也有自己的苦恼。该楼内所有位于A座、B座的住户，均没有朝南面的房间。日照时数的不足使住户的采光权受损，项目设计违反了《国家标准城市居住区规划设计规范》。
与云海苑一步之遥的上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院名医特诊部，同样坐落在青海路。根据《上海市城市规划管理技术规定》，商贸办不能与住宅、医院“混建”。
曾任上海市建筑材料工业设计研究院院长的住户钱景笙告诉本刊记者，云海苑在适建范围、日照、绿地率、消防、车位、交通等多方面均存在严重违规建设现象。
值得注意的是，在2009年12月开庭的“天津市绿地面积、绿地率第一案”中，新都花园二十户业主状告开发商在绿地率、建筑密度、容积率等方面存在多处违规，第二被告“中恺投资有限公司”的前身就是云海苑的建设单位---上海市云东置业发展有限公司。
“私改公”风波
在云海苑居民仍在为小区的先天不足而挣扎烦恼时，曾为他们带来慰藉的青海路步行街又遭遇威胁。
青海路是以咖啡文化为主的专业休闲步行街，北接南京西路，南连大沽路，中间由威海路隔断，总长约为800米。
2009年5月，青海路南京西路口忽然挂上“积水点改善工程”的施工牌。推土机的身影搅乱了休闲街的宁静。
小区居民得知，施工队将开挖青海路，铺设下水管道，并铲除青海路、威海路口的绿化带，回铺柏油路，将原本铺设石砖的青海路改为机动车道。
“2002年才铺设过新的下水管道。从解放到现在，青海路从没有任何积水问题！”居民詹东海对这一“挂羊头，卖狗肉”的工程感到愤怒，“有一次我半夜一点多惊醒，发现工人在挖地桩，我和太太拿着手电追出去，拼命阻拦，要他们把地桩打回去。第二天，有老太太将身子挂在推土机上，不让他们施工。”
居民的阻挠让工程暂时中断，但推土机一直在路口停放至2009年底。
静安区市政工程和配套管理局向表示反对的居民刘晔回函说：“青海路在市政规划上定性是市政道路，始终发挥着交通的功能”；“休闲步行街是一个阶段中由于动迁等红线未到位时的一种过渡性说法。”
此前，静安区政府于2004年试图将青海路改建为啤酒休闲街，静安区民防办经济管理科顾伟鸣科长在接受媒体采访时，却再三强调青海路定位为“休闲街”，“休闲街的规划早在1998年就开始，那时还没有云海苑”。
按照住户的说法，青海路被划归为云海苑内部道路。居民刘晔、顾树瑛告诉本刊记者：“当初买房子的时候，青海路北段是包含在小区土地出让金的范围里的。我们小区居民出了三分之二，对面的电视台出了三分之一，将路‘买’了下来。”
钱景笙补充说，若按城市道路规划，青海路与小区距离不符合消防间距。
此外，因小区内部绿化率明显不足，有说法称区政府欲铲除的青海路、威海路口的绿化带归属于云海苑，是开发商为满足绿化率标准打的“擦边球”。云海苑业主曾多次书面要求政府相关单位提供绿化带的归属记录，未果。
如今，青海路已变相成为机动车道，不时有小型车辆穿梭而过，在上下班高峰时还常出现拥堵现象。因开门见“车”，且人车混流，已有小区居民出门时被撞伤。
而在威海路对面的青海路南段，道路被纳入中凯城市之光小区的整体规划，廊桥流水环绕其间。因为开发商的强势，该路段一度禁止外部人员通行。云海苑居民戏称，这叫做“同路不同命”。
四面楚歌
云海苑居民相信，之所以要将青海路改建为市政道路，是为了配合大中里项目的实施。
被开发商称为上海“最优越”地段的大中里项目位于南京西路的核心区域，北接南京西路，西邻石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.28万平方米，地上建筑面积将达29.12万平方米，为商业办公综合用地，由北部、南部及东南地块三部分构成。
在此之前，始建于1923年的大中里是上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄。
按照规划，在该地块西南侧将建造两栋超高层标志性商务楼，北楼高170米，南楼高250米。同时，该地块内还规划了三栋约100米高的酒店建筑。
为了配合地块“升级改造”，上海市著名的吴江路小吃街已被拆迁。
建设方提供的项目平面布置示意图显示，青海路上将开设两三个车道出入口。
对云海苑居民而言，近身而建的大中里项目将形成三面合围之势。钱景笙说：“门口青海路如果也要变成机动车道，那就是四面楚歌。”
云海苑居民认为，大中里项目的实施会让先天不足的小区“雪上加霜”。2002年立项时，大中里三个地块的“土地使用条件”中明确规定：“绿化率不小于30%~25%，集中绿地不低于总绿地的50%”。但在2008年2月网上公布的方案中，绿化率大幅降低至10%。2009年8月公布的调整方案也仅为15%。
在贯彻市政府“双增双减”的要求下，项目的容积率定为4.63，比之前有所降低，但仍超出规划标准。
此外，按现有规划，紧贴云海苑附近的大幅地块将被挖空至地下四层，这也让居民忧心忡忡。
詹东海曾问施工人员：“会不会出现楼歪歪、楼裂裂甚至楼倒倒？”施工人员答：“买保险就好了。”
翻版“东八块”
参照同时期南京东路河南路地块的楼板价，云海苑居民估算，“大中里”地块如经公开招标，地块价约在200亿元左右
但《望东方周刊》获得的相关土地使用权出让合同显示，根据沪建成（2001）第0068号文规定，大中里北部、南部及东南地块的土地使用权出让金均为零，土地使用金均为每平方米土地面积壹元人民币。
68号文件的全称是《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》。该文件明确规定，“拆除改造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域。”
根据开发商香港兴业国际最初的公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店。但2006年底英资背景的太古地产参与该项目后，将住宅项目取消，规划成纯商业地产项目。
同时，《上海市静安区46号街坊和40号街坊大中里北地块委托拆迁安置及市政设施配套合同》的第七条显示：“甲方应确保地块上的占有人、居民和商户或任何其他原有单位均无权返回或回迁北地块，并且乙方没有义务向任何人提供住房。”
拆迁居民朱梅告诉本刊记者：“曾有居民提出要回购，动迁组直接说不可能回购。”朱梅目前的安置房位于普陀区桃浦。
原住址在石门一路336弄15号的袁衍因不同意拆迁方案，被行政强迁，临时安置在南京西路的海港宾馆，从2010年3月居住至今。袁衍告诉本刊记者，许多安置房位于宝山、嘉定、闵行等市郊地区。最近的安置点在静安区边缘的新丰路。
现执业于上海市协力律师事务所的律师卫新长期从事房地产相关法律事务。他听闻大中里有关合同内容后告诉本刊记者：“划拨土地如果改变用途，肯定要补缴土地出让金。而且合同内容本身就是违法的，居民可以要求主张正当权益。”
11月30日，《望东方周刊》分别致电上海市规划和国土资源管理局、静安区规划和土地管理局。上海市规划和国土资源管理局处级调研员、原规划管理处处长詹运洲表示，自己对68号文的具体规定并不知情：“这不是我的分管内容。规划管理是分层级的，地块的具体规划要问区里。”
静安区规划和土地管理局新闻发言人谈政在谈到云海苑相关问题时则表示：“房子如果不符合消防规定，是不可能通过消防验收的嘛。”应其要求，本刊记者随后发送了采访提纲。但截至发稿时间，本刊记者未获得有关云海苑与大中里项目的进一步回复。
与大中里地块相隔不远的就是曾闻名一时的“东八块”地块。2002年5月，当时有“上海首富”之称的周正毅旗下的农凯集团同样以零元地价，拿到了总占地近18万平方米的“东八块”开发权，由于土地转让和拆迁纠纷引发连环诉讼和举报。2003年初，周正毅勾结政府官员腐败案发，该地块的动拆迁工作被搁置。
目前看来，大中里项目与“东八块”有许多相似之处。相关合同资料显示，大中里项目的拿地时间在2002年中至2003年初，与“东八块”的拿地时间十分接近。同时，二者均根据68号文获取了“零元地价”的政策优惠，但均未安排居民原址回迁。
此外，“东八块”项目中，周正毅旗下的佳运投资有限公司公布出资99%，上海静安城建投资有限公司出资1%。而香港兴业国际集团在2003年的董事局函件中称，在大中里项目的合营公司中，“静安政府或其联系人士拥有1％权益”。
违规建设因何屡禁不止
本刊11月25日的报道《11.15大火问责：“专项”大户真相》提及，胶州路失火地块曾改变用地性质，建筑面积扩大50%。
这一事实让云海苑居民心有戚戚。
钱景笙感叹说：“忽略周边相关单位和居民的利益强行推进，往往会把简单的技术问题演变成复杂的政策问题和政治问题，犯了规划设计工作的大忌。
江宁013-1和013-2地块共处一个街区；即便是划成两个地块：江宁013-1地块在2003年前作为高层住宅其容积率不应超过4，而现实的6.77又是怎么‘特批’出来的呢？”
在这位老工程师的眼中，“大中里”项目的变动与胶州路地块如出一辙：“2002年时由于该地块既有住宅，又有商贸办，因此把土地划分为3块，既应对‘混建’问题，又以有住宅可回搬，套用（01）68号文，享受土地出让金为零的优惠政策。2008年该项目规划取消了‘住宅’，土地也回归成1块，如此随意划块立项有如切豆腐。”
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