找房产中介，这些法律问题要注意

　　武汉一房产中介公司骗取租客租金、截留房东房租，遇到纠纷还聚众殴打他人，8月15日，武汉市武昌区人民法院对湖北首例“非法房产中介涉黑案”作出一审判决，十余名被告分别被判处1年至19年有期徒刑。

　　涉黑的房产中介毕竟是少数，但由于中介不规范操作让客户蒙受损失却不是新鲜事。与房产中介打交道，哪些法律问题必须注意？

　　遇到中介吃差价怎么办

　　林婉君（广东宏力律师事务所律师）

　　7月，长春的于女士在中介安排下看上一套房，决定以161万元的价格签署合同。到支付最后一笔尾款时，她发现收款方竟然是中介财务的名字。房主告知，该房委托中介公司销售，他要求到手价130万元，加价部分可以归中介所有。于女士这才明白，原来中介想赚取高达31万元的差价。

　　中介吃差价，这样做违法吗？

　　卖家与中介机构约定超出特定价格的差额部分作为中介服务费的行为，是双方对自身权利义务的处分，不违反法律规定。但是，因该约定未向买家于女士披露，也未获得于女士的同意，因此对于女士不具有法律约束力，在未经卖家确认的情况下，买家有权拒绝向中介支付尾款。

　　如果买家与卖家在购房合同中约定的价格与买家实际支付给卖家的金额不一致，如案例中的于女士，直接把差额部分支付给了中介，且该收款方式未在购房合同中进行约定，那么，对于女士来说，可能存在事后卖家反悔并追究其未足额付款构成违约的风险。

　　当下，房屋中介在二手房交易市场中不可或缺，虽然名义上是以居间身份参与二手房交易，但在实际操作中，很多小中介都存在吃差价行为，他们以付定金的形式将房屋先行“锁定”，再加价出售给购房人，以达到赚取高额差价的目的。一些购房人不注意合同和付款细节，缺乏维权意识，导致维权困难。

　　在通过中介购买房屋时，应在购房合同中明确交易价格及付款方式，如果需要由中介机构代收代付交易资金的，应当通过中介在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转，并在购房合同中明确约定。

　　购房时商谈交易条件，买卖双方最好直接会面。在签订居间合同时，双方当事人必须到场，并要求权利人本人签字。此外，在看房到签订合同的过程中，买卖双方要尽量养成录音录像的习惯，以备未来维权之需。

　　中介常见的霸王条款有哪些

　　徐涛（湖北正苑律师事务所律师）

　　在二手房交易的居间合同中，中介常常设定的霸王条款有哪些？

　　第一类，违反法律规定的“居间不成功无报酬”规定的条款，如：“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿”。

　　这类霸王条款表达的意思是中介公司无论居间是否成功，均可取得相应报酬，这显然违反了公平原则，加重了买卖双方的责任，因此是无效的。

　　第二类，剥夺买卖双方中介选择权的条款，如要求买家同意委托期限届满后两个月内，“本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。

　　这种条款违反了中国消费者权益保护法关于消费者享有自主选择商品或服务的权利的规定，因此是无效的。

　　第三类，中介利用优势地位侵占买卖双方定金的条款，如：“卖方收到定金后，中途不得借故中止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中12%的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享”。

　　中介设定这一条款的目的就是使自己在交易中无论哪种情况都保持盈利，而且还是暴利。根据合同法，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。而所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方，中介无权占有违约罚款。

　　房屋买卖双方在与中介签订居间合同时，务必仔细查看合同，避免在有霸王条款的合同上盲目签字。

　　发现中介炒房可要求解除合同

　　颜宇丹（广东诚公律师事务所合伙人）

　　2016年3月，天津房地产中介尤某与卖房者吴某签订房屋买卖合同，约定以81万元购买吴某的一处房屋。后吴某发现合同中有交易完成后房屋过户给第三方的内容，而尤某系从事炒房的人员，便要求解除合同。

　　尤某向法院起诉，要求吴某继续履行合同并赔偿损失。法院审理认为，原告利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该合同的目的是为了将房屋转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订的买卖合同并非真实意思表示，故买卖合同不成立，原告的诉讼请求不予支持。

　　这个案例曾被媒体以“中介炒房被判无效案”进行报道并引起热议。中介炒房合同无效，原因在于此类合同非双方真实意思，有违公平交易原则，会扰乱市场秩序，更重要的是房地产经纪从业人员应有严格的职业道德要求，忠实于客户，不能对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

　　房地产经纪人一旦作为房屋市场交易的主体，对于其他主体来说是极其不公的。普通人的房屋买卖，不管是不是以“炒”为目的，都属于合同自由的范畴。中介人员利用职务便利，提前签约再高价转售的行为，与普通民众所进行的单纯“炒房”行为有本质区别。因为前者违背诚实信用原则，违反居间合同义务，违反职业伦理，超出中介经营范围，损害了委托人，哄抬了房价，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，该行为的社会危害要比单纯投资“炒房”导致的后果严重得多，所以司法机关对其完全没有姑息的必要。

　　营造良性竞争的市场需要多方面共同努力

　　刘俊海（中国消费者协会副会长、中国人民大学教授）

　　对于房屋中介市场，行政监管面临的一个难题是如何处理好政府与市场的关系。管得过严，容易抑制中介市场的发展；管得过松，容易纵容不规范行为出现。放开与管住的结合点在哪里？

　　规范房屋中介行为，营造良性竞争的市场需要多方面共同努力。

　　从房地产行业的角度来说，有效的行业自律既是对消费者的保护，也是对本行业长远发展的保障。首先，应完善房屋中介机构和从业人员的诚信档案，对于违规操作的机构和个人需对外公布“黑名单”。应严格审查从业人员的资质证明，拒绝借证、无证从业，加强法制教育，提高从业人员素质。其次，应推行统一的中介合同示范文本，统一格式、条款、违约金等，防止霸王条款的出现。第三，应鼓励从业机构和人员举报行业内违规行为，相互监督、相互约束。此外，房屋中介业务的开展不可避免会出现违约等风险，除当事人在合同中对预想到的风险进行约定外，还要建立房屋中介行业责任险制度，积极利用保险手段保障中介机构顺利运营和中介市场稳定发展。

　　在立法层面，除了部门规章外，还需有针对房屋中介市场的专门立法，提高法律层级。法律应清晰界定中介的义务，统一规范中介行为。同时，明确各监管部门的职责，确保执法的顺利展开。

　　在行政监管方面，应提高行业准入门槛，严格控制行业准入数量，严格审查房屋中介机构和从业人员的资质，营造良好的市场环境。应明确房屋中介服务收费定价项目和标准，防止恶性竞争。应加大行政处罚力度，增加违法成本，遏制房屋中介市场违法行为的发生。

　　市场经济环境下，治标更要治本，完善立法是基础，行业自律是保障，政府的有效监管和引导是关键，只有进行综合治理，才能有效遏制房屋中介不规范行为的发生。

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