上海虹桥26号地块招标始末

　　这是中国首次采用国际公开招标的方式有偿出让土地使用权

　　1988年7月8日下午2点，在上海静安希尔顿酒店的天津厅，来自日本的孙忠利先生被中外记者团团围住，申城的酷暑高温没能挡住记者们采访的热情。

　　就在当天上午10点，上海市政府在位于福州路的市政府后厅举行了上海土地使用权有偿出让决标新闻发布会。上海市政府副秘书长、上海市土地使用制度改革领导小组副组长夏克强正式向海内外宣布，虹桥经济技术开发区第26号地块被日本孙氏集团以2805万美元的价格竞得50年使用权。话音刚落，全场一片沸腾。

　　这是中国首次采用国际公开招标的方式有偿出让土地使用权，也是上海乃至全国土地使用制度改革试点取得成功的重要标志，意味着中国城市国有土地资源的配置方式由市场机制取代行政划拨，变“三无”(无偿、无限期、无流通)为“三有”(有偿、有限期、有流通)。

　　中国城市国有土地资源资本化和土地资源配置市场化的帷幕，由此拉开。

　　会不会有人来投标

　　1988年3月22日上海市人民政府对外发布了沪地（88）招字第1号——《上海市土地使用权有偿出让招标公告》，并在香港媒体上首次刊登中英文广告之后，海内外舆论反响强烈。

　　会不会有人来投标？会有多少人来投标？这块位于上海虹桥开发区的土地使用权究竟能卖多少钱？这些疑问盘桓在人们心中。

　　那时国内的房地产法律法规并不健全。尽管上海市人民政府花了一年多时间制定了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并宣布于1988年1月1日正式试行，但《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。对投资者来说，它就像一把达摩克利斯之剑悬于头顶。

　　然而更重要的是，经年累月的城市建设欠账造成的交通拥堵、住房困难、环境污染……让上海这座城市不堪重负、举步维艰。当时上海未来的发展前景，并不能让海外投资者建立信心。况且，此时的上海没有房地产市场，并无可供参照的地价。

　　对于房地产商来说，投资的安全、便利、可预期是首先要考虑的因素。正因如此，当来自日本的孙氏集团以2805万美元的高价竞得虹桥26号地块1.29公顷的土地时，海外舆论沸腾起来了。

　　“一个人来了，大家都会跟来”

　　在不少香港房地产大佬认为前景未卜，对此事持谨慎观望态度时，是什么支持着孙忠利的投资决定？为什么这位在香港房地产界叱咤风云却从未在内地投资的“孙旋风”敢投这一标？孙忠利此次投标金额的依据是什么？他背后有没有其他的关系或者资本？

　　在静安希尔顿酒店召开这场记者招待会，正是上海市政府为回应各种疑问而安排的。面对记者们抛来的各种问题，孙忠利说，“我父亲是20年代从宁波去日本的，我出生在东京，是第二代华侨。我现在仍是中国国籍，拿的是中国护照，在日本有永居权。1965年，我开始在东京开公司，我的公司是家族公司。1975年美军撤出越南后，我们改变了经营内容，开始把目标转到搞房地产投资。”

　　“我父母是从浙江宁波去日本的，浙、沪是一个地方，我想有一天自己到家乡去做一些事业，这也是我父亲的愿望。”

　　在回答香港《南华早报》记者关于报价是否合理，出价有没有感情成分的问题时，孙忠利回答：“土地价格是没有标准的，我相信我出的价钱很标准。至于怎么个算法？我参加投标前，先了解到上海的写字楼一个月的租金是一坪（3.3㎡）100美元左右，我们倒算过，相信这个价格是可以的。”

　　在被问及投资上海的信心时，他说，上海过去是远东最大的经济城市，现在人口超过1200万，有许多问题，但是不能只是看，要从现在开始改变！相信上海不会落后于南方城市，经济中心仍在上海。

　　“中国政府已经多次说明法律已经成立，我们是按照法律来做的。我过去在中国大陆只有捐款没有投资，但我过去15年的开发经验从未失败过，所以这次也十分有信心。我相信，一个人来了，大家都会跟来。”孙忠利表示，叩开大门的第一个人是很难的，他会以全部力量使上海的投资成功。

　　“太阳广场”一波三折

　　1988年初，当孙忠利从香港文华行张宇那里得知上海要公开招标转让土地使用权后，便决定参加竞标，且志在必得。

　　为了确保中标，在投标截止的最后时刻，他又委托张宇在原来的价格基础上加价300万美元，最后以接近底标三倍的价格获胜。

　　1988年8月8日，上海市政府举办了虹桥经济技术开发区26号地块土地使用权有偿出让签约仪式。年过半百的孙忠利在竞标成功后感慨地说，就像得到一个宝贝儿子一样开心。此后，孙忠利开始踌躇满志地筹划、建造心中的SUNPLAZA（“太阳广场”）。

　　在他雄心勃勃的计划里，虹桥26号地块上会建起酒店、公寓、写字楼、百货店甚至文化宫。他频繁地奔走于中日两地，做规划、找贷款，落实建设单位……然而，1989年的一场风波，使一切陷入停滞。

　　此时，由孙忠利委派正准备长驻上海负责太阳广场建设的程永康专程飞赴东京请示孙忠利，询问项目是否有变化，是否还需要长驻上海。孙忠利毫不犹豫地说，投资建设计划不变，并让他尽快赶赴上海。

　　只是，形势的变化令人猝不及防。令孙忠利没想到的是，原先对他毕恭毕敬的三井银行，突然说为他提供贷款有了困难；原先与他合作的三井商社，在工程建设启动后不久，也停止继续带资建造。难道这个项目就这样胎死腹中了吗？

　　就在孙忠利及其团队一筹莫展之际，由市土地批租办出面斡旋，组织了一个由上海投资信托公司、建设银行等单位共同参与的银团。孙忠利以拍得的虹桥26号地块作抵押，获得了银团提供的2000万美元贷款，以支付太阳广场的前期设计和建造费。

　　然而，太阳广场完成地下室及地面五层建筑后，后续的五六千万建设资金又没了着落。随着日本经济泡沫破裂，不仅日本银行无法兑现原先的贷款承诺，连之前提供的贷款也要一并收回。走投无路的孙忠利找到美国、英国银行，同样也被拒之门外。

　　1990年底，孙忠利不得不令建设中的太阳广场停工，这一停就是两年。

　　对孙忠利来说，4800万美元就这么被埋进了项目里。为了偿还国内银团提供的2000万美元贷款，他甚至想过把项目卖掉。可是，这样一个需要巨额后续资金的“烂尾楼”，鲜有人问津。

　　太阳广场建设负责人程永康回忆：“孙先生那个时候对我说，这个大楼低于2000万不能卖，因为2000万是借中方的钱，一定要还的。自己投的2800万，输掉就输掉了。”

　　在太阳广场建设难以为继的同时，上海虹桥联合开发有限公司也在积极地想办法，提供各种力所能及的帮助。公司不仅在工程规划审批、建造过程中为项目提供一条龙服务，还多次向外资委反映情况，并专程赴日本了解孙忠利的想法。

　　1991年底，虹桥公司副总经理周友琪受外资委和虹桥公司委派专程赴日本考察，并了解到：由于美、日房地产业不景气，孙氏企业已损失2亿多美元。孙忠利正准备收缩在日本、美国的投资，以集中资金做好上海的太阳广场项目。在日考察期间，周友琪还同孙忠利商谈了太阳广场项目复工的具体设想。

　　雪中送炭解危机

　　1992年元旦后的一个工作日，中共上海市委办公厅综合处工作人员龚伯荣照例到虹桥公司调研，了解情况。虹桥公司总经理孔庆忠和副总经理周友琪随即向他介绍了太阳广场的停工情况以及孙忠利先生准备复工的设想。

　　龚伯荣意识到，作为上海首块土地批租项目的“太阳广场”如果不能成功，不仅会影响投资者的信心，更会影响上海对外开放的形象。他连夜将调研情况撰写成简报，次日便报送了市委主要领导。

　　龚伯荣上报的这份简报主要内容是：“‘太阳广场’项目的投资者孙忠利打算收缩其在日本的产业，扩大海外，特别是香港、新加坡、深圳、上海的产业。孙忠利表示‘太阳广场’项目一定要搞上去，并提出两个具体方案，一是请上海方面出资将地面建筑完成，建成后按比例分割房地产；二是仍由他完成地面建筑，但要求上海的银行提供4000万美元的贷款，孙忠利本人愿以‘太阳广场’建筑和在美国的一栋办公大楼作抵押。孙忠利还表示，上海方面有了明确答复，他即来沪商谈该项目的复工事宜。考虑到‘太阳广场’项目是上海首项土地批租项目，对国内外影响较大，虹桥开发公司希望市有关部门采取措施，在融资方面扶一把，使之尽快复工。”

　　时任上海市委书记吴邦国在看到简报后立即作出批示，要求市有关工作部门采取积极、有效的措施，帮助孙忠利的“太场广场”项目复工、上马，并批转市长。

　　此后，上海市计委和市外资委、虹桥开发公司和上海投资信托公司等单位，遵照上海市委市政府领导的批示精神，为帮助“太阳广场”项目复工，积极、主动地做了大量的专题研究，提出了不少切实可行的措施，如：“上海可考虑给予日方孙忠利先生4000万美元贷款，由其完成该项目的地面建筑；要求孙忠利先生提供其在美国抵押物的有关法律证明和控制项目投资确保该项目建成的具体方案；明确上海投资信托公司为贷款方，负责与日方孙忠利先生就财产抵押、贷款等具体问题进行商谈；由虹桥开发公司委托有关单位对“太阳广场”建筑进行评估，以确认贷款4000万美元能保证该项目的建成。”

　　1993年2月8日，“太阳广场”复工。程永康也将办公室搬到对面的国贸大厦，方便他直接从窗口看到“太阳广场”的建设工地。

　　1994年年底，“太阳广场”项目终于竣工。整个建设工程共筹措到7600万美元。项目建成后，这幢因土地批租而使产权可自由流动的地产项目，受到了海外驻沪机构的青睐。

　　文/严亚南