民办养老院：尚待成熟的投资蓝海
- 来源:小康
- 关键字:民办,养老院,成熟,投资
- 发布时间:2011-03-03 16:28
传统的“养儿防老”观念正在与这个社会渐行渐远，庞大的“银发商机”和诸多的支持政策吸引着越来越多的民间资金进入机构养老这个产业。
养老话题升温
2010年11月初，焦点访谈关注“养老”问题。此后，平面媒体和网络媒体也不甘落后，关注白领养老困局、以房养老，甚至计算养老保险到底值不值的文章铺天盖地而来，这背后，隐隐透露着60、70后年轻人的养老困扰，也显示了一个庞大的市场需求。
“从2009年5月份开始，养老话题越来越热。除了媒体以外，国家政策也透露出对这个问题的关注。”养老中国网CEO高东华介绍说。
2009年5月，国家发改委、民政部确定了五个基本养老服务体系建设试点省份，并在2010年进一步扩大试点范围。2010年初，中央办公厅社会发展局专题研究老年人服务体系。财政部则斥资几千万元支持国务院老龄工作委员会设立招标课题，研究老龄问题和服务模式。全国老龄委办公室党组书记、常务副主任陈传书在提出推进居家养老服务的观点时，特别强调，坚持家庭养老与社会养老相结合，坚持政府主导与社会兴办相结合。
十二五期间，全国将以省份为单位向80岁以上的老人发放高龄津贴。护理则要建设多层次的养老护理机构，包括社区老年饭桌、日间照料中心、颐养型的养老机构，以及专业护理机构等。
此外，一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其它设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元-16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。从政策到补贴，国家提振养老行业的决心可见一斑。
而据上海交大在近期针对55-70岁“富裕银发族”所做的问卷调查中发现，有17%的老年人希望可以在高端养老院中安渡晚年，而对于现代白领一族来说，这个比例则高达49%。
这也让许多嗅觉灵敏的民营资本看到了商机。一时间，“高端养老”、“老年社区”风起云涌。
民间资本多方突围
12月1日，正式开业的燕达国际健康城彩旗飘飘。
这座位于河北燕郊的健康城总投资近百亿元，分为燕达医院、金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院和国际会议中心5大板块。健康城中一幢幢欧式公寓楼房分为自理区、半自理区和非自理区，除了先进的仪器、舒适的环境，更为惊人的是床位数--12000张，一期投入使用床位2300张。“这么多床位能消化吗？”“当然能。短短一个半月的试运行期，来体验试住的老人就有2000人，并且已经有了400多个会员。我相信，我们的市场很大。”燕达金色年华健康养护中心总经理田利剑说。
与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。据全国老龄办副主任阎青春介绍，截至2008年9月，我国登记注册的民办养老院已有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理注册登记的民办养老院。
目前，民营养老机构主要分为两大类型，一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站”、“老年大学”的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。“较前一种养老机构来说，后一种护理机构赢利周期更短，赢利点更多。”高东华说。
通过分析比较，对于适合民间资金进入的机构养老领域，中国老龄产业协会副秘书长王平君比较看好两个方面。一是以康复、照料、养护为主的刚性养老需求。“截至2009年底，我国80岁以上的老年人已达1900万，失能老人1036万，半失能老年人2123万。这部分是机构养老最大的刚性需求。民间资金进入这部分市场，需要配备较高水平的医疗护理条件。”
二是同时具备居家感觉和机构养老服务的养老社区。王平君称，以追求生活质量、生存质量为目的的高档次养老，最理想的状态就是既能享受机构养老的服务，又能有居家养老所特有的“家”的感觉。“但是，考虑到人们养老的承受能力和避免企业借养老之名，行敛财之实，这种养老社区不适宜大面积推广。”
目前中高端民办养老院的经营模式主要为租赁模式和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用，北京爱暮家便属此列。按照房间的标准和规格，爱暮家标准房租金价格在2000-5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制。会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。此外，燕达还推出三年趸交的交费方式，即一次性交84万元，三年后本金返还，再视情况续约。
盈利尚需时日
民间资金进入养老产业，显然不是单纯为了回报社会，自负盈亏也是其必须考虑的问题。根据有关方面测算，综合不同区域不同条件的民营养老机构来看，一张床位的成本大约在10万元-15万元，入住率直接决定了他们的收入。
在记者采访过程中，多位业内人士反映，与公办养老院的“一床难求”截然相反，民办养老院入住率普遍偏低。目前，经营较好的民办养老院的入住率一般也只能保持在五六成左右，多数都在两三成。
“民办养老院之所以入住率这么低，除了一些服务管理上的问题外，定价较高，定位不明确，也是一个很重要的问题。”王平君分析称。
此外，自嘲为“后娘养的”民营养老院在发展中困扰“太多了”！据田利剑介绍，首要问题就是人才缺乏，在中国专业护理员人数少、素质低，如果按床护比1：1.3的比例来说，仅燕达金色年华健康养护中心一家就需要近万名护理员，但目前，全北京的护理员也不过5000人左右，缺口很大。虽然国家已提出将会加大护理员培训及工资待遇，但长期形成的习惯观念和学习周期将使得近期内缺口难以填补，还是需要政府的支持。
其次，就是成本问题，由于投入大、赢利点低，如果政府没有更多优惠政策出台将打压投资者的积极性。
“生存很艰难”，持此相同观点的还有位于北京石景山区的北京寿山福海养老服务中心的张淑霞院长。面对日益增长的人力成本与飞涨的物价，干练的张淑霞也面露难色，
除了成本压力，老年人的安全问题也时时刻刻成为每一个院长的心病。多位院长均表示，此行业的安全管理风险高于一般行业，而国家相关法律对养老院保护的条款微乎其微。
多位业内人士表示，养老院是个慢热型投资，一要有爱心，二要有实力。
政策急需落地
除了民办养老院自身存在的运营难题外，相关法律滞后也在一定程度上抑制了民间力量兴办养老机构的积极性。
目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，但享受不到优惠；二是以“民办非企业”方式在民政局登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠。但是，“这种非企业单位，第一不能由国有资产来经办，第二可以盈利但不能分红，利润只能用于福利事业，第三将来想要停止经营的时候，这些资产还不能拿走，等于从投资者办理‘民办非企业’登记的那天开始，所投入的全部资产就已经不是自己的了。” 阎青春表示，“这对民间力量经办养老机构打击太大了，这种规定明显就不合理。”
目前我国出台了一些民办养老机构管理和扶持的政策，应该说涵盖了一些基本的领域，但是很笼统、很原则，真正刚性、可操行性的标准和要求并不是很多，需要各个地方政府把它具体化，出台一些具体的落实的意见和办法，使这些政策原则真正落到实处。阎青春称，“我们社会力量一经办（养老院）之后发现很多政策没有任何抓手，落不到我们头上，政策还是一纸空文。”寿山福海养老院院长张淑霞就表示：由于多头管理，水电气等费用没有享受到优惠价格，而床位补贴、运营补贴真正落实很难。“我们已被评估过两年，一直还没兑现。我们三年多一直都是负运转。”她说。
民办养老院，不只企业要动起来，政府也有很多事情需要去做。
院长对话：
北京爱暮家国际养老院院长姚雪（Y），《小康·财智》（C）
C：爱暮家在最初成立的时候就定位为连锁养老机构，现在连锁经营有什么进展吗？
Y：我们一直希望做成连锁，但是现在还是只有北京香山这一家。至今还没有往外走的原因主要有几方面，一是现在扶持政策还不是特别明朗；二是我们的医疗执照还没有批下来，2008年开始申请的时候，刚好赶上奥运会停办，但是现在奥运会结束了医疗审批这块还是没有放开；三是等人才，现在国内非常缺专业的护理人员。还有就是民营养老机构的行业标准还没出来，包括消防、建筑等等所有的标准都不明朗。诸多因素导致我们的进展没有计划的那么快。
C：爱暮家在业内闻名，有一个因素就是“高成本”，您不担心盈利问题吗？
Y：我们一直认为，以“连锁、家居式公寓+酒店式服务”为特征的爱暮家代表了未来养老服务机构的发展趋势。只要硬件设施好，服务质量跟得上，盈利只是时间问题。今年我们已经达到了收支平衡，按照目前的发展趋势，明年我们应该可以实现微利。
C：现在运营上有什么困扰吗？
Y：现在正在申请成为医保定点单位，要不老人尤其是外地老人看病报销就是个大问题。老人年纪大了，最主要的就是医疗。
C：下一步公司有什么规划吗？
Y：等医疗执照拿下来后，我们会开始收一些半自理的老人，也会加大硬件配套和护理团队的投入。另外，下一步还打算在北京再建一所完全不能自理的连锁养老机构。
C：您认为，现在制约民营养老机构发展的主要因素是什么呢？对于后来投资者，您有什么建议？
Y：政府要想把养老这块做好，一定要民间资本进入，这样政府就要想好政策怎么给？扶持怎么做？公办、民办怎么区分？如果优惠待遇差别太大的话，针对同一类客户，我们民办的是没有竞争力的。
对于后进者，我的建议是把心态放平和。想着赚钱也没有错，但是如果把它当做人生的一种经历或事业，可能很多东西会随之而来。但是，如果把它看作是一个生意，可能会有回报更好的生意可以选择。
……
养老话题升温
2010年11月初，焦点访谈关注“养老”问题。此后，平面媒体和网络媒体也不甘落后，关注白领养老困局、以房养老，甚至计算养老保险到底值不值的文章铺天盖地而来，这背后，隐隐透露着60、70后年轻人的养老困扰，也显示了一个庞大的市场需求。
“从2009年5月份开始，养老话题越来越热。除了媒体以外，国家政策也透露出对这个问题的关注。”养老中国网CEO高东华介绍说。
2009年5月，国家发改委、民政部确定了五个基本养老服务体系建设试点省份，并在2010年进一步扩大试点范围。2010年初，中央办公厅社会发展局专题研究老年人服务体系。财政部则斥资几千万元支持国务院老龄工作委员会设立招标课题，研究老龄问题和服务模式。全国老龄委办公室党组书记、常务副主任陈传书在提出推进居家养老服务的观点时，特别强调，坚持家庭养老与社会养老相结合，坚持政府主导与社会兴办相结合。
十二五期间，全国将以省份为单位向80岁以上的老人发放高龄津贴。护理则要建设多层次的养老护理机构，包括社区老年饭桌、日间照料中心、颐养型的养老机构，以及专业护理机构等。
此外，一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其它设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元-16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。从政策到补贴，国家提振养老行业的决心可见一斑。
而据上海交大在近期针对55-70岁“富裕银发族”所做的问卷调查中发现，有17%的老年人希望可以在高端养老院中安渡晚年，而对于现代白领一族来说，这个比例则高达49%。
这也让许多嗅觉灵敏的民营资本看到了商机。一时间，“高端养老”、“老年社区”风起云涌。
民间资本多方突围
12月1日，正式开业的燕达国际健康城彩旗飘飘。
这座位于河北燕郊的健康城总投资近百亿元，分为燕达医院、金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院和国际会议中心5大板块。健康城中一幢幢欧式公寓楼房分为自理区、半自理区和非自理区，除了先进的仪器、舒适的环境，更为惊人的是床位数--12000张，一期投入使用床位2300张。“这么多床位能消化吗？”“当然能。短短一个半月的试运行期，来体验试住的老人就有2000人，并且已经有了400多个会员。我相信，我们的市场很大。”燕达金色年华健康养护中心总经理田利剑说。
与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。据全国老龄办副主任阎青春介绍，截至2008年9月，我国登记注册的民办养老院已有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理注册登记的民办养老院。
目前，民营养老机构主要分为两大类型，一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站”、“老年大学”的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。“较前一种养老机构来说，后一种护理机构赢利周期更短，赢利点更多。”高东华说。
通过分析比较，对于适合民间资金进入的机构养老领域，中国老龄产业协会副秘书长王平君比较看好两个方面。一是以康复、照料、养护为主的刚性养老需求。“截至2009年底，我国80岁以上的老年人已达1900万，失能老人1036万，半失能老年人2123万。这部分是机构养老最大的刚性需求。民间资金进入这部分市场，需要配备较高水平的医疗护理条件。”
二是同时具备居家感觉和机构养老服务的养老社区。王平君称，以追求生活质量、生存质量为目的的高档次养老，最理想的状态就是既能享受机构养老的服务，又能有居家养老所特有的“家”的感觉。“但是，考虑到人们养老的承受能力和避免企业借养老之名，行敛财之实，这种养老社区不适宜大面积推广。”
目前中高端民办养老院的经营模式主要为租赁模式和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用，北京爱暮家便属此列。按照房间的标准和规格，爱暮家标准房租金价格在2000-5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制。会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。此外，燕达还推出三年趸交的交费方式，即一次性交84万元，三年后本金返还，再视情况续约。
盈利尚需时日
民间资金进入养老产业，显然不是单纯为了回报社会，自负盈亏也是其必须考虑的问题。根据有关方面测算，综合不同区域不同条件的民营养老机构来看，一张床位的成本大约在10万元-15万元，入住率直接决定了他们的收入。
在记者采访过程中，多位业内人士反映，与公办养老院的“一床难求”截然相反，民办养老院入住率普遍偏低。目前，经营较好的民办养老院的入住率一般也只能保持在五六成左右，多数都在两三成。
“民办养老院之所以入住率这么低，除了一些服务管理上的问题外，定价较高，定位不明确，也是一个很重要的问题。”王平君分析称。
此外，自嘲为“后娘养的”民营养老院在发展中困扰“太多了”！据田利剑介绍，首要问题就是人才缺乏，在中国专业护理员人数少、素质低，如果按床护比1：1.3的比例来说，仅燕达金色年华健康养护中心一家就需要近万名护理员，但目前，全北京的护理员也不过5000人左右，缺口很大。虽然国家已提出将会加大护理员培训及工资待遇，但长期形成的习惯观念和学习周期将使得近期内缺口难以填补，还是需要政府的支持。
其次，就是成本问题，由于投入大、赢利点低，如果政府没有更多优惠政策出台将打压投资者的积极性。
“生存很艰难”，持此相同观点的还有位于北京石景山区的北京寿山福海养老服务中心的张淑霞院长。面对日益增长的人力成本与飞涨的物价，干练的张淑霞也面露难色，
除了成本压力，老年人的安全问题也时时刻刻成为每一个院长的心病。多位院长均表示，此行业的安全管理风险高于一般行业，而国家相关法律对养老院保护的条款微乎其微。
多位业内人士表示，养老院是个慢热型投资，一要有爱心，二要有实力。
政策急需落地
除了民办养老院自身存在的运营难题外，相关法律滞后也在一定程度上抑制了民间力量兴办养老机构的积极性。
目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，但享受不到优惠；二是以“民办非企业”方式在民政局登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠。但是，“这种非企业单位，第一不能由国有资产来经办，第二可以盈利但不能分红，利润只能用于福利事业，第三将来想要停止经营的时候，这些资产还不能拿走，等于从投资者办理‘民办非企业’登记的那天开始，所投入的全部资产就已经不是自己的了。” 阎青春表示，“这对民间力量经办养老机构打击太大了，这种规定明显就不合理。”
目前我国出台了一些民办养老机构管理和扶持的政策，应该说涵盖了一些基本的领域，但是很笼统、很原则，真正刚性、可操行性的标准和要求并不是很多，需要各个地方政府把它具体化，出台一些具体的落实的意见和办法，使这些政策原则真正落到实处。阎青春称，“我们社会力量一经办（养老院）之后发现很多政策没有任何抓手，落不到我们头上，政策还是一纸空文。”寿山福海养老院院长张淑霞就表示：由于多头管理，水电气等费用没有享受到优惠价格，而床位补贴、运营补贴真正落实很难。“我们已被评估过两年，一直还没兑现。我们三年多一直都是负运转。”她说。
民办养老院，不只企业要动起来，政府也有很多事情需要去做。
院长对话：
北京爱暮家国际养老院院长姚雪（Y），《小康·财智》（C）
C：爱暮家在最初成立的时候就定位为连锁养老机构，现在连锁经营有什么进展吗？
Y：我们一直希望做成连锁，但是现在还是只有北京香山这一家。至今还没有往外走的原因主要有几方面，一是现在扶持政策还不是特别明朗；二是我们的医疗执照还没有批下来，2008年开始申请的时候，刚好赶上奥运会停办，但是现在奥运会结束了医疗审批这块还是没有放开；三是等人才，现在国内非常缺专业的护理人员。还有就是民营养老机构的行业标准还没出来，包括消防、建筑等等所有的标准都不明朗。诸多因素导致我们的进展没有计划的那么快。
C：爱暮家在业内闻名，有一个因素就是“高成本”，您不担心盈利问题吗？
Y：我们一直认为，以“连锁、家居式公寓+酒店式服务”为特征的爱暮家代表了未来养老服务机构的发展趋势。只要硬件设施好，服务质量跟得上，盈利只是时间问题。今年我们已经达到了收支平衡，按照目前的发展趋势，明年我们应该可以实现微利。
C：现在运营上有什么困扰吗？
Y：现在正在申请成为医保定点单位，要不老人尤其是外地老人看病报销就是个大问题。老人年纪大了，最主要的就是医疗。
C：下一步公司有什么规划吗？
Y：等医疗执照拿下来后，我们会开始收一些半自理的老人，也会加大硬件配套和护理团队的投入。另外，下一步还打算在北京再建一所完全不能自理的连锁养老机构。
C：您认为，现在制约民营养老机构发展的主要因素是什么呢？对于后来投资者，您有什么建议？
Y：政府要想把养老这块做好，一定要民间资本进入，这样政府就要想好政策怎么给？扶持怎么做？公办、民办怎么区分？如果优惠待遇差别太大的话，针对同一类客户，我们民办的是没有竞争力的。
对于后进者，我的建议是把心态放平和。想着赚钱也没有错，但是如果把它当做人生的一种经历或事业，可能很多东西会随之而来。但是，如果把它看作是一个生意，可能会有回报更好的生意可以选择。
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