“下半年供求关系将发生变化，市场调节作用将显现。”王海斌表示，未来房地产政策走向取决于房价，并且将逐步由政策主导周期转向市场供求主导周期，市场将由目前的被动降价转向主动降价。
上半年同比大幅增长的业绩，并不能抹杀主流房企对全年业绩的担忧。
据中原地产、世联地产等多家机构数据显示，多数房企目前完成全年销售目标不足一半。随着下半年限购城市的增加，限贷、限价也可能进一步升级。
针对7月12日国务院常务会议“限购扩大化”的消息，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱（微博）认为，“调控绝对不会轻易结束”，决策层的表态深具警示作用，一是警示部分放松调控的一、二线城市，别搞小动作；二是警告部分对楼市不做控制的三、四线城市，别跟着被限购。
虽然尚未有具体的政策出台，但市场已对上述消息做出反应。机构研究报告开始警示部分房价上涨过快的城市存在的风险；大型地产公司则开始调整某些区域的布局及产品结构。
此外，部分城市调控政策进一步升级。7月18日深圳楼市传出消息，深圳将对下半年楼市进行“月度环比零增长”的限制，“如果现在不控制，到年底深圳新房价格整体涨幅肯定会超过10%。”世联地产研究总监王海斌如是说。
在严厉的调控政策之下，“下半年供求关系将发生变化，市场调节作用将显现。”王海斌表示，未来房地产政策走向取决于房价，并且将逐步由政策主导周期转向市场供求主导周期，市场将由目前的被动降价转向主动降价。
在王海斌看来，影响下半年房价走势的关键指标，是供应量与需求的变化。
从供应量来看，综合国家统计局、世联地产统计数据显示，下半年一线城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，广深较为平稳；二线城市中杭州、青岛大幅攀升，南京、重庆小幅攀升，不考虑上半年的推迟供应，40个重点城市今年下半年和明年上半年市场潜在供应都较为充足。
中原地产的统计则显示，今年3月份以来，标杆房企（万科、保利、中海、恒大、金地等）的供应量逐月增加，最近两月供应量环比上月上升幅度均在3至4成之间。根据经验，2011年下半年标杆房企供应量将占其全年推盘量的7成。目前，标杆房企在售项目的库存量约1600万平方米，较年初增加28%。
“全国下半年商品住宅供应迅速放量，供大于求将成常态。”世联地产研究员卫旭华说，今年四季度供应达到顶峰，而供销差将于2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，楼市价格面临较大的下行压力。
历史数据显示，供销差达到顶峰后3个月内，价格迎来底部，世联地产据此认为，今年四季度至明年一季度，由市场供求主导房价调整的概率增加。
上半年，包括中海、碧桂园、恒大、保利等多家大型房企在内，均进行了部分房源的降价促销，这些公司均判断，此轮楼市调控将持续很长一段时间。
“上半年多数开发商目标完成率不足一半，下半年销售压力仍很大，减缓拿地，加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧。”王海斌称，下半年开发商将进行主动的、实质性的降价。
以中海为例，该公司今年的策略较为进取。今年上半年，中海率先扛起降价大旗，3月份以来，中海先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。
对于万科、保利、恒大等快速周转的公司而言，下半年意味着要加快销售速度。如万科，虽然上半年实现了656亿销售，但实际上到手的现金由于首付三成、银行放贷时间的延长而所获不多，面对下半年新开工面积的增加，及全年1400亿业绩预期，其资金压力仍比较大。
□ 本刊记者 陈士新 l 文
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