限购扩容“乌云压城”

　　在刚刚过去的7月，据中国指数研究院数据显示，其检测的30个城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，6城市环比跌幅超过20%。其中跌幅最大的是福州，下跌幅度达35.84%。成交量环比上涨的城市中，厦门涨幅最大，涨幅达47.34%。

　　在价格方面，本月多数城市价格尚未出现实质性松动，仅个别城市成交均价变动显著。其中，三亚成交均价环比下跌幅度最大，达24.09%；深圳、南京均价则有一定幅度上扬，均超过15%。

　　自7月中旬国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”之后，二三线城市限购之风愈刮愈烈，“住建部正在调查”、“住建部将草拟限购名单”、“名单8月就将出炉”……

　　房价上涨过快的二三线城市进入下一轮限购队伍，让人们明显可以感到一种趋势，当这些地方限购以后，消费需求，包括投资和刚需会继续寻找“出口”，其他未限购的地级城市或许会成为关注的热点。业内人士担心，这种“梯次”限购，可能导致房价从中心城市、二三线城市向更小城市“波形”上涨态势。

　　北京 “特价房”开始蔓延

　　据北京市交易管理网数据统计，7月北京楼市住宅总成交量17715套，环比6月上涨9.1%。7月新房总成交量9134套，环比6月上涨10.3%，同比去年同期出现大幅上涨，上涨了89.9%。其中，7月住宅期房成交7845套，环比上涨10.6%，同比上涨94.4%；住宅现房成交1289套，环比上涨8.0%，同比上涨66.1%。二手住宅止跌回升，成交8581套，环比上涨9.1%。

　　本月，随着“限购”持续，供需逆转，低价项目入市搅局，价格战的战火已经从通州开始四处蔓延。在通州，继珠江拉维小镇推出特价房后，通州又一大盘加入特价房系列；在大兴，旭辉御府“高质低价”的特价房对周围楼市产生了巨大的冲击，不少楼盘相继调整价格；在房山，中铁长阳国际城的1.25万元/平方米成为了热销的代表，有项目开始跟风这一价格。

　　从这些项目看，北京房价似乎已经步入下行通道。对此，中国指数研究院副院长陈晟判断，以通州为代表的前期涨势过猛的地区在国家严厉的调控政策影响下，从7月起，泡沫已经出现明显挤出趋势，但国家房价调控力度目前不会减弱，这样才能完全获得最终效果。而中原地产市场研究部总监张大伟则认为，房价政策从限购来讲，不会再有进一步动作出台，而限贷来讲，则不仅不会放宽，还有可能出现从紧的迹象。

　　上海 加强版限购令横空出世

　　本月，虽然骄阳似火，但上海楼市却在冰点徘徊。上海德佑地产研究中心数据显示，2011年7月，全市商品住宅成交面积为77万平方米，与6月相比有25%的环比跌幅。但成交均价与6月相比，却有2.6%的微幅上涨，至2.21万元/平方米。与楼市呈现出的滞胀态势相契合，当月入市供应的项目中占比7成给出了开盘优惠。

　　正当人们纷纷揣测楼市限购令是否推至更多二三线城市之际，7月26日，上海房管局出台的“新沪四条”对上海房地产市场做出了更严格的限制和规范。其中对于非上海市户籍居民补缴1年个人所得税后购房的情况将不予认可的禁令，更被看作限购令加强版。

　　但是多位业内人士分析认为，刚出台的新“沪四条”对于正常的和有刚性需求的购买人群不构成太大影响，该买的还是得买。上海旭辉地产案场经理叶骏称，限购对部分二三线城市的新房成交量会有影响，像上海、北京这种刚性需求较强的一线大城市，楼盘成交量不会受到太大影响，但不排除一部分投资者会回流上海买房。上海是个国际化的大都市，房价从长远的角度来看，肯定是呈现总体上升趋势的。

　　深圳 评估征税“速冻”二手楼市

　　近些年来，深圳楼市年成交量一直维持了二手房成交占70%、新房成交占30%的比例，且二手房成交所占比例还在逐年提高，有人调侃，深圳楼市“越来越二”。不过，从今年7月11日深圳开始二手房交易评估价收税以来，深圳新房、二手房的成交比重实现逆转。

　　7月份，深圳二手房成交量环比跌了45%，包括一些比较活跃的区域，如福田、南山等，都曾经出现过零成交，可以说是二手房交易市场遭遇“冰封”。而新房新房销售却无比热闹。数据显示，政策出台第二周，即7月18日～7月24日，深圳新房成交套数为946套，环比此前一周上升了56.88%。同一周，深圳新房、二手房成交比例为5.72：1，几乎创了新高。

　　深圳中原市场研究部认为：由于“7·11”二手房评估价征税过户后，购买一套普通住宅需缴纳的税费占总购房成本高达7%，交易成本增加；另外，截至7月6日，央行在2011年内3次加息，抑制了房地产市场过度发展，下半年货币政策进入稳定期，房地产市场的边际效应已经凸显，二手房的持有成本持续增加，使其投资功能降低；由此导致的二手房交易成本和持有成本持续增加，投资功能降低，终将回到其不动产的本质，年底价格下跌已成定然。

　　文/《小康·财智》记者 刘上