楼市囧途
- 来源:投资者报
- 关键字:楼市,调控政策,房价,限购
- 发布时间:2011-11-07 09:37
10月27日，在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，对于全国人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法，住房和城乡建设部（下称住建部）部长姜伟新的解释是，限购是个行政办法，是我们不得已而采取的办法，并称“在住房信息完善后将不再限购”。这一解释当即被市场推测为房地产调控放松的信号。
但随后国务院的表态击退了这一猜想。10月29日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
住建部与中央目前对房地产调控不同的表态，让市场颇为困惑。眼下房地产调控似乎又走到了左右摇摆的十字路口：如果调控继续加码，则投资会下滑，可能令已明显放缓的经济增速继续下滑；但如果放松，则房地产市场的泡沫会继续膨胀，房价可能会重蹈2009年报复性反弹的覆辙。
中央决心坚定 地方希望松绑
从近两年来中央出台的一系列严厉调控政策以及今年以来高层连续的表态来看，中央调控房地产的决心是坚定的。
从10月29日国务院会议的内容可看出，该会议主要还是表示调控政策不会放松，并且言辞上也发生了一些微妙变化，即房地产调控从“加强”到“巩固”。
今年1月至7月，温总理曾多次谈及房地产调控时都明确表示“加强房地产调控”。
9月份，温总理在《求是》杂志发表文章谈及房地产调控的时候，也明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
显见，中央对房地产调控的力度不会放松。但受访专家也认为，后期调控政策加码的可能性不大。
对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《投资者报》记者采访时表示，中央调控的目标是希望房价稳定，房价能保持相对平稳发展，既不会大幅度上升，也不会大幅度下降。也可以说是，稳中有升，或稳中有降。
在房价问题上，地方政府一直被人们视为最大的受益者。因房价越高，土地价值就越大，土地收益、财政税收也就自然越多。
而随着房地产调控不断加码，地方政府有些坐不住了。近来传闻多省政府主要负责人不断进京会晤住建部以及国土资源部等相关负责人。
“目前调控政策不具备放松条件，部分调控措施可能持续一段时间。”住建部政策研究中心副主任王珏林态度明确，若今年不加大楼市调控力度，房价走势难以想象。因此各地的限制措施不能短期，否则房价可能快速反弹。
有分析人士也对记者表示，现在不能放松调控，否则房价出现的不是一般性反弹，而是洪水般上涨。
事实上，近期有的地方已悄然放松限购政策，佛山就是一个典例。
10月11日，广东省佛山市住建局在其网站上发布公告称，自10月12日起放宽限购条件。这称得上是全国第一个明确放松限购政策的城市。但有趣的是，仅仅12小时后，该政策就被紧急叫停。当晚11时，该局又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。
如此看来，地方政府希望放松楼市调控的愿望暂时恐难实现。一位业内分析师向《投资者报》记者表示，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，尤其是地方政府现在正处于换届之时。
可见，无论是住建部还是地方政府，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。
开发商的预期更悲观
不仅如此，开发商也对年内政策放松不抱希望。
日前，北京一位不愿具名的房地产商向《投资者报》坦言，“我们此前一直在观望，但是现在越来越多的开发商管理层认可政府对楼市的调控至少年内不会放松。”
多数房企已付诸行动，一些开发商们正大幅缩减在建项目，小型开发商甚至准备“冬眠”，即较大幅度暂停建设以等待下一个周期。并且，开发商降价行动眼下不断在上海、深圳等大城市上演。
近期，星河湾、中海、龙湖、绿地这些房企在上海实施率先降价行动，其降价的幅度跟前期相比高达20％，有的甚至30％。以上房企属于国内大型知名开发商。
另外，房地产龙头万科也加入了降价同盟。该北京公司旗下的金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元／平方米，与上期房源比较，下降了3000元／平方米。同时，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。今年以来，万科的降价一直在持续，只不过降价信息有些隐蔽。
高华证券指出，近期他们通过对深圳、惠州两地包括万科、金地集团以及招商地产等几家主要开发商的调研发现，这些开发商对限购在2012年底前取消的预期依然较低。
购房者希望调控继续加码
调控政策不断加码以及解读之声“正反”迥异，造成了当下房地产市场乱象丛生：想购房者犹豫不决；已购房者不断涌现退房潮；投资客则在极力抛房。
事实上，在这场博弈中，最弱势的力量就是购房的老百姓。《投资者报》记者调查发现，多数准备的购房者，他们当前的态度是持币观望，因为他们认为未来房地产调控还会加码。
“我们已看了半年的房子了，但迟迟未下定买房的决心，因为国家未来可能还会出台一些严厉的调控措施，房价应该还会降吧。”王浩（化名）这样认为。
王浩夫妇都是山西人，他们自今年“五一”结婚起就开始看房，跑了不少地方，北京城内以及郊区，包括通州、昌平与燕郊等地方的房子。不过他最近看到媒体报道上海、深圳的一些楼盘在降价促销，并且中央政府强调调控力度不会放松，进而选择了继续观望。
像王浩这样有刚性需求而持观望态度的人不少。中原地产分析师告诉《投资者报》记者，虽然像北京这样的城市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加，但相比购房者的心理价位差距依然巨大。并且，目前购房者对未来信心不足。因此即便是现在部分项目下调交易价格，也很难吸引处于观望中的购房者马上入市交易。
事实上，虽然房价有些松动，但房价下调比较缓慢。那么房价何时会出现购房者预期的价位，即房价出现实质性下降？
著名房地产专家、财经专栏作家陈真诚对《投资者报》记者分析称，房价下降有一个过程，至少要等到明年两会前后，因为今年市场处于反应前期，但随着时间的推进，大家对降价的反应渐渐发酵，产生降价的预期更强烈，届时开发商也会从现在少数企业的降价行为演变成群体的降价促销潮，房价到时自然会出现明显实质性下降。
政策未来一段时间难以放松
虽然房价已现降价之势，但调控政策仍然不会放松。
上海一位房地产业内人士称，中央政府不会放松调控，如果放松可能要等到明年政府换届的时候。
瑞银证券首席经济学家汪涛在给《投资者报》记者的一份最新研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。但她同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。
另外，至于市场对政策微调的诸多猜测，汪涛明确指出，这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平，政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在她看来，政策微调并不是针对房地产市场的。
不过，市场也不乏有一些乐观人士。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就是其中一位。他认为，中央的调控政策会持续到明年初，因为按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城市如期取消限购。
值得一提的是，社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立当前还呼吁政府要坚持房地产调控不动摇。他建议，政府应该明确房地产调控的政策目标，如果目标是稳定房价，则应该始终坚持该目标不动摇。
在尹中立看来，当前，房地产调控的效果已经初步显现，部分城市的房价出现了明显回落，这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”，如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控，则政府的信用会彻底丧失，以后的房地产调控的成本将成倍增加。
《投资者报》记者 谭志娟
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