房价调控要拔除“根子”问题

　　2012年3月14日，温家宝总理在其任上最后一次记者招待会上，回答了《人民日报》记者关于房价调控的问题。

　　温总理是这样回答的：“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。”

　　“我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

　　“为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。”

　　“对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”

　　“关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。”

　　“第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

　　“第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”

　　有人根据温总理的回答，推断出房地产调控改革阻力大是因为地方政府和利益集团对改革造成了阻力，这样的推断显得过于简单和狭隘。

　　网络上甚至还有人根据所谓的国际惯例，算出了颇能吸引眼球的“各地合理房价图”。有关“专家”说，按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价：按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年的总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80(以每户买80平米房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

　　“理想化状态”下的“合理房价”分别是：上海5734.5元/平米，深圳5475元/平米，北京4935.45元/平米，杭州5055元/平米，苏州4960.5元/平米，南京4830元/平米，无锡4745.7元/平米，大连4265.25元/平米，济南4050元/平米，天津4038.15元/平米，福州3978元/平米，长沙3967.65元/平米，成都3589.8元/平米，武汉3558元/平米，合肥3368.7元/平米，重庆3037.5元/平米，昆明3255元/平米……各地也可以根据地方政府公布的收入数据如法炮制，得出的“合理房价”想必都会在现有房价的三分之一以内。

　　根据这些数字，房价至少得穿越回十多年前。这对于本届政府甚至是下届政府来说，都将是一个完全不可能完成的任务。同时，如果谁要是像抱着救命稻草似的抱着“合理房价”不放，也只能面临着越等越贵的命运，而最终结果是，除非他买彩票意外中了个大奖，否则弄不好一辈子都会买不起房，越等越买不起。

　　事实上，一切试图单方面打压房价的人们都忘了两个造成物价上涨的根本原因：一是通货膨胀；二是土地价格上涨。而土地价格上涨又是由现有的土地制度、分税制和各地方政府亲自冲到微观经济第一线的招商引资的强烈冲动造成的。根子问题不解决，房价上涨问题就无解。

　　在过去14年间，中国的广义货币（M2）数量以平均17.5％的增长率在增加，最高速度为2009年的29.4％，最低为2000年的12.3％；而且在绝大多数时间里（在过去14年时间里有11年），货币数量增长率都高于GDP增长率。其中，2009～2010年的数据来自财政部，其他年份的数据来自国家统计局。而美国在过去20年期间，只有7年的时间M2增长率高于GDP增长率，而这7年时间都是在经济危机期间。也就是说，在很长一段时间里，中国经济增长都来自货币推动。如果不算14年，就算过去10年，（M2）数量也是以平均17.5％的增长率在增加，那么10年过去，货币量是十年前的4.27倍。

　　世界上有什么地方货币如此大量增长而物价却保持不动？我们在拿高房价开刀的时候，何时又拿高车价、高菜价开过刀呢？君不见现在大葱都快成奢侈品了。国家统计局发布的数据与人们的感受一致，受食品价格上涨因素推动，3月份全国CPI与去年同期比上涨3.6%，并迅速终结了仅仅维持一个月的“正利率时代”。其中食品价格上涨7.5%，鲜菜价格涨幅更是高达20.5%。

　　在货币增长的大环境下，房价上涨只是所有物价上涨的一个小小组成部分。大家眼里都只“选择性看见”房价上涨，却忽略了导致整体物价上涨的根本原因，结果是发改委成了物价委，还是摁不住按下葫芦浮起瓢的物价，各类商品价格都玩起了捉迷藏、躲猫猫，国家有关部门一不留神它就噌噌噌往上涨！

　　通胀是对普通国民的无声掠夺，正所谓大盗不盗，小偷趁着夜黑风高之夜，翻墙撬锁偷到你家里；大盗则在光天化日之下，站在大街上，不动声色就将你的财富转移到了他手里。楼价现象更多的是货币现象。哈耶克说：通货膨胀是由政府及其工作人员造成的，除此之外的任何人都不可能造成通货膨胀。再用脑子想想我们的房地产吧，别动不动就把原因归结于地方政府、利益集团什么的，除了制造仇恨和对立，什么问题也解决不了。

　　凯恩斯说：通过连续的通货膨胀，政府可以秘密地，不为人知地剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，却使少数人暴富。今天我们通过通胀剥夺了大部分人，然后把责任归结到房地产头上，而不是从根本的通货膨胀上找原因。牛头不对马嘴，怎么能够不南辕北辙呢？

　　浙江财经学院教授谢作诗说：不管你是否相信，从2007年到2008年以来，中国的经济增长在一定程度上是一种假象。从2008年起，中国8%到10%的总体增长率是由平均占GDP三至四成的新增贷款推动的。这些贷款中，最高20%到25%的部分到头来可能会沦为坏账，亏损幅度相当于GDP的6%到10%。如果把这些亏损减去，中国经济的增长速度就会低很多。

　　1988年9月19日，诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼在中南海曾对中国领导人说过：一旦通货膨胀出现，它的社会影响是很严重的。只有一种办法可以对付通货膨胀问题，这个办法就是控制货币供应量。我们无法通过控制单个商品的价格来控制通货膨胀。许多国家曾试图这样做，但最后都失败了。1600多年之前，罗马帝国曾经试图通过这种方法来控制通货膨胀，但最后还是失败了。在1971年，美国的通货膨胀率是4.5%，总统尼克松采取了工资和价格控制方案，最后同样失败了。

　　今天，如果我们不改革土地制度和政府投资体制、不控制货币供应量，只想单方面控制房价，同样只会得到一个失败的结果。

　　文/童大焕

　　（作者系信孚研究院研究员）