房地产信托的意外之热

　　◆资本的追捧，令房地产信托产品发行迎来一阵意外的小阳春。

　　◆然而随着调控持续，哪些因素会成为推倒房地产信托资金链断裂的多米诺骨牌，犹未可知。

　　“刚收到平安财富佳园(35)号集合资金信托计划推介资料，感觉产品不错，30分钟后正准备花300万元投资，却被告知它已经卖完了。”平安信托客户陈刚(化名)不敢相信，在当前房地产调控趋严情况下，一款认购规模2亿-3亿元的房地产信托产品不到1小时竟然全部售完。

　　“简直疯掉了。”当听说一位上市公司原始股东将大部分股票套现，转而购买房地产信托产品时，陈刚发出一声叹息。

　　陈刚的遭遇并非个案。3月起，平安信托连续推出的几款房地产信托产品均意外热销。其中规模为2亿元的平安财富佳园(39)号集合资金信托计划(下称佳园39号)与3亿元平安财富联合创盈投资之清水湾项目集合资金信托(下称清水湾信托产品)均在一天内全部售完，即使是认购规模约在30亿元的平安财富安富1号房地产基金集合资金信托产品(下称安富1号)，销售周期也只有2-3天。

　　资本的追捧，令房地产信托产品发行迎来一阵小阳春。据普益财富最新统计数据显示，仅3月份就有56款投资房地产信托产品顺利发行，环比增加60％，房地产领域产品当月募资规模超百亿元，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33％。

　　那么，谁在“逆市”追捧房地产信托投资热并促发收益倒挂？

　　一位平安信托客户经理向记者分析说，目前购买房地产信托产品的资金五花八门，有客户拿着到期信托产品的资金认购，也有部分从股市资金取出数百万元转购房地产信托，还有一些高端投资者原先打算投资PE，但发现PE投资回报率持续下滑后干脆转投房地产信托。

　　然而，仔细观察佳园39号等房地产信托产品推介资料，陈刚还是发现信托公司为成功营销“颇费功夫”。

　　如佳园39号拟投资的江苏省宿迁市恒大华府项目，是当前宿迁市唯一的精装修楼盘，且邻近市中心与城市核心商圈。每个城市都有高端住宅的刚性需求，目前恒大华府项目已建楼盘从去年7月起已销售30％的成绩，已表明上述楼盘项目销售前景良好。

　　事实上，在一家信托公司财富管理部负责人看来，真正推动房地产信托逆势热卖的，或是房地产信托产品高收益率，“现在高端投资者普遍认可的房地产信托产品年化收益率至少在10％以上”。

　　记者发现，佳园39号、清水湾信托产品与安富1号设定的年化收益率均在10％-13.4％。为了确保信托投资本金利息按期收回，平安信托在上述产品推介资料注明严格资金监管措施。如在富力1号推介资料里，平安信托要求融资方广州富力房地产股份有限公司(2777.HK)在信托计划到期前三个月内向信托计划保证金账户存放保证金，且累计存放资金在信托计划到期前的第三个月，第二个月与最后一个月不得低于优先投资人本金余额的20％、50％、100％。

　　“列举详尽资金监管措施，在以往房地产信托产品推介资料中不多见。”陈刚指出，让他更加意外的，则是房地产信托产品推介资料用量化数据预测方式，揭示房价跌幅对信托计划投资收益与本金所面临的潜在损失程度。

　　不过这种预测值是否准确，却是未知数。

　　上述信托公司财富管理部负责人表示，真正衡量一个房产项目价格波动趋势与销售前景，取决于这个楼盘能否从城市居民的刚性住宅需求“获利”，某些地段良好，交通便捷的楼盘即使在房地产调控期间依然价格坚挺销售良好，但这种对项目销售前景的判断却很难反映在推介资料中，这也是投资者热捧房地产信托产品背后隐藏最深的风险。

　　值得一提的是，房地产信托逆势热卖，也令平安信托转而做起“买断”房地产信托产品的新生意。

　　在陈刚拿到清水湾信托产品推介资料时，除了得知拟投资项目是贵州省安顺市竹园·清水湾项目(该市目前最大的城市建设项目及国家1000万套保障性安居工程重点支持项目之一)，还意外发现其中附加条款注明“交易对手是金谷信托”。

　　经过询问，他了解到清水湾信托产品原是金谷信托设计发行，后来可能被平安信托“买断”，目前购买这款信托产品的客户是直接和平安信托签订信托投资合同的。

　　不过，清水湾信托产品的主要风险控制条款仍然由金谷信托设计，其中包括金谷信托的大股东——中国信达资产管理股份有限公司旗下房地产资产管理平台信达投资有限公司承诺信托到期时受让特定资产收益权。为了突出后者资金实力，推介资料特别注明信达投资有限公司2010年业务收入达到58.76亿元，净利润为8.09亿元。

　　在一位接近平安信托的人士看来，平安信托敢于买断清水湾信托产品，可能是4月份平安信托推出的房地产信托产品数量并不多，但客户投资需求旺盛。

　　“此外在价格谈判过程，平安信托也应该具有某种优势。”他说道。毕竟，原先金谷信托设计的清水湾信托产品风险控制条款，有着太多关联交易的痕迹。如产品设计发行方金谷信托的大股东是中国信达资产管理股份有限公司，信托计划“担保”机构又是信达资产管理股份有限公司旗下信达投资有限公司，这可能是金谷信托有意转让清水湾信托产品的原因之一，以引进第三方机构监控信托产品风险。

　　但平安信托“买断”后，又如何监控产品资金链风险，需要另一番大智慧。