地产能否持续回暖

　　近期房地产公司似乎尝到了“玛德莱娜小点心”的滋味，销售回暖仿佛让过去的好时光“复回”了。

　　上市房企公布的数据显示，五成企业5月成交金额环比增两成，万科、保利、恒大、中海4家龙头公司首次出现单月成交同超百亿元的情况。

　　从行业数据方面来看，据前不久戴德梁行发布住宅市场月报显示，5月“北上广深”四个一线城市成交量较4月平均环比增长近4成，其中广州的成交量更是较4月增长了42.5%。主要二线城市除武汉略有回落外，其他城市成交量均有较大提高。另据中国房地产信息集团（CRIC）发布统计数据，今年上半年，销售面积排名前10位的房地产公司中有9家均高于去年同期水平。

　　然而，宏观经济层面下行压力继续增大。7月13日统计局公布的第二季度GDP增长7.6%，经济增速进一步放缓，而其在早些时候发布CPI指数同比增长2.2%，环比下降0.3%，PMI（采购经理人指数）及PPI（工业生产者价格指数）均环比回落。央行于7月初宣布再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，据上次降息时隔不到一个月。

　　这不免让人产生猜想：调控与市场的天平两端，究竟孰重孰轻？

　　回暖动力

　　“市场已经沉寂太久了。”花样年集团副总裁冯辉明声音略显疲倦，接着他对《英才》记者说道，“这一段时间回暖集中在‘刚需层面’。购房者无论如何推迟，观望，到时候还是一定会买的。”的确，购房需求并不像“饿了就要吃饭”，购房需求是可以压制一段时间的，而在4月之后则集中释放。

　　联想控股旗下的融科智地房地产开发有限公司似乎也在表达相同的信息，其营销总监董明在接受《英才》记者采访时表示，5、6月网上签约量集中爆发的主要动力在于刚性需求。北京的几个销售较火爆的楼盘，项目地点均在北京郊区，户型方面则以小户型为主。

　　在谈到支撑市场回暖的特点时，高通智库总裁张宏向《英才》记者分析道：“4、5月的回暖特点是以价换量，降价促销。5月以后的回暖特点主要是‘抄政策底’，预期市场会发生回暖性的变化。总体来看还属于被动性的回暖，还不是进入良性的一个状况。”

　　从信贷政策来看，6月央行重申首套房贷款利率最低至7折，以及宣布7月6日下调存贷款利率，无疑对房地产市场都产生了利好预期。

　　标准普尔中国企业评级师陆枫向《英才》记者表示，货币政策放松有利于购房者贷款以及减轻利息负担，政策的微调使市场对房地产走势预期发生一定改变，因此导致许多原处于等待中的购房需求入市。

　　“刚性需求和改善型需求是推动房地产市场销售规模回升的主要原因。”正略钧策合伙人薛迥文补充道，“改善型需求一直受到压制，释放是一种必然。刚需受压制的时间更长。”

　　经记者的了解，改善型需求在市场上一部分收到限购的影响无法释放，另一部分则大多在观望。

　　事实上，政府颁布的房地产调控文件中不断强调“合理引导住房需求”，“抑制投资投机性购房需求”。购买首套住房的，即所谓“刚需”受到的限制相对少，而购买第二套住房，即通常意义上的改善型需求，则受到信贷、税收等方面的差别化限制。而关于投机投资型需求，住建部研究中心主任秦虹表示，已“基本上被挤出了市场。”

　　但值得注意的是，宏观经济的前景并不乐观——从4月开始，经济下行的趋势是超出原先市场和政策预期的，那么，对于房地产调控的力度是否会有所减弱？在房地产行业的大门已关之际，政策是否会为其打开一扇窗户？

　　“中轴线”博弈

　　然而，“打开一扇落地窗”并不现实。近期几大部委不断强调，房地产调控主基调未变。北京新“地王”万柳地块拍卖的推迟以及后来保利地产在拍卖宣布突然退出着实让人惊讶，而此前保利在其他三个城市均有拿地举动。而业内人士大多认为，大幅政策转变可能带来价格报复性反弹以及投资投机需求的重新大量入市，这是政府不希望看到的。

　　薛迥文把调控的主基调比喻为“中轴线”：“对房地产投资属性的打压甚至消灭，或者说相当于剔除房地产的投资属性，这是长期的主基调。”房地产的刚性需求，即消费需求可能会有时紧时松，但是这种时紧时松的前提是房价保持稳定。而政策制定者在观察成交量的

　　同时，针对市场的变化情况，围绕“中轴线”相机抉择。

　　无论是政策适当的放松或是更严格的执行，终归都是微调的手段。房地产业内也已认识到，中央已十分清楚不能再把房地产作为拉动甚至稳定GDP的工具。

　　“房地产调控的主基调在两三年内不会改变。我甚至认为当前的市场行情不是反弹，而只是在寻底过程中的若干反复。”而这次回暖的“反复”会延续多久，薛迥文也没有给出一个明确的答案。

　　反复也好，反弹也罢，当前的情景多少会让人想起2008年上下半年房地产市场的“冰火两重天”。然而，除了在情景方面略有相似外，调控政策的内容和强度并无实质可比性。

　　房地产市场拉动实体经济的作用则不言而喻。冯辉明向《英才》记者描述了一个现象，当前房地产行业上游企业的日子也并不好过，很多房地产公司的材料供应商或总包商业务量均在减少，只要开发商能够扩大在建规模，甚至主动要求垫资施工。“房地产这个行业是具有传导性的，会影响到下游的家用电器产业，产业链很长。所以各个行业都能感觉到压力。”

　　受GDP下行的影响，地方政府在“微调”上动起了心思，从近期地方政府新出台的政策来看，其中往往涉及土地出让，购房补贴等内容。

　　在6月末，关于河南六部委联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（下简称《意见》）的消息在业内传得沸沸扬扬，尤其是其中所谓“认房不认贷”的新政，这显然与中央的调控政策有出入，尽管后来经确认《意见》并没落成黑纸白字，但足以证明地方政府正在尝试微调手段。

　　“全国平均下来，地方政府土地出让金的收入占到财政收入的60%。在有些三四线城市，如果卖不出一块地，公务员工资都成问题了。”薛迥文说。由此观之，地方政府着急不无道理。

　　另据记者了解到，在一些三线城市，当地政府已从从前的“开发产业配住宅”转为“开发住宅配产业”，首先要求住宅项目的开发，进而拉动地方GDP的增长。而上述房地产公司人士则认为：“尽管在短时间内对GDP有拉动作用，但实际上并不利于城市的长远发展。”

　　然而通过对市场趋势判断，结合经济下行的状况，张宏则从调控政策趋势的角度表达了他的观点：调控政策可能会发生改变，其主要内容包括改善性需求的放行、开发贷款和按揭贷款的宽松以及促进供应的政策。“促供应政策有两方面，一方面是鼓励土地供应的政策，另一方面可能是惩罚性的政策，比如说对闲置土地督促性的一个政策。再长远一点，有可能在税收上是要改变的。税收当前比较明确的是物业税，房产税。而从市场需求的方面，鼓励刚需和改善性需求是没有问题的。结合供需关系，我认为中国房地产核心的问题还是供应不足的问题。”

　　标准普尔方面则认为，除非中国经济增长严重减缓、通胀压力消除、或者平均房价下滑超过20%并持续半年到一年，否则，调控政策基本不会出现重大转变。

　　文|孟德阳

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