长三角养老地产突进

　　2012年8月初，江浙地区骄阳似火，烤得路边茂林叶边都蔫着圈。

　　车抵水乡浙江桐乡市乌镇，进入白马墩村后，在第一个路口左拐，顺着一大片脉脉碧叶粉莲前驶，至顶后右转沿着一条约3米宽的浓荫水泥道继续前行1000米，就可陆陆续续看见铁丝围栏。

　　放眼望开，一大片荒草蔓延在蓝澈如洗的天空下，诸多机械与水泥石板等建筑材料堆积期间，炽热之下，工人们仍在赶工。

　　这是6月28日举行了奠基仪式的“乌镇国际健康生态休闲产业园”项目，由雅达国际控股有限公司投资兴建。当日，浙江省委副书记、省长夏宝龙，省国土资源厅厅长楼小东、IDG资本合伙人李建光、红杉资本中国基金董事总经理姚宇等为之站台，风头劲健。

　　桐乡市政府网资料显示，乌镇项目总规划用地约5500亩，分为核心区和拓展区两部分。产业园将提供养老床位1万个，投入资金100亿元。

　　与此同时，桐乡市还引进了“中国平安养老养生社区”项目。该项目占地约4000亩，计划总投资170亿元，项目也涉及乌镇。

　　桐乡两大项目加起来，总量逼近1万亩，投资超过两百亿元，堪称“养老地产”大手笔。

　　一万亿的市场

　　相比乌镇项目的热火朝天，中国平安养老养生社区项目似乎还无动静。不过，桐乡市发改局服务业推进科副科长纪勇告诉《望东方周刊》，中国平安在高桥新区的土地指标已下来一部分，准备挂牌公示。而桐乡平安投资有限公司市场营销部经理刘达鑫则对《望东方周刊》说，项目很可能在8月28日启动。

　　这是中国平安目前在长三角唯一布点的养生综合服务社区项目。据中国平安内部规划，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。

　　进军养老地产，相比新华、国寿、泰康、合众等同行来说，素来雷厉风行的平安已落后不少。比如抢得两个“第一”的泰康人寿—— 2009年率先提出并实施养老社区项目，获保监会的批准成为国内第一个获得试点资格的保险公司，组建保险业第一个养老社区投资实体泰康之家。合众人寿于2010年在湖北武汉拿下土地，打造 “合众人寿健康社区”？？

　　“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。保险公司投资养老社区，可以将寿险产业链拉长20到30年，这是世界性的商业模式创新。”泰康人寿董事长陈东升说。

　　与同行相比，平安投资养老地产有个独特优势—— 资金来源多元化。其投入的资金可能还包括动用平安其他子公司的非保险资金。因此，平安投资兴建的养老社区还能不受保险法约束进行销售，这在其他非金控保险公司身上几乎不可能。

　　在保险业之外，即便就整个投资市场而言，养老产业已经成为新兴战略点。曾任民政部社会福利和慈善事业促进司司长的王振耀曾提出这样的数字：老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元。

　　目前中国60岁以上的老年人口已经达到1.85亿，到2050年前后中国的老年人口将达到峰值的4.8亿左右，分别占亚洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4。中国养老压力之重、服务需求潜力之大，市场前景之广，不可小觑。养老问题严重考验着政府的决策与承压能力，社会力量“分忧解难”的时候来了。

　　桐乡模式：养老擦边球？

　　桐乡位于杭嘉湖平原腹地，东距上海131公里，西邻杭州65公里。从上海虹桥火车站乘高铁出发，仅有半小时左右的路程，其到杭州也不过20分钟。桐乡地势平坦，河网密布，气候四季分明，以乌镇为代表的水乡风情闻名遐迩，一派江南婉秀风情。当地媒体报道说，桐乡希望借此打造高桥、乌镇这两大“养生养老综合服务社区”，摇身成为沪杭都市圈养生养老的“后花园”，形成桐乡特有模式。

　　乌镇国际健康生态休闲产业园项目由雅达国际控股有限公司（以下简称雅达国际）投资。雅达国际投资者则包括北京和谐成长投资中心（以下简称“和谐基金”）、IDG资本、红杉资本和云锋基金。

　　值得注意的是，和谐基金的最大股东是占股1/3的全国社保基金理事会，这是国内首个国家社保基金参与投资的项目。

　　2011年5月26日，桐乡市人民政府与雅达国际正式签约。项目总规划用地约5500亩，分为核心区和拓展区两部分。产业园将提供养老床位1万个，投入资金100亿元。产业园首期核心区占地1516亩地，预计投资40亿元。

　　这些土地都获批了吗？核心区1516亩，那么剩下的拓展区的近4000亩会用来做什么？

　　“土地指标不可能一次性批下来。我们桐乡去年就只有1500亩指标，只能慢慢争取。”在桐乡发改局办公室里，纪勇面带难色地说：“现在土地指标很是吃紧，乌镇项目目前200亩已到位，还有350亩正在挂牌。”这200亩为6月28日开工的雅达国际医疗公园项目所用。

　　至于拓展区用途，雅达国际桐乡项目组一位工作人员表示“还没确定”。桐乡发改局与民政局相关负责人也不太清楚。

　　中国平安养生综合服务社区项目土地指标落地同样困难重重，为此还专门成立了项目建设工作推进小组，由桐乡市委常委、常务副市长吴炳泉担任组长。该项目由高桥和乌镇两个地块组成，占地约4000亩，计划总投资170亿元（一说为90亿元），建设周期约8年。其中高桥区块首期用地为638亩（其中农用地284亩），用于建设出租型养老公寓、诊所、养老休闲健身场所。

　　高桥新区管委会主任姜伟国之前表示“正在抓紧准备项目土地的报批工作”，那当前又下来多少呢？纪勇跟坐在其对面的同为副科长的屠国元讨论了一番，在纸上计算出一个数字：233亩。纪勇对《望东方周刊》解释道，高桥项目目前只下来一部分，分为3块地，其中两块是连在一起的，“皆为商用地”，走完挂牌出让程序就可开工。233亩数字虽不多，但争取下来也是耗费了相当长一段时期，“每年上面分下的指标就那点，工业用地、基础建设就要花掉相当一部分，从去年签约开始，市里领导牵头一次又一次地向上争取，才勉强得来这一部分”。

　　“让项目先落地，先启动，先建设起来，以后再协调逐步解决土地指标。”屠国元说道。

　　事实上，5500亩、4000亩这两个庞大的数字，全部用在养老产业上也不太可能。

　　雅达国际控股有限公司董事长蒋建宁曾向媒体介绍，产业园整体定位为复合型休闲健康养老主题园区，推行的是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的模式。而平安项目亦如此“复合”发展，高桥地块规划建设健康膳食概念村、休闲商业街区、亲子型养老公寓等。同时以高铁站前广场为中心，配套建设高铁商务片区，建造立体城市广场、生命健康产业村等。

　　桐乡市民政局老龄办主任沈敏芳颇为无奈，她对《望东方周刊》说，这些项目“养生概念大于养老，没怎么邀请民政局参与，基本跟民政局关系不大了”。

　　圈地运动攻防

　　一些当地干部和居民则向《望东方周刊》表达了这样的疑虑：这两个项目会不会变成利用养老概念的圈地运动？

　　桐乡市发改局有自己的独门“绝技”，保证划拨土地上所建房子不被炒售获利。纪勇介绍说，这个绝技就是“不可分割产权”法。即对开发商出让土地时，先明确这块地开发做什么用，定位是什么，地上的建筑物今后能不能卖。这些养老项目就属于地上建筑物不能出售的范围，只能自有经营，“我们发的是这一大块土地的产权证跟土地证，比如1000亩就开1000亩的一整张产证，让他们无法分割成小块出售，转变经营用途”。

　　不过，当地一位不愿具名的领导干部告诉《望东方周刊》，这些土地肯定不会全用来做养老公寓，“可能会有商业项目，比如旅游产业的延伸发展，建酒店等，企业投资是需要有回报的。而对政府来讲，如果它们带来先进的服务业项目、技术等，会允许它们有一定的盈利，只要把核心的、尖端的部分做好，优化并带动当地产业链的延伸发展”。

　　对于投资方而言，进入养老这个朝阳产业也有自己的顾虑。当前，制约养老服务发展的障碍层层叠叠，山东、黑龙江等省政府相关人员调研指出，现有的相关政策和规范大多还停留在客观指导层面，没有纳入政府目标责任制和工作考核目标，法律效力、约束力不足，可实施性、可操作性不强；对进入的社会资金，在建设用地、税收等方面并没有规范的优惠政策措施扶持；在各类养老机构的建设和运营补助方面水平较低，养老护理人才缺乏严重，受过专门训练的养老服务人员更是凤毛麟角。

　　作为长三角地区引进社会力量拓展养老事业的先行军，桐乡相关扶持政策算是较为到位：对民间投资3000平方米以上的养老、养生、康复等社会服务项目，按投资额一次性给予2%至5%限额50万元的奖励。对投资额特别大的，可以按“一项目一策”给予扶持。

　　异地联盟：谁是带头大哥

　　长三角地区是国内老龄化最严重的地区之一，步入“十二五”以来，政府及相关民间力量已积极开展了各种攻坚战，纾缓养老压力，开拓养老市场。不过，前路漫漫，迷雾时现。

　　《2011年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》显示，截至2011年12月31日，上海全市户籍人口中，60岁及以上人口达到347.76万人，同比增长5.1％，占总人口的24.5％。而养老床位数仅占60岁及以上老年人口的2.9％。此外，上海市15至59岁劳动年龄人口抚养60岁及以上人口的老年抚养系数比上年增加2.2个百分点，抚养压力进一步增大。

　　再来看杭州，截至2011年底，按户籍人口统计，全市60岁及以上的老年人口为122.19万人，占总人口数的17.53%。杭州市纯老年人家庭的老年人口数则达到20.18万人，失能老人2.69万人，半失能老人5.56万人？？

　　由于计划生育政策长期实施，中国传统家庭结构近年来也发生了根本变化，4：2：1和8：4：2：1的“倒金字塔”家庭结构成为主流。

　　显而易见，中国的空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，养老院需求会越加旺盛，对城市尤其是大城市养老系统造成沉重压力。

　　输出养老已是大势所趋，异地养老概念由此逐步兴起。长三角最早的异地养老产业萌芽于浙江湖州市的南浔镇。1996年3月，时任南浔区委副书记、经济开发区主任的朱培得辞职后创办浙江久安公益事业有限公司，随后投资5000万元兴建了占地近百亩的老人公寓。这里如今已被社会称呼为“中国第一老年城”，实现收支持平，良性循环，接待了大量来自沪杭等地区的老人。

　　扬州在对异地养老合作的研究上走在了前列。扬州发改委经济合作处处长陈芳向《望东方周刊》介绍说，2009年9月，扬州市发改委正式向长三角经济协调会办公室递交了“长三角异地养老”专题研究，并在2010年3月通过长三角协调会主任委员会审理。

　　“长江三角洲各城市相似的文化习俗、良好的政治环境、较强的经济实力、开放便捷的交通以及不断完善的区域协调机制，都构成了长三角城市异地养老发展的有利条件。”扬州市民政局副调研员秦开众对《望东方周刊》表示，现在建立长三角异地养老联盟的时机已成熟。

　　建立异地养老联盟主要是为了整合区域内养老资源并把这些机构转变为社会化组织，提高社会信誉度。秦开众认为，现在的状况并不是一床难求的供需矛盾，而是养老机构与有需求老人之间信息不对称的问题。搭建这个联盟平台，可以有效沟通二者。

　　然而，联盟当前的落地与发展遭遇不少尴尬与无奈。

　　“长三角地区城市想法不太一致”，秦开众说：“这是个松散型的联盟，并无行政上的上下级约束体制，也就是地方政府可办可不办。联盟也不好搞股份制，大家积极性并不太高。”

　　最初设想的异地养老网站，到最后也是由扬州单方面跟南京一家公司合作才建立起来。到目前，当初的发起人扬州只能采取各个击破的策略主动联盟，先是跟上海搭建合作意向，然后同南京共建养老服务圈，再与？？

　　最大的问题是，谁能做带头大哥协调各部门？

　　扬州市发改委负责人认为，应请长三角地区工作小组建立异地养老联盟工作小组服务中心，上升到长三角地区决策层面，方能有效解决当前联盟发展困境。扬州市民政局老龄办主任顾中尧还建议，异地养老多为候鸟式、休闲式养老，可具体由各个城市的旅游部门牵头发动。无论是公办还是民办的养老机构都可参与联盟。

　　顾中尧告诉《瞭望东方周刊》，江苏和上海医保基本已互通，不过在报销审批程序上异常繁琐。秦开众则说，扬州地区已跟上海实现了医保、社保信息双通，跟南京也正在互通中，并努力使信用卡、养老政策等都实现互通，保证外地来扬老人享受同城待遇，破解政策瓶颈，力保异地养老无阻。

　　对于民间资本进入养老事业，扬州显得更为开明。扬州市人民政府关于加快老龄事业发展的实施意见文件中规定，对社会投资兴建的福利性、非营利性养老服务机构，可采取划拨方式供地，规费按有关政策减免，并免征企业所得税、营业税；社会投资兴建的其他养老服务机构，采取出让、租赁等方式供地，免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税；这些养老服务机构用水用电、安装使用电信服务、数字电视收视维护费等均按居民收费标准执行。对新增社会养老机构给予每张床位1000元的运营补贴，并对入住老人按全护理、半护理、自理划分，分别给予每人每月100元、70元、50元补贴，缓解养老机构运营压力。秦开众说，苏北地区一张床位建设成本为3万元，相比较轻。

　　秦开众认为，一些养老机构不能再姓“公”。“地方保护主义严重，比如只收本地老人，怕外地老人抢占养老资源；对前来养老的外地老人不给予同城待遇等”，这是阻碍养老事业发展的拦路虎。

　　“这一代老龄人大都经历过艰苦卓绝的日子，消费观念比较保守，加上我国目前养老保障制度建设还不够完善，老人宁愿把钱存起来，不敢轻易挪窝。异地养老联盟推进还有段长路要走。”顾中尧说。

　　外资再次发起冲击

　　7月，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，希冀实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾。

　　在上海，外资再次发起对养老产业的冲击。6月14日，投资额600万美元的上海凯健华鹏老年服务有限公司成为浦东新区首家外资养老机构。该公司外方投资公司为美国最大的老年社区护理机构、纽约交易所上市公司美国伊美瑞特斯（EMERITUS SENIOR LIVING）在香港设立的全资子公司。

　　凯健华鹏成立前一周，上海浦东新区出台16条“新政”——《关于深化工商行政管理改革创新进一步推进浦东创新驱动、转型发展的实施意见》，鼓励外资进入医疗、社会福利等领域。

　　这并非外资首次试水上海养老产业，此前的诸多项目似乎生不逢时，往往轰轰烈烈成立，凄凄惨惨收场。1998年，美国老年公寓开发公司假日退休集团(Holiday Retirement Corp)便在上海郊区兴建了一座退休社区，因未能引起人们足够的兴趣，于2006年终止了运营。2006年，号称国内首家顶级外资养老院的上海奥古新诺颐养中心也因在上海拿地受阻中途夭折，该项目由德国著名的奥古斯汀养老院与上海龙君置业有限公司共同出资，总投资额为10亿元，原计划落户于上海国际医学园区，于2010年上海世博会前建成并投入运行。

　　早年到上海的掘金者，要羡慕凯健华鹏赶上了一个好时机。

　　青山依旧在，几度夕阳红。夕阳多度，而人生夕阳却只有一次，如何做好养老事业，不光长三角，对全国而言都是迫在眉睫。

　　《望东方周刊》特约撰稿李慧|发自浙江、江苏