银行房贷渐次收紧

　　兴业银行房地产融资政策调整或属个案，行业相关业务融资政策后续调整将出现分化。监管层及银行现阶段突然显著收紧房地产融资的可能性不大，但以循序渐进的方式逐步收紧部分城市、部分领域的地产融资更为可行。

　　2月21日，有媒体报道，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，并且暂停房地产供应链金融业务；24日晚，兴业银行针对媒体报道公司停止、暂停房地产融资业务发布澄清公告，主要内容为：1.公司于春节后要求各分支机构做好存量房地产资产梳理等工作，将于3月底前出台新房地产授信业务政策；2.这之前暂缓办理部分房地产新增授信，停办房地产夹层融资业务（该业务占比极小）。

　　据了解，兴业银行本次业务的窗口指导，通知下发时间是在春节前。其要求银行停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务，截止日期为3月底，之后会出台区别对待政策，新政策出台后一些业务会恢复正常。这与对房地产开发贷以及购房按揭贷等的大口径房地产信贷是两回事。事实上， 房地产夹层融资业务及房地产供应链融资业务在银行信贷业务中的比例并不高，对房地产整体资金面影响并不大。

　　继兴业公开澄清后，2月26日，多家银行的总行也集体发声否认“停房贷”。交行相关负责人表示，近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建四大国有银行也均回应称：房地产信贷政策没有变化。其中，农行表示，未停止发放房地产贷款，并已关注到目前房地产市场存在的风险，将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。

　　民生、招行、光大、中信同样表示：近期未调整房地产信贷政策，房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知，也没有停办房地产融资业务。

　　中金公司认为，目前只是个别银行（兴业银行）的个别部门（企业金融条线）对房地产融资个别产品（房地产夹层融资和房地产供应链融资）的收缩，银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。除了抵押较为可靠外，相关利率由银行掌握主动权，授信收益相对较好，尤其是一、二线城市风险可控。总体来说，房地产信贷仍是较好的行业信贷。

　　尽管最终被澄清，但经过多年调控的房地产业已成惊弓之鸟，事件虽然由银行相关人士澄清，仍牵动市场敏感的神经。显然，市场对于房地产资金面和风险仍异常关注。

　　突发式停贷不可行

　　虽然停贷一事暂告一段落，但银行出于风险控制的需要，对房地产业的态度正悄然发生变化是不争的事实，从兴业的澄清公告可看出，银行对房地产业务需进行再梳理和评估，未来房地产行业的资金状况可能会发生较大变化。

　　数据显示，银行2013年在房地产业务上的扩张非常厉害，在房地产开发企业到位资金中，国内贷款大幅增长33.1%，个人按揭贷款大幅增长33.3%。随着房地产销售增速的下滑，房地产市场风险增大，2014年继续奢望银行对房地产加杠杆并不现实。开发贷收紧最先影响的是三、四线城市以及中小开发商的房地产资金状况，一线城市地产以及大中型开发商仍能获得资金倾斜。

　　目前三、四线城市供应过剩比较严重，资金紧张将加速房地产市场的调整。未来不排除一些中小开发商的项目出现资金断裂的情况。同时，银行收紧资金会继续提高房地产企业的资金成本，信托等其他融资渠道也将受到一定影响。

　　而风险偏好的主动下降，是兴业银行收缩房地产夹层融资和供应链融资的主要原因。以调研表明，银行对房地产行业的信贷政策较2013年有所收紧，尤其是对三、四线城市住宅和一、二线城市商业地产。

　　不过，由于目前各家银行的开发贷款占比不同，有占比较高的可能在新时期内考虑降低占比，因此收紧了开发贷。“但也有银行占比本就不多，像交通银行开发贷近年来一直低于7%，因此2014年开发贷总量很可能和往年持平。” 交行首席经济学家连平表示。

　　再看个人房贷，由于利率低，对银行来说属于低利润业务，在目前利率市场化的背景下，银行作为盈利机构控制个贷规模增长实属必然。在互联网金融冲击下，总体资金成本上升，银行存款流失，必然导致减少利率优惠，延长购房贷款的审批，目的在于主动收缩低利润个贷业务的规模。

　　有报道称，央行已要求分支机构对辖区内金融机构出现的首套房贷停贷、压单等现象深入调研，这表明央行目前的房贷政策并未发生变化。在央行干预下，个贷业务特别是首套房贷仍会放开，但未来利率优惠缩小或取消在所难免。利率优惠缩小将明显增加购房成本，降低购房者支付能力，进一步推动销售下滑，这或会加速房地产行业风险的暴露。

　　因此，兴业银行房地产融资政策调整或属个案，行业相关业务融资政策后续调整将出现分化。

　　兴业银行较早涉及房地产业务，房地产开发贷占整体贷款比率一度达16.6%，是上市银行中最高水平；但近几年来，公司房地产业务逐步压缩，至2013 年中期，开发贷占比已回落至9.2%。此次公司暂缓及停办部分房地产业务，反映了其近几年来控制房地产业务的战略；在一定程度上也反映了公司现阶段面对地产行业态度较为谨慎。

　　分析过去几年的数据，大多数上市银行对表内房地产开发融资的政策已逐步趋严，占比逐年回落。据了解，2014 年以来，大多数上市银行房地产开发业务授信政策边际上并没有显著调整。由于房地产投资是固定资产投资和经济增长的重要驱动，监管层及银行现阶段突然显著收紧房地产融资的可能性不大。但为了应对“影子银行”风险，以循序渐进的方式逐步收紧部分城市、部分领域的地产融资更为可行。

　　随着“影子银行”监管细则的出台，理财非标、信托资产以及同业类信贷业务占比较高的中小银行或面临较大的调整压力；房地产融资作为上述业务的重要方面将面临政策收紧的可能，不能排除上述业务占比较大的银行跟进调整相关房地产融资政策的可能。

　　防风险仍是核心

　　房地产贷款收紧并非空穴来风，其根源来自银监会的监管要求。银监会在1月初的全国银行业监管工作会议上就防范和化解金融风险隐患提出要求，强调严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

　　事实上，一些银行在监管政策相应加强和注重风险防控的背景下，近年来更加审慎地对待房地产领域的信贷投放，逐步收缩这一领域的信贷投放。各银行总行下发的2014年信贷政策也基本遵循上述监管原则，对包括土地一级开发，房地产开发以及自有物业抵押在内的所有房地产业相关贷款实行总额控制和名单制管理，并持续提升抵质押率。

　　“总行对于房地产信贷从未下发过相关文件，但是对部分分行存在个别窗口指导，这是正常的经营行为。”一位银行相关负责人表示，1月份信贷投放集中度高，有的达到30%。总行为防范风险而对一些地区分行予以了提示。

　　然而，一方面由于各地“地王”频现，显示地产融资需求仍较为旺盛；另一方面，1月过快的信贷增长也引起了央行及银监会的关注，地方融资平台及房地产贷款受影响较深；此外，存款流失使得银行存贷比普遍上行，信贷额度也较为紧张，地产类项目资金总量较大导致被限贷的可能性大幅提高。

　　上述三点是春节后房地产贷款收紧的主要原因，在政府经济底线思维叠加刺激政策消化过渡期内，房地产、地方融资平台的融资情况虽不乐观，也不致引发区域性金融风险。

　　在M2增速趋势下行周期，冀望于基建地产融资需求能完全依靠贷款满足已不现实。因此，2014年银行的房地产贷款将体现为“大公司，大城市”的两大原则，类似夹心层贷款在内的针对小型地产商的融资方式以及个人房贷将受到较大冲击。

　　瑞银证券认为，1.银行将加强房地产核心客户的选择及管理；2.业务集中于超一线及一线城市，且不得扩展到分行所在其他区域；3.重点支持普通住宅及土地储备贷款，降低商业地产比例；4.控制居民首套房贷总量。

　　房地产贷款及非标资产的收缩代表银行风险偏好暂时下降，将对市场情绪造成显著影响，虽然在底线思维下经济超预期下滑概率较小，虽然2013年银行业绩超预期概率较大，但信用风险上升以及坏账的持续暴露，仍会对整个行业的上行预期造成显著压制。

　　本刊特约作者 方斐／文