保利地产：布局二三线城市，欲再造个保利
- 来源:投资者报
- 关键字:保利地产
- 发布时间:2010-03-22 14:31
保利地产此次竞拍，仅次于两天前以52.4亿元成交的大兴区亦庄地块，成为今年以来北京“二号地王”。由于该地块起始价为25.3亿元，这意味着，保利地产以近一倍的溢价拿得了该地块，再次显示了央企实力。
作为地产领域的央企实力干将，保利地产自2006年上市以来，保持了持续高增长态势。过去四年净利润增长率分别达到65.04%、121.77%、50.35%和57.19%。上市后的三年， 公司总资产和净利润均膨胀了近5.5倍，成为国内成长最为迅猛的全国性房企。
在刚刚公布的“2009中国房地产上市公司综合价值TOP1”榜单中，保利地产与万科并列榜首。中投证券分析师李少明预计，保利地产今年房屋可售量超过800 亿元，“2010年公司的销售金额仍有30%的增长。在均价稳定的基础上，2011年净利润率可能达16%~17%。”
量价齐升助业绩增长57%
在地产业经历2008年严冬后，2009年成为受益政策最多的行业。这一年，保利地产的“成长性”也进一步彰显。
今年2月份公布的年报显示，保利地产2009年实现营业收入229.9亿元，同比增长48.11%；实现归属于母公司所有者的净利润35.2亿元，同比增长57.19%。每股收益为1.06元，同比增长51.43%。
业绩增长的主要原因是经营规模的扩大。去年，保利地产地的销售业务同比不止翻一番，总共实现销售面积526.7万平方米、销售金额443.8亿元，分别比上年同期增长131%和141%，成为一线地产公司中销售与市场份额增长最快的房企。报告期内新开工面积564万平方米， 竣工面积377万平方米。截至去年12月31日，公司总资产898.31亿元，净资产250.88亿元，分别比上年同期增长67.49%和78.19%。
大举拿地也是公司去年成长性的另一表现。全年新增项目38个，新进南京、大连、阳江等三个城市，新增土地储备1338万平方米。若扣除当年销售面积，公司可售资源净增加854万平方米左右。到2009年末，公司可售资源为2918万平方米，从而大幅拉近与万科之间的差距。
业绩另一推手是融资成功，使财务压力大为缓解。 保利地产去年成功实现了股权融资，募集78亿元现金，加上销售回款大幅增长，使得公司的财务压力大为缓解。到2009年末，公司手持现金152亿元，比年初增加178%。同时，净负债权益比率也从年初的109%降至49%，而三季度曾达到上市以来最低的22%。
六成资金投向二三线城市
与招商地产、中粮地产和华侨城等央企相比，保利地产开发有着两个明确特点，一是采取“今年拿地今年开工，明年销售”的快销模式，尽管一定程度上牺牲了精细化，但保证了资金周转和高成长性，也是对冲行业风险的有力策略。
另一特点是在中心城市拿地。以中心城市土地储备占其全部土地储备的比例来算，保利地产无疑是最高的，曾一度达到95%。自2009年1月至今，保利地产新增土地储备近千万平方米，它也成为广州市中心城区拥有土地储备数量最为丰厚的房地产开发商之一。
但这一趋势自去年下半年开始有所改变。公司未来的开发和销售重心将转向二三线城市。
事实上，从公司近三年的业务布局与盈利结构看，其向二三线城市倾斜的迹象也很明显。自2007年第一个二线城市项目包头保利花园成功开售并盈利以来，至去年底，全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿元，占比达六成多。
2010年1月份，保利新增的无锡和青岛的两个项目楼面地价分别为5706元/平方米和2578元/平方米，皆为二线城市。
对于地产公司转向二三线城市，天相投顾报告解释称，目前二三线城市的房地产销售依然保持旺盛趋势，主要原因可能和这些城市产业转移、城市更新改造等相关，而且在房价相对较低，且有通胀预期的情况下，这些城市的住房刚性需求也有释放要求。
未来三五年再造个保利
经历了2009年高增长后，随着各类抑制房价过快上涨的政策出台，地产业今年存在许多不确定因素。在这样的背景下，成长性突出的保利地产是否会继续“高成长”呢？
公司管理层对此充满信心。在3月初的股东大会上，公司总经理宋广菊表示，早在去年，公司就表确表示，要用三到五年时间，再造一个保利。在此次股东大会上，有投资者问及“成长型企业的成长率应该是多高”时，宋广菊回答是20%到30%。
事实上，保利地产近年的高成长性除行业因素外，也得益于其大股东优势，和李彬海董事长领导下的管理团队和战略，但有业内人士对《投资者报》表示，从万科经验看，地产公司在营收达到500亿时会遇到发展瓶颈。对于保利地产如何对待发展瓶颈，李彬海表示，“万科采用的是集团式管理，而保利采用的是扁平式管理，模式不同对瓶颈感觉也不同。”
李少明认为，公司今年净利润率仍有提升空间，去年公司销售均价8237元/平方米，较2008年销售均价提升3.8个百分点，尚余预收账款298亿元，为2009年结算收入的1.34倍，预计今年净利润率仍有1~2个百分点的提升空间。
而光大证券报告统计，去年末公司已售未结面积约为426万平方米、金额约为349亿元，相当于去年结算面积和收入155%和152%，这无疑为今年业绩增长提供了保障。李少明预测，公司今年可售量超过800亿元，“保守估计2010 年公司的销售金额仍有30%的增长，在均价稳定的基础上，2011年16%~17%的净利润率应有保障。(记者 赖智慧)
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