物流园区市场调研如何开展？

　　物流园区的规划建设一般来说耗资大、回收周期长，一旦建成就很难再改变，因此规划设计工作显得尤为重要，且当以市场调研为基础。

　　“兵马未动，粮草先行”--这是古人赠予我们的智慧。

　　如我们能静下心来审视我国物流园区的发展现状，则不难发现，无论是成功或失败的案例，都在项目的前期就埋下了伏笔。

　　实际上，我国流园区整体运营效率不高，现有的物流园区的作用有待提升。物流园区在宏观的整体规划上有所欠缺，对经济总量、产业基础和市场需求等考虑不充分，无差异化竞争形成物流园区遍地开花的局面。而具体物流园区项目战略定位不明确，缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划建设与市场脱节，与专业脱节等。

　　物流园区的规划建设涉及的因素比较多，且一般来说耗资大、回收周期长，一旦建成就很难再改变，因此规划设计工作显得尤为重要，且当以市场调研为基础。

　　市场调研为基础

　　北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广先生在接受本刊记者采访时强调：“一个项目成功与否关键在其前期的市场定位，而准确的市场定位基于前期的市场调研工作，这不是仅仅在网上搜集一些资料，或者根据以往经验就可以得到的，而是来源于踏踏实实的实地调研。其核心目的是把潜在客户找出来。”

　　的确，市场调研基础上的战略定位，是物流园区成功的基础和前提。充分的前期市场调研和分析，使项目未来能够满足目标市场的实际需求，形成“成本低-客户多-货量多”的良性循环。这项工作，不是文本，不是政府需要，而是主体企业自身的需要。

　　如果以“忽悠”政府的心态对付，最终则会“糊弄”了企业自己，甚至会出现无疾而终的局面。

　　关于市场调研，有这样一个定义：市场调研是一种通过将市场信息采集与研究者职能和投资项目的研究联结起来的工作，这些信息采集用于识别和确定市场机会及问题。市场调研强调了解决这些问题所需要的信息，设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程，分析结果以及沟通这些发现的意义。

　　如能将上述定义置于物流园区或物流地产的特殊框架下，充分考虑物流园区或物流地产本身的特性，或许可以将其运用于物流园区相关的市场调研。

　　一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏深入市场调研和明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流园区”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。

　　物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。

　　要成功地规划建设物流园区，关键要做到：科学的规划、有效的体制、利益的平衡、项目的支撑。物流园区开发的首要工作是对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。

　　有专家指出，物流园区开发在投资决策过程中，开发潜力分析、投资可行性研究、市场定位、营销策划、规划、推广策划、规划设计方案策计等，都是以市场调研为基础的。

　　如何进行市场调研？

　　物流园区项目应该在经过市场调研获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、预测方法、比较分析等方法，进行研究分析得出物流园区的可能及未来发展情况。

　　据孔庆广介绍，实地调研的内容主要包括：对项目地及其周边的情况进行调研，根据其区位、交通、产业状况等来判断当地的市场需求；对周边同类及不同类的物流园区进行调查，避免同质化；对当地的各类市场进行调查，摸清当地的物价水平，这直接关系到项目的建设成本、销售价格和出租价格等等；对当地物流的基本情况和需求进行调研。

　　而在政府关系方面，孔庆广表示需要跟当地的发改部门、商务部门、规划局、土地管理部门和交通局等单位进行约谈，主要了解当地涉及城市规划和产业规划等方面的一些政策。

　　一家专门从事物流规划与咨询服务公司的负责人认为应该从以下几方面着手：当地政府的整体规划，例如准备建设和批准建设的物流园区有多少；现有物流园区在当地建设的进展情况，包括政府的相关税收政策；当地政府的产业规划方向，了解其今后将扶持或者弱化哪些产业；当地的基础设施配套情况，比如道路交通是否有拓建的计划；当地政府是否有物流方面的扶持政策等等。

　　该负责人强调，这些都需要在跟政府实际接触的过程中了解清楚。

　　某大型物流地产企业（国企）投资发展部经理向本刊记者透露，项目前期的调研工作，需要花费很大的精力，但是其重要性不言而喻。

　　“我们的调研周期一般是2个月时间。我们在项目前期的市场调研主要针对当地的市场状况，包括城市经济发展状况、产业结构、规划布局现状等等。在做决策之前，以前期市场调研为核心，把收集到的信息进行汇总，形成报告。对于项目选址，我们考虑最多的是交通状况和城市规模，其次是当地经济发展水平、政策环境、政府诚信、客户需求等。”该经理表示。

　　在市场调研的具体操作方面，孔庆广介绍道：“一般来说，我们每个项目有3个调研组，其中2个负责在项目当地调研，另外1个负责对周边地区情况进行摸底调研，基本每组配备2个调查员。实地调研的时间是3周左右，基本都是白天出门找材料、晚上汇总，最后大约还需一周时间进行资料汇总。所以我们的调研周期在1个月左右，需要5～7个调查员。”

　　同样是实地调研，还要考虑到项目大小及调研的深度。有的5天时间就可以完成，不过大多数需耗时10天以上，人力方面也是4～12人不等。

　　孔庆广表示，调研完成之后，以此为基础进行项目定位。

　　陈同愁

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