售后返租，中国商业地产的不治之症？

　　中国销售型商业地产项目之多，运用返租回报手段的商业地产项目之普遍，已经成为中国商业地产领域的一个普遍现象。于是，大家纷纷谴责返租回报这种方式，将其视为一个可怕的怪物，导致商业项目经营惨淡的罪魁祸首。事实真相就是如此吗？那些采用售后返租的项目，其悲惨结局是否早已命中注定？远离返租，商业项目就一定能够走上“钱”途无限的康庄大道吗？一个商业地产项目运作最后是成功或者失败，归根到底是商业利益的平衡问题。

　　因此，商业地产返租回报的本质就是构建商业地产项目的利益平衡机制，具体体现在项目上有三个方面：（1）开发商无论是否将商铺成功销售，仍然保留着对商场的控制权，并且着力建设所有权、经营权与监控管理权的三权分立体系；（2）开发商将商铺销售出去以后不是马上撒手，而是运用返租回报的方式将商业的经营“扶上马”再“送一程”，使招商和经营工作在返租期内走上轨道；（3）经营管理公司与服务项目之间形成良好的运作机制，使经营管理公司有信心、有必要与项目建立长期合作共赢的关系，具有有效、长效的合作机制。

　　纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分隔销售。而一旦对商场进行分隔销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。不采用分隔销售及返租回报方式进行操作，可以吗？不可以。因为不分隔销售，项目开发建设资金就会遇到瓶颈，大多数项目根本无法顺利建成开业。不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，销售速度达不到预期，而且后期经营会遇到更大的问题。

　　中国大多数商业地产开发商都是中小型开发商，它们缺乏长期持有商业地产项目的条件和能力，这样就让分隔销售和返租回报成为一个现实选项。售后返租方案后来被异化的原因在于：在执行过程中，由于开发商充分利用了人们对商铺升值的预期和市场上具有合理回报投资品的欠缺，在返租回报的回报比率、返租年限方面大做文章，从而使返租回报在一定程度上偏离了合理的轨道。

　　中国商业地产开发的一哄而上和开发商素质的参差不齐，又使得售后返租的回报比率、返租年限不断攀比，进而进入疯狂的状态，以至于造成今日“售后返租失败铺遍布神州”的现象。

　　分隔销售与返租回报是开发商为了解决在中国目前情况下的融资难题而采用的一种变通手段。那么，我们可以得出一个肯定的结论就是：全部持有的商业项目比采用分隔销售和返租回报进行运作的商业项目更具优势，更加容易运营成功。

　　那些以为，将商业面积全部持有的商业项目就一定会成功的观点就错了。

　　同样，是否采用返租也并不能决定一个商业项目的成功。我们一直认为，只要假以时日，只要理顺了相关的利益平衡机制，那些因为返租回报方式的滥用、盲用和异化而造就的“烂尾楼”，也是可以走向成功的。

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