2014，这里的别墅静悄悄

　　——杭州别墅主战场回归城市

　　鹭语别墅亮相仅15天，就应市“被”开盘！

　　8月10日，鹭语别墅首开73套，去化69套，预定率竟高达95%，这个销售业绩几乎相当于整个杭州楼市平均一个月高端住宅的销量，比该区域今年的总销售额还多。纵观今年未来科技城及其周边的排屋别墅市场，其销售量寥寥无几，多数楼盘均以个位数的销售量萧条度日，因此鹭语别墅的奇迹热销无疑给淡市下的别墅市场带来久违的“正能量”，鹭语别墅的冰封热销在杭州楼市可谓一枝独秀，独领风骚。而早在今年4月下旬，杭州临安的青山湖高端住宅板块迎来了今年第二波降价，让原本一直坚挺的高端“别墅卖出公寓价”。可见，远离于杭州主城区的青山湖别墅区常不作为第一居所，在当前地产形势下，面临着需求减少、库存去化的压力。

　　纵观今年的别墅市场，上半年青山湖别墅降价一石激起千层浪，而几个月后，别墅市场却又静悄悄地迎来了回归的红日。

　　城市别墅暗流涌动，以“亲民价”笼络人心

　　据克而瑞最新统计数据显示，自2014年2—10月，杭州市场上排屋别墅总成交量458套，而排名前三的为青枫墅园、景瑞御华府、白马山庄，分别以142套、85套、59套占去市场半壁江山。此外，绿城·西溪融庄（55套）、荀庄（54套）、玉榕庄（38套）、天乐云都（35套）、赞成乐山（34套）以及名门世家（26套）、湘湖壹号（26套），均入围前十。

　　而从成交板块来看，未来科技城是杭州排屋别墅成交量的最主要区域之一，临平和良渚紧随其后。在别墅成交面积排行的前十名中，基本被杭州城西的楼盘斩获。记者了解到，对于寸土寸金的杭州来说，余杭区域内别墅的价格更为“亲民”，加上得天独厚的自然环境，让不少购房者心动。

　　在杭城成交Top10的别墅中，除名门世家及湘湖壹号两个项目的成交均价超过30000元/平方米，其余项目成交均价在15000—25000元/平方米，而玉榕庄均价甚至都未过万，而这样的价格恰恰足够在城市中心买一套大户型的高层住宅，不得不说杭州别墅市场正趋于“平民化”。

　　伴随着限购限贷的取消，排屋别墅市场迎来了转暖的信号。从成交数据来看，进入7月之后杭州楼市回暖的趋势势不可挡，别墅的成交套数也有了明显的上涨，以万科·良渚文化村、荀庄为代表的良渚版块；以青枫墅园、乐山红叶为代表的城西板块；以白马山庄为代表的小和山板块，都在限购限贷取消后出现了销售量的大幅上涨。

　　1月到10月成交套数Top5的项目中，临平板块因景瑞·御华府的热销成功晋级别墅市场成交热门板块。除此之外，有不少成交是在良渚（万科·良渚文化村、荀庄）及未来科技城（青枫墅园、华元美林公馆）。而这两个板块无外乎周边环境优美，毗邻湿地或国家森林公园，且板块配套规划超前，未来将是兼具一站式生活方式的热点板块。

　　无论是未来科技城的商住一体化发展，还是临平、良渚板块的用心打造，抑或到留下小和山的价值挖掘……这些无不体现着别墅在城市生活中的回归：回归于品质生活的本原、回归于城市化的商业氛围、回归于优质的生活服务以及回归于城市历史文化的体验。

　　可见，杭州的排屋别墅住宅市场最近出现了新的动向，当郊区别墅如今完全占据杭州别墅市场主力的同时，一股城市别墅的暗流却已经悄然涌动，距离市中心更近、工作和生活都更方便、生态环境不逊于郊区别墅……它给出了种种令城市人很难拒绝的理由。

　　“面积小、功能全、总价低”是别墅热销诱因

　　这些别墅为什么受欢迎？仅仅是价格吗？

　　以青枫墅园的鹭语别墅为例，作为今年杭州排屋别墅市场上的明星楼盘，青枫墅园二期项目鹭语别墅的脱颖而出更多的是对产品价值的肯定。

　　项目最具性价比之处在于，鹭语别墅将145平方米的建筑面积扩到了410平方米的使用面积，这样的产品真的可谓是绝无仅有，238万元起的低总价，再加上刚刚放松的杭城限购，这些都成为了鹭语别墅热销的诱因。

　　景瑞·御华府的玲珑墅产品，起价208万元，仅仅相当于市区的一套普通三房的价格，130平方米享受330平方米的居住空间，160平方米享受700平方米的居住空间，最大赠送室内空间约165平方米，最大赠送庭院面积约201平方米，4.9米的地下室层高，6.3米一楼挑高尺度，可以说每一条都直击购房者的购买欲望。而位于小和山的白马山庄甚至打出了“不买公寓买别墅”的广告语，白马山庄山景别墅200—300平方米特价山景别墅，首付仅10万元，总价280万—300万元/套……

　　分析这些热销楼盘，“130平方米、145平方米、160平方米、200平方米”这些小户型排屋成了今年别墅市场的主旋律，青枫墅园、景瑞·御华府、西溪融庄……众多楼盘打出了“小别墅牌”。据资深业内人士表示：这种面积小、功能全、总价低的楼盘，受到消费者的热捧也是情理之中！

　　从前几年一味地追求大、奢、豪的高端豪宅，别墅市场在杭州经过十几年的发展后，开始呈现向实用性和空间利用率的转变，这代表了一种新的方向，一种未来别墅的发展趋势。从居住的本质出发，将小户型别墅的空间利用率提升到极致，追求人性化的居住体验是很多小别墅类产品的表现，如青枫墅园，145平方米实得面积约410平方米，上下五层设计，并且还拥有前后花园以及地下双车位。

　　当别墅用地越来越稀缺，再加上别墅购买力的年轻化，低总价的经济型别墅正在迅速崛起。有业内人士表示，此类别墅产品也是对于一种人居的彻底回归。曾几何时，很多人都选择逃离城市里的水泥森林，安居在郊外的别墅。但随之而来的通勤时间无法保证休闲娱乐生活质量，让居者身心疲惫。当下，这群人悄悄再度回归城市越来越成为一种趋势，“离尘不离城”的城市别墅应运而生。

　　工作生活与归隐心理这一看似尖锐对立、不可调解的矛盾，在城市别墅诞生后，得以迎刃而解。

　　“把奔驰车开出去称斤豌豆回来”这看似有趣的笑话，实则却是很多郊区别墅业主的真实写照。很多人提起郊区的别墅，常常自嘲说本来是想追求别墅健康生活方式的，现在反而成了别墅的奴隶，事实上，真正高品质的、梦寐以求的别墅生活方式一定不是这样的。

　　显然，传统排屋别墅生活的奢华、健康、高雅世人皆知，但同时你需要忍受生活配套不齐、生活氛围不够浓厚、居住成本高、空间闲置浪费、功能针对性弱等缺陷。而现代别墅渐渐回归城市后，则似乎更注重居住的复合性，它提出别墅的环境与城市的便利要兼得，让别墅重回城市生活。

　　在别墅与城市之间寻找生活的平衡点能买不能住，成为过去几年不少郊区资源别墅的尴尬，这也成为越来越多高端购房者青睐城市别墅的主要原因。业界所共识的城市别墅是指位于城市边缘地区，占据比较丰富的城市资源和景观的高端别墅物业，被高端购房者誉为第一居所。

　　曾经有专家指出，城市别墅原本就是建立在资源稀缺基础上的产品，必须符合理想的生活需求，例如地理位置、社交、归属感、居家氛围等等。

　　毫无疑问，这些热销的产品不一而足，大多符合这些特点。

　　城市别墅满足了“第一居所”的诸多需求，又将别墅稀缺性的特质与优越的交通、生活、商业、娱乐配套设施等城市功能聚合在一起，这代表了一大部分对生活有追求的一种梦寐以求的生活方式。

　　究其原因，城市别墅由于兼具“城市”和“别墅”两种生活形态。与一些位于郊区的度假别墅和远郊别墅相比，城市别墅产品除强调别墅的尊贵感之外，更注重社区高端生活氛围，已从简单的财富彰显和面子感过渡到对居住者的关怀。此外，城市别墅周边景观、占地面积上的先天优势，以及优越的交通、生活、商业娱乐配套设施、超低的容积率等，有着无法比拟的升值潜力。

　　城市别墅是别墅的最高境界，是在“离心化”的别墅与“向心力”的城市之间寻找到恰当的平衡，能够同时兼具“城市”和“别墅”两种生活形态。与高端的电梯豪宅相比，它能更多地占有自然资源，享有更多景观环境。相比郊区别墅，它则能享受更多的城市便利，这不仅符合人类“群居”的本性，也实现了古老的“大隐隐于市”的梦想。

　　身处喧嚣大城市，迁客骚人渴望偏安一隅，但是回望最初，世俗烟火弥漫之地才是最终值得安定之所。所以当城市别墅慢慢淡出我们的视野，郊野豪宅大行其道的时候，总有难以言喻的失落感在作祟。“出则世，入则隐”，别墅满足的不仅是居住的需要，更满足了心灵的归属。

　　归根结底，向往城市资源始终是现下主力购房者内心的意识归属，当传统意义的别墅无法实现城市成熟的配套，向城市发展成为了别墅梦的发展方向。

　　别墅回归城市，其本质就是回归人性，建筑空间其实是人性空间的一种表述或投射。而理想居所，则必须秉承并执着于人本精神，遵循自然的天赋与人性的本质。

　　本刊记者 俞琳

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