小别墅时代——杭州城市别墅越来越小，产品创新成别墅敲门砖

　　杭州别墅市场一直是开发商创新产品的前沿阵地，从独栋到联排，再到经济型别墅以及类别墅产品的出现，其原因都可以归结为开发商对客群的争夺。在目前的市场环境下，城市别墅的创新大戏，才刚刚拉开大幕。

　　市场驱动别墅产品沿革

　　现在市场上大量出现低总价的创新型别墅产品，和当下的市场环境不无关系。尚锐地产顾问总经理李伟国对记者表示：“经过一轮限购限贷的调控后，大家都学聪明了，这个是市场需求引导之下的产品调整，属于正常的市场化行为，因为，购买力影响之下的产品策略调整，别墅做小是一个趋势，功能满足，控制总价，降低购买门槛。”

　　从产品供应方面来看，国土部重申条例命令禁止住宅项目容积率不得低于1.0，自此独栋类别墅产品供应一直受限。李伟国表示：“小别墅更加重视功能性和实用性，不是传统意义上的大面积的产品，实用性不高。别墅审批限制，独栋已经批不出来了，都是排屋、联排的产品。”

　　从市场需求上说，限购削弱了别墅购买力是其一，而众多房企为了抢夺有限的购买人群是其二。从别墅产品的创新变革来看，房企对市场的细分也越来越明确。

　　业内人士表示：“这些创新的形式必然和市场之间存在着紧密联系，开发商对后期的产品理念不断调整，也体现出一个错位竞争的概念。在产品的打造上，只有考虑客户的需求，从市场需求出发，满足业主的需求，才能在当下的市场中分一杯羹。”

　　记者采访发现，当前的别墅市场现状，在很大程度上刺激了各个开发企业在产品力和服务方面加大投入，竞争促使企业在产品品质和差异化上寻求市场突破。

　　潜力释放仍靠产品创新

　　随着生活品质的不断提高，普通住宅已经不能满足现代社会富有品味的成功人士的置业追求，他们追求更高的生活格调和居住品质，传统别墅的城市配套单薄，无法满足长期居住的要求，城市小别墅的兴起解决了这些问题。居住在城市别墅里，颇有一种“离尘不离城，大隐隐于市”的感觉。

　　从独栋别墅到经济型别墅遍地开花，再从产品至上到提供综合终端服务，在这场对别墅客群的争夺中，各家房企也因势利导，不断创新，在复杂的市场变化中谋求出路。

　　当被问到杭州小面积、低总价的“小别墅”都有哪些，李伟国向记者推荐了金地十方别墅。目前十方别墅在售260-270平方米左右的排屋户型，地上三层，地下一层，一户双车位。“200平方米以下的别墅将迎合部分人群的需求，成为开发商开发产品的突破口。”李伟国告诉记者，这种小面积、低总价的“小别墅”今后可能成为一种趋势和时尚。可以预见，杭州正在迎来小别墅时代。

　　记者走访多个别墅项目发现，城市小别墅多为两三百平方米，产品类型也以联排为主，这种面积的别墅总价不高，迎合了不少中产阶级的需求，受到市场的青睐。位于西溪湿地板块的赞成·乐山红叶就是小别墅的典型。赞成·乐山红叶户型面积240平方米，使用面积可达500平方米左右，地下两层全赠送空间，如此巨大的赠送空间，超乎想象。大空间尺度，将小别墅空间创意施展到了极限。

　　作为高端产品，一般来说，性价比一说很少，城市排屋却是例外。888万元的总价来看，相比市中心动辄500万-800万元的高层公寓豪宅，相差很小，但在实际使用上，因为有多重空间赠送，却要阔绰得多。名城公馆便是此间的典型。以278平方米产品为例，地下双层空间赠送面积逾185平方米，实得面积高达约463平方米，折合单价仅19180元/平方米，更有超大面积的花园和露台赠送，豪宅性价比倒的确值得称道。

　　几个月前，众安·白马山庄加推的西溪山景叠墅，同样是小面积、低总价。下叠面积约为200—240平方米，附赠地下室以及入户花园，最多可达150平方米；上叠面积约为250—300平方米，附赠多露台，面积约为50平方米。据了解，总价230万元起。

　　毫无疑问，在比拼产品的楼市“下半场”，开发商应该有长远的战略性考虑。当杭州别墅市场最终回到理性的发展轨道时，这种回归产品品质、以提高客户居住感受为核心的产品理念，才是未来别墅市场最核心的竞争力。

　　本刊记者 易婉

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