从“绿城事件”谈谈开发商的定位

　　如果说今年中国最具爆炸性的楼市新闻是什么，绿城，绿城，绿城！没有之一！

　　近期绿城又成为焦点，因为宋卫平要回绿城了。绿城事件演变到今天，作为旁观者的我们，也无从说谁是谁非，也不必八卦旁道，笔者倒有感而发，想谈谈开发商的定位。

　　平常，我们往往会说到，一个楼盘的定位，目标客户是谁？卖给谁？在哪儿？需求如何？却忘了自身定位，作为一家企业的定位！这家开发商和那家开发商区别在哪里？是做什么的？不做什么？人称“任大炮”的任志强，曾经发过一个大炮，叫“开发商，只给富人造房”，当时激起很多争议，我想很多人考虑过，但也没有很深入地考虑。万科曾经提出，只做城市主流住宅，当然，随着时代和企业的变化，定位也会有所变化。融创则以区域聚焦和高端精品为企业发展战略。万达定位商业领域，成就老大地位，有些企业则聚焦三四线城市。

　　不少企业根据自己的特长、优势，专注于某些领域及产品线，规模化、流程化，发挥自己的竞争力。当然，更多的中小企业还是根据城市、地块来定，关注于有没有钱拿地，地价便不便宜，早期还看地方城市的招商力度，而缺少仔细看的是自己想要什么，自己能做什么。

　　去年以来，杭州房地产市场风云变幻，有外来大鳄齐头猛进，挥师杭城，也有雅戈尔的黯然退地和金都的割臂求存。今年更是看到了更多企业的兼并、股权转让、甚至渐渐退离。这真的称得上是最好的时代，也是最坏的时代。

　　大多数开发商在开发过程中，犹如奢侈品打造，倾注老板们的心血。项目从拿地开始，方案就要N易其稿，开发商也往往希望在每个项目上有不同的创新，打造历史传承精品。这样一来，从规划、建设到销售周期都比较长。不管是对工程的要求、产品的创新，还是对利润的回报，都要求每个项目能够不辜负这块土地，经得起历史传承。如本地著名房企金都房产，多年以来以“科技房产”立市，在杭州每个项目都不一样，无论是名称、建筑风格、产品特点等，每个项目都给城市留下了不同的美好画面，也是其用心所在。

　　而有些开发商，在开发过程中更多的是打造一个系列，这个系列可以是“批量”的，无论从楼盘案名、建筑风格、产品特点，甚至户型设计、景观特色，大量复制、拷贝，从一方面也体现了“快”；另一方面，从拿地到上市销售，追求快速销售，“快消品”成为“快销品”。

　　对外来开发商而言，则往往采取成熟拷贝复制的快销品模式。外来大鳄不太在乎一城一盘，更注重一地一时，百城同盘，快速复制方案、风格、户型、景观等，如流水线生产。在广告投入上高举高打，多条腿拓客蓄客，如销售代理中介分销。另一方面，他们更重视营销关注人，注重团队执行力。

　　其实，是做奢侈品还是快消品，没有好坏成败之分，更缘于开发商的自身定位和发展战略。但我们也看到一些开发商欲以奢侈品的打造模式，却做了快销品的产品。既想快又是慢，在调控的浪潮中，有些割股转让，有些壮士割臂，有些不进则退。

　　千万不要以“奢侈品”做“快销品”，或“快消品”打造“奢侈品”。

　　章惠芳

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