万达赴港上市：不只是为了钱！

　　目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机；“中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市已露出了曙光”。

　　阿里刚刚赴美上市归来，围观的人群还没散尽，被马云挤下大陆首富的王健林就已经将万达的招股书挂到了港交所上。

　　上市不只是为了钱

　　虽然王健林曾经公开表示：上市不只是为了钱，而是为了透明度和改善公司治理结构。但从招股说明书披露万达的数据来看，不难看出其对资金的需求。

　　其最新招股文件显示，万达商业地产本次共发行6亿新股，其中5.7亿股为国际配售，公开发售则约3000万股占5%，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元，比此前传出的60亿美元（465亿港元）缩水三分之一。另外，本次募集资金用途约90%用来投资房地产开发项目，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场、南宁安吉万达广场等10个项目。剩余约10%用于一般公司用途和营运资本要求。

　　对于预期融资100亿美金的王健林来讲，这个结果并不让其满意，但受限于目前香港资本市场的市况以及上市渴求，最终王健林不得不咬牙同意低于预期发行。虽然在分析人士看来，头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个头衔的万达，当前或许并非是其上市的最佳窗口时机，但王健林认为“现金流永远比负债率更重要”。

　　分析万达的运营模式不难发现，早期的万达，其开发贷款多是利用土地质押，随着事业版图越做越大，银行贷款已难以解决资金需求，物业销售的下降也难以提供足够的现金支持。加之近年来，万达在文化、旅游等方面的大规模布局以及进行的国际大手笔收购，更是让其现金不堪重负。虽然，万达也在大规模发行信托以及类基金产品补充现金流，同时积极引进如建银集团等“外援”，但是相对来说，资金成本会比较高。

　　上市以后，万达商业将通过金融拓宽更多融资渠道。比如，万达预计将增加国内公开市场债务融资，以及海外股权和债券融资，大幅降低信托贷款。同时在境内外探索多种融资渠道，如REITs等。这将极大地降低融资成本，从而继续支持其快速扩张。在业界分析人士看来，这将有利于万达进一步提升业绩，跻身世界房地产行业龙头房地产之列。

　　因此，也有港股分析师表示，目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机；“中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市已露出了曙光”。

　　另外，据参加了2014年12月8日路演的投资者认为，在目前两地股市气氛均佳，又有实力雄厚的基石投资者护航的情况下，万达作为内地商业地产巨头价格合理，看好万达股票的前景。

　　十年坎坷上市路

　　其实，万达商业地产早在2005年的时候，就有香港上市的打算，但是一路的“始料未及”，竟让这场早已在计划中的上市，推迟了将近十年。

　　2005年，万达商业地产准备以房地产投资信托基金的方式上市，招股书都已经在香港通过，然而2006年国家几部委联合发布的“171号文件”，严格限制境外公司收购内地物业，让这板上钉钉的上市计划彻底泡汤。

　　随即，王健林将目光转向A股市场，并在2009年重启上市计划。然而房地产企业上市闸门关闭再度让上市计划搁浅，这一拖就是五年。

　　2014年，A股IPO市场重新开闸。在姗姗来迟的机会面前，万达却技术性地放弃了。随后，已借壳在香港上市的“万达商业地产（集团）有限公司”宣布改名为“万达酒店发展有限公司”，这无疑透露出万达准备将香港作为上市目标的决心。

　　历经近十年辗转，重新站在最初起点的万达，面临中国房地产从几年前如火箭般蹿升变成现在如冰川一样崩裂的状况，虽然今年不断有松绑限购、松绑房贷、降准降息等利好政策的刺激，但是前景依然不容乐观。

　　能否夺回首富宝座？

　　对于万达上市，更加牵动投资者目光的还有创始人王健林能否重新夺回被马云坐稳的首富宝座。有投行测算，在未计超额配股的情况下，公司上市后市值将在208亿至247亿美元（约1622亿至1927亿港元）之间。

　　假若以王健林原来持股比例来计算，公司上市后其财富约为832亿至989亿元。而以阿里巴巴（BABA）目前每股107.90美元的价格来计算，其财富依然落后于新晋中国首富马云上千亿元的持股市值。

　　不过，万达院线已经通过审批，将成为A股“院线第一股”。预测称，其发行后总市值或将达到187亿元，而王健林在万达院线的持股比例也超过半数，因此王健林依然有望超越马云，重回首富宝座。

　　作为最早进入商业地产的企业，万达集团已经形成涵盖商业不动产、高级酒店、文化旅游、金融和连锁百货五大核心产业的综合性产业集团。万达商业地产是万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，业务板块包括购物中心、高级酒店和销售物业。除万达商业地产外，万达集团（包括控股股东）还拥有万达百货、万达院线、大歌星、文化旅游项目的管理等业务板块。

　　积极谋求第四次转型

　　然而，对市场敏感的王健林已经意识到房地产高速发展的黄金期已经结束，他在谋求万达的第四次转型。据万达董事长王健林透露，万达将向文化、旅游、金融和电商方向转型，具体计划将在2015年1月17日正式宣布。

　　如今的万达一改之前“中国最大的商业地产商”的称谓，转而将自己定位为生活方式服务平台的提供商。今年万达更是联手腾讯和百度成立“腾百万”电商公司，布局O2O业务。百度连接了人和信息、腾讯连接了人和人，而万达电商要做的是将其所有线下资源打包上线，连接人和服务。

　　在万达看来，通过线下与线上平台的融合，可促进其商业地产主业的进一步发展。利用与线上会员的结合带动万达广场内消费，增加消费者粘性，促进线下消费体验；通过大数据分析研究消费者的趋势，继续带动引领未来消费形态。同时，电商公司的增值也将为万达带来股权投资的收益。据悉，万达目前拥有中国最大的线下消费平台，万达广场客流量2014年底突破15亿人次；而其战略合作伙伴腾讯则拥有中国最大的移动端用户基础；百度拥有强大的地图服务和流量入口。

　　与刚刚接任中国首富的阿里巴巴赴美上市时所讲的阿里巴巴构筑的完整电商生态以及背后万千中小卖家的故事类似，在招股书后半部分，万达集团用大量的篇幅描述了万达人对未来中国的愿景：作为世界第二大经济体，其经济增长已不再单纯依靠外贸和投资驱动，互联网和内需成了新的经济引擎。

　　另外，王健林表示，万达还将积极推进海外投资计划，其战略目标是到2020年收入做到6000亿元，其中至少20%要来自海外，目前在西班牙、美国、澳大利亚等已经有了自己的项目。这些海外投资，也多是娱乐、旅游和传媒。

　　文_本刊记者 江玲