“弃住投商”不容易
- 来源:小康
- 关键字:弃住投商,不容易
- 发布时间:2010-06-23 11:00
没有商业作支撑，商业地产市场再火爆也只能是虚火。
采写|《小康·财智》记者 刘彦华
在一系列楼市新政陆续出台后，不少投资客开始弃住投商，寻找新的投资机遇。但是，商业地产会是下一个投资“机会”吗？
投资新契机
“黄了住宅，火了商业。”在近期一系列楼市政策调控下，住宅市场成交低迷，而各地的商业地产却开始出现全面回暖迹象。据中原地产最新报告显示，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼销售面积达62.70万平方米，环比增长了72.43%。其中，北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%，准甲级写字楼涨幅为3.75%，环比已明显走出了谷底。
难道真的是因为“住宅黄了”，所以商业地产才“火”了吗？
“政策调控，只是导致炒房资金转向商业地产迹象出现的一个诱因，真正抓住投资者眼球的是，商业地产的发展前景和增值空间。” 在接受《小康·财智》记者采访时，国际房地产咨询公司戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏表示。
投资商业地产的最大风险就是空置。据仲量联行数据显示，一季度，北京写字楼市场平均空置率虽然达18.1%，但是环比下降了1.5％。张家鹏认为，商业地产现在只是出现了阶段性的供过于求，从长远看不是问题。
如今，中国已成功应对金融危机，并率先实现经济复苏，使得正在寻找新的投资机会的跨国公司纷纷欲“抢滩”中国，而且在危机中成长起来的中国企业也开始改善办公环境，提升企业形象，这都有力地支撑了整个商业地产的全面回暖。
“中国经济的高速增长，以及城市化进程步伐的加快，都为商业地产带来了巨大的商机。”亚豪机构商业地产总经理姜黎明这样对《小康·财智》记者说。
“此外，由于近两年住宅热炒，房价上涨迅猛，一些地区出现了商业地产和住宅价格倒挂的现象。商业地产高于住宅的投资回报也是吸引投资资金转向的重要原因。”张家鹏称，“商业地产或将迎来一次新的发展契机。”
投住、投商两概念
“投资商业地产与投资住宅完全是两个概念，个人投资者想要弃住投商也不是那么容易。”张家鹏和姜黎明对这个问题的看法惊人的相似。
个人投资商业地产的门槛比投资住宅高很多。据张家鹏介绍，目前，市场上在售的写字楼或商铺大户型偏多，动辄几百平，甚至上千平。虽然商业地产的均价不是很高，但是总价却很高。
而且，投资者在申请商业地产贷款时，并没有多少优惠，也是首付高达50%，利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样就把很多中小投资者挡在了大门之外。“没有几百万米，甚至上千万米，个人投资者很难玩转商业地产。”
与住宅产品相比，商业地产又是种专业性很强的产品，投资选择难度大。每个投资住宅的人都有用家的体会，有一定的判断能力和技巧，而且在同一区域内，不同楼盘之间的差异不是很大，甚至买空卖空都可以获利。但是商业地产非常依赖它的周边环境，需要具备很多背景信息，使用专业指标去判断不同产品的投资价值。即便是隔条街或转个角，不同的商铺增值空间都会有很大差异。
个人投资商铺，一般有两种目的，一种为了自主经营，另一种为了收取租金。无论哪一种投资，都属于长期投资。与投资住宅的人相比，商铺的投资客很少，其变现也就不那么容易，尤其是当所选的商铺租不出去的时候，很难找到下一个买家。因此，商业地产更适合投资，不适合炒卖。
“商业地产一直都是种比较稳定理性的产品，尤其在北京这样的大城市，非常值得投资。但它的专业性非常强，并不是每个人都能做的生意。”张家鹏称。
“目前很多投资人受制于政府的限购令，想同投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。”姜黎明提醒想要弃住投商的投资客们，“谨慎行事。”
前例可鉴
投资，有成功，也有失败。在真正进行投资之前，人们不妨先向有着丰富的商业地产投资运营经验的开发商们取取经。
提及商业地产，人们首先想到的就是万达集团。自2001年起，万达开始专攻商业地产，逐渐形成了“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式，即“订单商业地产”模式，获得了市场的高度认可，开始领跑全国。
近日，万达集团更是喜事连连。第一季度销售额首超万科；3.5亿元竞得商业地块，全面布局武汉三镇；南京万达广场沿街商铺销售火爆，夺得南京5月销售金额、销售面积排行榜“双料冠军”……
然而，万达做商业地产也不是一帆风顺，在刚进入该领域的头几年，也曾出现过一些停租退铺风波，遭受巨大损失。其中，2006年的沈阳太原街项目的退铺事件尤其值得人们思考借鉴。
2002年10月30日，沈阳万达商业广场开工庆典在太原街上举行。
2003 年12月23日，沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业，创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。
但是，仅在开业6天之后， 万达商业广场精品街由于没有人气，商家生意非常惨淡，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波。
随后近3 年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至2006年9月被迫拆除重建。
时至今日，人们可以清楚地看到，导致产权式商铺难以实现经营的本质，是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后，仅倾向约定整体管理，在统一经营上业态规划不合理，也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。
用万达集团老总王健林的话说就是，“交了9亿元学费，万达得到深刻的认识就是，卖商铺不是商业地产，商业中心只能租不能售。”
如今，该项目已部分拆掉，升级重建成为万达第三代产品--城市综合体。
姜黎明提醒投资者，“在投资商业地产过程中，‘商业’和‘地产’作为一个共生的概念，具有较强的关联性。如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”
选铺考虑要全面
那么，个人投资者应该如何选择合适商铺进行投资呢？张家鹏向记者传授经验道：“从产品类型看，一般而言，独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，较适合个人投资者。再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型分别为：社区商铺、商业街、批发(物流)市场、购物中心商铺。”
商铺投资需要一定的专业知识与实践知识，张家鹏认为，在投资前有许多方面需要考证，最好能在投资前做到四看：
看商圈。买商铺一定是买时间的价值。市中心的铺子，回报看起来稳定，但是价格也比较高。随着交通条件的改善，一个城市出现了多个分中心，个人投资者可以考虑有发展前景的分中心，它的价格不是很高，还有一定的增值空间。
看地段。选择商铺最主要的是地段。一般来讲，人行道越宽越好，慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，等等。且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上，因此不但要看到目前的状况，更要以发展的眼光来分析商铺所在区域的未来发展。
看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。一般商铺层高最好在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值最好不超过2。必要的还应明确未来的停车位置。
看“轻概念、重招商、重管理”。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。在投资时，投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。
张家鹏提醒投资者，选择好商铺投资的地段和项目后，一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。在选择商铺时，一定要类比一下周边同类型的物业，如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价，就是可以考虑投资。
……
采写|《小康·财智》记者 刘彦华
在一系列楼市新政陆续出台后，不少投资客开始弃住投商，寻找新的投资机遇。但是，商业地产会是下一个投资“机会”吗？
投资新契机
“黄了住宅，火了商业。”在近期一系列楼市政策调控下，住宅市场成交低迷，而各地的商业地产却开始出现全面回暖迹象。据中原地产最新报告显示，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼销售面积达62.70万平方米，环比增长了72.43%。其中，北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%，准甲级写字楼涨幅为3.75%，环比已明显走出了谷底。
难道真的是因为“住宅黄了”，所以商业地产才“火”了吗？
“政策调控，只是导致炒房资金转向商业地产迹象出现的一个诱因，真正抓住投资者眼球的是，商业地产的发展前景和增值空间。” 在接受《小康·财智》记者采访时，国际房地产咨询公司戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏表示。
投资商业地产的最大风险就是空置。据仲量联行数据显示，一季度，北京写字楼市场平均空置率虽然达18.1%，但是环比下降了1.5％。张家鹏认为，商业地产现在只是出现了阶段性的供过于求，从长远看不是问题。
如今，中国已成功应对金融危机，并率先实现经济复苏，使得正在寻找新的投资机会的跨国公司纷纷欲“抢滩”中国，而且在危机中成长起来的中国企业也开始改善办公环境，提升企业形象，这都有力地支撑了整个商业地产的全面回暖。
“中国经济的高速增长，以及城市化进程步伐的加快，都为商业地产带来了巨大的商机。”亚豪机构商业地产总经理姜黎明这样对《小康·财智》记者说。
“此外，由于近两年住宅热炒，房价上涨迅猛，一些地区出现了商业地产和住宅价格倒挂的现象。商业地产高于住宅的投资回报也是吸引投资资金转向的重要原因。”张家鹏称，“商业地产或将迎来一次新的发展契机。”
投住、投商两概念
“投资商业地产与投资住宅完全是两个概念，个人投资者想要弃住投商也不是那么容易。”张家鹏和姜黎明对这个问题的看法惊人的相似。
个人投资商业地产的门槛比投资住宅高很多。据张家鹏介绍，目前，市场上在售的写字楼或商铺大户型偏多，动辄几百平，甚至上千平。虽然商业地产的均价不是很高，但是总价却很高。
而且，投资者在申请商业地产贷款时，并没有多少优惠，也是首付高达50%，利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样就把很多中小投资者挡在了大门之外。“没有几百万米，甚至上千万米，个人投资者很难玩转商业地产。”
与住宅产品相比，商业地产又是种专业性很强的产品，投资选择难度大。每个投资住宅的人都有用家的体会，有一定的判断能力和技巧，而且在同一区域内，不同楼盘之间的差异不是很大，甚至买空卖空都可以获利。但是商业地产非常依赖它的周边环境，需要具备很多背景信息，使用专业指标去判断不同产品的投资价值。即便是隔条街或转个角，不同的商铺增值空间都会有很大差异。
个人投资商铺，一般有两种目的，一种为了自主经营，另一种为了收取租金。无论哪一种投资，都属于长期投资。与投资住宅的人相比，商铺的投资客很少，其变现也就不那么容易，尤其是当所选的商铺租不出去的时候，很难找到下一个买家。因此，商业地产更适合投资，不适合炒卖。
“商业地产一直都是种比较稳定理性的产品，尤其在北京这样的大城市，非常值得投资。但它的专业性非常强，并不是每个人都能做的生意。”张家鹏称。
“目前很多投资人受制于政府的限购令，想同投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。”姜黎明提醒想要弃住投商的投资客们，“谨慎行事。”
前例可鉴
投资，有成功，也有失败。在真正进行投资之前，人们不妨先向有着丰富的商业地产投资运营经验的开发商们取取经。
提及商业地产，人们首先想到的就是万达集团。自2001年起，万达开始专攻商业地产，逐渐形成了“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式，即“订单商业地产”模式，获得了市场的高度认可，开始领跑全国。
近日，万达集团更是喜事连连。第一季度销售额首超万科；3.5亿元竞得商业地块，全面布局武汉三镇；南京万达广场沿街商铺销售火爆，夺得南京5月销售金额、销售面积排行榜“双料冠军”……
然而，万达做商业地产也不是一帆风顺，在刚进入该领域的头几年，也曾出现过一些停租退铺风波，遭受巨大损失。其中，2006年的沈阳太原街项目的退铺事件尤其值得人们思考借鉴。
2002年10月30日，沈阳万达商业广场开工庆典在太原街上举行。
2003 年12月23日，沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业，创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。
但是，仅在开业6天之后， 万达商业广场精品街由于没有人气，商家生意非常惨淡，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波。
随后近3 年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至2006年9月被迫拆除重建。
时至今日，人们可以清楚地看到，导致产权式商铺难以实现经营的本质，是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后，仅倾向约定整体管理，在统一经营上业态规划不合理，也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。
用万达集团老总王健林的话说就是，“交了9亿元学费，万达得到深刻的认识就是，卖商铺不是商业地产，商业中心只能租不能售。”
如今，该项目已部分拆掉，升级重建成为万达第三代产品--城市综合体。
姜黎明提醒投资者，“在投资商业地产过程中，‘商业’和‘地产’作为一个共生的概念，具有较强的关联性。如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”
选铺考虑要全面
那么，个人投资者应该如何选择合适商铺进行投资呢？张家鹏向记者传授经验道：“从产品类型看，一般而言，独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，较适合个人投资者。再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型分别为：社区商铺、商业街、批发(物流)市场、购物中心商铺。”
商铺投资需要一定的专业知识与实践知识，张家鹏认为，在投资前有许多方面需要考证，最好能在投资前做到四看：
看商圈。买商铺一定是买时间的价值。市中心的铺子，回报看起来稳定，但是价格也比较高。随着交通条件的改善，一个城市出现了多个分中心，个人投资者可以考虑有发展前景的分中心，它的价格不是很高，还有一定的增值空间。
看地段。选择商铺最主要的是地段。一般来讲，人行道越宽越好，慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，等等。且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上，因此不但要看到目前的状况，更要以发展的眼光来分析商铺所在区域的未来发展。
看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。一般商铺层高最好在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值最好不超过2。必要的还应明确未来的停车位置。
看“轻概念、重招商、重管理”。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。在投资时，投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。
张家鹏提醒投资者，选择好商铺投资的地段和项目后，一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。在选择商铺时，一定要类比一下周边同类型的物业，如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价，就是可以考虑投资。
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