北京的房租为什么涨？
- 来源:投资者报
- 关键字:北京的房租
- 发布时间:2010-07-05 10:53
现在，北京许多租房客心中最大的疑问就是，“前一阵子闹得那么凶的房地产调控，怎么房子的价降了，租房的价格却不降反涨？”
事实上，二季度的租房市场本应属于淡季，但今年却一反常态，房租在淡季中出现大涨。北京链家地产的置业顾问张啸天向记者透露，“现在租房市场供需两旺，有些房子昨天刚出来，今天就被租出去了。”火热的房屋租赁市场，与冷清的房屋销售市场，呈现了冰火两重天的鲜明对比。
那么，是什么催生出北京租房市场在淡季中的一轮狂涨？主导房租上涨背后的力量又是什么？是业主们的集体共识，还是中介黑手的搅局？
需求不变，供给减少
在市场中摸爬滚打多年的张啸天总结为，北京租房市场，一年也就那么几个高峰期，而且比较固定。第一个高峰是在年初，那个时候来租房的大部分都是回北京工作的外来人口。另一个高峰出现在每年7月高校毕业的时候，学生会跑出来找房子。而平常，通过中介租房的人要少很多。
那么，北京的租房需求真像张啸天说的那样简单吗？我们通过谷歌的趋势分析来看一下北京网民的租房需求。北京租房需求趋势图可以告诉我们，租房需求每年都会出现（低－高－次高－低）的运动轨迹，而且高峰一般都是在每年的年初与年中。不过，从2008年开始，以前租房需求的趋势明显开始弱化，但总的来说，北京的租房需求除了每年年初以及年中会出现高峰以外，其他时间的租房需求都比较温和，不会出现大涨大跌。
与北京的租房需求相比，供给这边却给人一种多变的感觉。在经历了始于2008年初的扩张后，北京的租房供给量从2009年9月开始下跌，而且下跌过程分为两轮，第一轮为2009年9月至2009年11月，第二轮为2009年12月至2010年2月。
而最近这一轮的租金大涨，直接与这两轮租房供给量大幅下跌有关。张啸天的解释，“房子少了，租金不就涨上去了吗？”
为何租房供给量会大幅减少？或许从房屋租售比中可以发现一些迹象。
国际上一般认为一个区域房产运行状况良好时，租售比应处于1：200~ 1：300之间。如果租售比低于1：300，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
北京的租房价格在经历了2009年上半年的上涨之后，在下半年趋于平静，而同期的北京房屋出售价格却不断上涨。以北京二手房售价为例，显示出其均价在2009年下半年上涨了一倍以上。租金没涨，房屋售价却疯涨，房屋租售比自然也就水涨船高了。这一比例在2009年上半年首次突破1：400之后，下半年直接冲至1：500，有些地区甚至超过1：700。
此时，很多贷款购买了住房的人发现，自已的房子要是出租的话，租金甚至还不够偿还利息，从这个角度上而言，房子出租就没有半点投资价值可谈。反倒是2009年下半年房屋销售价格的一波大涨，让卖房子变得更加有利可图。这样，传统的“以租养房”逐渐被“转租为售”所取代。
其所带来的后果就是，北京租房供给量从2009年后期开始出现剧减，而且这种下跌一直持续到了2010年2月份。
租金上涨的元凶
2010年初，租赁房屋供给在经历了始于2009年下半年的大跌后，已经大幅萎缩，而春节后随着大量外地劳动力返京，租房的需求却开始扩张。这一张一弛，直接导致租金开始出现大幅上涨。
北京房屋租赁市场作为一个市场化程度较高的市场，当租房价格从2009年1月开始上升后，租房供给量从2010年2月份开始随之出现上升。不过，因为前期供给量下跌得实在太深，市场仍然维持着供不应求的状况，租金自然也继续上涨。
最戏剧性的是年初政府推出的楼市新政，让原本打算买房的人也转向租房，这样租房的需求随之扩大了。不过中原地产的李向阳表示，那些由买转租的人不会很多，所以他们在转往庞大的租房市场后，需求并不会拉升很多。不过，需求的确上升，这让本来供不应求的状况更加恶化，租金上涨也在情理之中。
可以说，此轮租房价格上涨完全是一种“报复性”行为。租房供给量从2009年下半年到今年年初经历了两轮狂跌之后，再加上需求有所扩张，价格上涨也就是理所当然的了。
7月还有租房高峰
有人认为，现在的租房价格在经历短期冲高后将面临回调压力。
但我们认为，短期内租金不会出现明显下降。因为随着即将到来的另一波来自于高校毕业生的租房需求，房屋租赁需求会马上出现另一个高峰，北京房屋租赁市场的热度也就很难在短期内消退。
而至于租金是否会持续上涨，则取决于后期房屋租赁供给是否能继续放量扩张。根据经验，这种扩张往往会慢于需求的变化，所以租金继续上涨也就成为一个大概率事件。不过，即便租金会继续上涨，上涨势头也会比前期减弱不少。因为前期的价格上涨在一定程度上已经满足了涨价预期的心理，随着租售比由新政实施前的1：650调整到更为合理的1：565，可供租赁的房源也会逐步增加。
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