寻找绿色地产的春天

　　生态环境保护的压力之下，绿色建筑被认为即将迎来迟到的春天。

　　从2003年前后至今的“黄金十年”间，中国房地产业创造了爆发式增长的奇迹。但是，坚持以绿色科技住宅作为竞争优势的开发商，规模、业绩都算不上出众。这与绿色建筑在中国房地产市场遭到的多年冷遇，有着某种关联。

　　2015年，情况开始变化。

　　“中国经济发展进入新常态，在房地产业的表现为，2014年以来增速开始减弱，以前拼土地、拼资源，现在拼创新、转型。”当代置业集团总裁张鹏对《瞭望东方周刊》说。

　　而购房人回归理性消费，对产品品质的关注度也开始提升。此外，生态环境保护的压力之下，绿色建筑被认为即将迎来的迟到春天。

　　对开发商来讲，要在未来数年的行业发展中继续成长、壮大，“绿色”细分市场是关键的战略选择。

　　地产商里的少数派

　　北京当代万国城MOMA，位于东直门的庞大建筑群，由空中连廊连接，造型出众。其开发商当代置业也以“另类”著称，是中国最早从事绿色建筑研发和建设的房地产开发企业之一。

　　2002年，当代置业第一个绿色住宅——当代万国城一期正式交付使用，主推“科技建筑美好生活”的开发理念。

　　同年入市的项目，还有以“告别空调暖气时代”为宣传口号的北京锋尚国际公寓。

　　彼时，距离国内绿色建筑评价体系的建立和标准的出台还有四年。从项目的设计到施工、物业管理，当代置业和锋尚国际遇到的挑战大体相似，“懂绿色建筑的人才、满足要求的建材供应商，少之又少。”当代置业总工程师陈音告诉本刊记者。

　　万国城项目开盘之初即遭遇销售困难。“我们请瑞士的顾问公司、奥地利的建筑师作了非常详细的市场调查和测试，结果都非常消极。”陈音说，“当时所有人都说这个项目肯定没人买。但是最后发现，销售不算太差。”

　　同一时间，远在南京的朗诗集团董事长田明正在四处考察。他在北京见到当代万国城和锋尚国际后，认为这种高舒适度的科技住宅符合未来发展趋势，遂决定启动朗诗的转型。2004年，朗诗在南京推出了第一个绿色住宅产品——朗诗国际街区。

　　彼时的中国，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）刚发布不久，公房、福利房、集资房逐步退出历史舞台，取而代之的商品房迎来了发展的黄金时期。

　　“当时只要有房就不愁卖，做什么产品都能赚钱。”朗诗集团副总裁谢远建告诉《瞭望东方周刊》。

　　而主动选择绿色建筑的企业，其“高于财务指标的理想”却遭遇并不友好的现实。

　　薄利难销

　　消费者不了解、不买账是绿色建筑开发商遭遇的最大难题。

　　2009年，万通集团在天津中新生态园区内建造的一个绿色建筑三星级项目，曾拿到“园区里绿色项目销售的第一名”。一位销售经理当时回答董事长冯仑对“具体销售情况”的追问时补充道：只卖了一套，因为其他项目一套也没卖出去。

　　冯仑在2013年中国第九届绿色建筑大会上讲到这个故事的时候，市场情况仍然没有太大改观。

　　为弥补增量成本造成的利润压缩甚至亏损，绿色地产开发商往往以高端产品打开市场，吸引对居住品质有更高要求的消费人群。不过，由于初期技术、研发投入和后期维护成本高，最初项目利润都非常薄。

　　2004年，南京朗诗国际街区开盘。“当时普通房子每平方米四五千元都有钱赚，而我们卖8000多元都不赚钱。”谢远建说。

　　北京大学绿色建筑研究所的测算结果是：在经济发达的一线城市，绿色一星级建筑基本可以做到不增加成本，达到二星标准每平方米的增量成本在40~70元之间，三星则在250~400元之间。

　　“当代置业楼盘每平方米的建筑成本平均比其他企业高出300元。”张鹏介绍。

　　“除了建安成本，还有设计时间更长、人才成本更高、团队组织方式变动等等长期、软性的投入。”谢远建说。他认为，国家税收政策并不鼓励开发商做绿色，比如土地增值税实行四级超率累进税率，“我们做科技、精装修等等投入的绿色增值，征税时以土地增值的形式多收，这反而是一种惩罚机制。”

　　从贵族化到平民化

　　开发商“高科技、高售价”的产品策略，一度给绿色建筑贴上了“贵族化”的标签。

　　而流行于高端市场的恒温、恒湿、恒氧的高舒适度设计，也曾引来绿色建筑高耗能、“伪绿色”的质疑。

　　“绿色建筑一定是关注节能、抵制资源浪费的，在中国从做高端产品切入是条件所限，企业首先要生存。”谢远建说，“即便是普通住宅市场，也有刚需、改善、高端等不同类别的消费人群，我们用节能的材料和技术解决高端客户的需求不是更好吗？”

　　德国、日本、美国等发达国家所谈的绿色建筑标识，都以满足一定的舒适度为前提。“欧洲室内的舒适度要以达到ISO7730的要求为前提，也就是夏天温度要在24摄氏度、冬天22摄氏度，上下浮动不超过1.5摄氏度，同时要满足空气质量安全卫生的标准。”陈音介绍说。

　　中国的《绿色建筑评价标准》也有对舒适度的表述，其中一章专门讲室内环境质量，包括声环境、光环境、热湿环境、空气质量。但原住建部住宅产业化中心副总工程师孙克放在对本刊记者谈到前述标准时，给出了“不清晰、不集中，搞得有点神秘化，老百姓看不懂”的评价。

　　王清勤则认为，中国的绿建标准借鉴了欧洲、美国的成果，同时作了本土化的改进，更加适合中国的国情，无论是理念、技术、标准，都能因地制宜。

　　“绿色建筑要以人为核心，不是冷冰冰的技术堆砌。这个‘人’当然包括对居住环境要求更高、对舒适的理解和要求也更高的消费者。”谢远建说。

　　《瞭望东方周刊》记者单素敏/北京 江苏南京报道