澳门楼价会跌吗？
- 来源:澳门月刊
- 关键字:澳门 楼价
- 发布时间:2010-07-09 15:05
为了遏制房价过快上涨的势头，2009年底以来，内地连续出台楼市调控政策，自今年4月17日国务院公佈新“国十条”以来，内地一线城市房地产成交量锐减，市场观望气氛浓厚，居高不下的房价开始出现松动。与澳门一水之隔的香港，特区政府也连番出招调控楼市，日前东涌“地王”竞投反应逊於预期，香港一二手楼交投明显转淡。
澳门金管局不久前“旧事重提”，向银行諮询两年前提及的楼按七成上限指引；澳门特区政府重申2012年前建成最少一万九千间公屋，並表示短期内试点推出土地公开拍卖及活化工业大厦，以增加住宅尤其是中小型单位的供应量。但是，有关招数能否像邻地一样对楼市起到一定降温作用，还需从影响澳门楼市的因素逐个予以分析。
第一，本地经济前景持续向好。
澳门经济以博彩业为主，在国际金融危机中的表现反而优於其它地区，经济复苏的速度和力度均超过预期。据《澳门公共房屋政策研究》报告，澳门私人物业平均售价从2002年每平方米6259元（澳门元，下同）升至2009年首三季每平方米19，008元，实质平均增长率为13.8%，与2002年至2008年实质经济增长率13.3%相若。2010年首四个月，澳门博彩毛收入达555亿元，同比增长六成，首季度GDP增长率估计超过25%。作为中国唯一合法开赌的城市，澳门在中期内仍具有优势和较强的吸引力，经济将处於上升周期。良好的经济基本面将继续为澳门楼市提供有力的支撑。
第二，土地短缺局面难以改变。
澳门平均每平方公里居住人口超过一万八千人，是世界上人口密度最高的地区，土地开发几近饱和。去年底中央批准的3.6平方公里新填海地将来也主要用於公共设施和绿化空间。“旧区重整”、“活化工厦”等，受制於现有法规及多方利益而举步维艰，很难释放出土地资源。另外，澳门土地供应透明度一向不高，政府也很少採取公开拍卖方式予发展商竞投土地，回归以后仅有的两次土地竞拍，对楼市反起到推波助澜的作用。澳门土地资源十分紧缺，市场也很难从公开途径得知土地供应信息，难以评估未来新增楼宇供应量。信息不足之下，买家担心楼价不断上升，加快入市，进一步推高楼价。
第三，置业需求保持增长。需求增长的原因主要是来自於两个方面：一是人口增长。澳门人口从2002年初的43.7万增加到今年第一季的54.2万，新增人口中有一小部分是新移民（包括投资和技术移民），绝大部分是外地僱员，高峰时曾超过10万人。澳门本地人力资源不足的情況很难改变，尽管外僱人数会有波动，但外僱增加带动常住人口增长似乎是不可避免的。二是收入增长。2002年至2010年第一季，澳门总体就业人口月收入中位数从4，765元上升至9000元。收入增加将带动置业需求的持续增长。在本地经济和收入处於上升周期，年青或收入增长较快的高技能及知识人士的置业需求尤为显著。第四，炒风炽热且以外资为主力。澳门地域狭小，房地产市场容量较小，炒作相对容易。
上世纪九十年代初的澳门房地产泡沫时，3年内楼价累计升幅达150%以上，之后经历了近10年的调整期。赌权开放以后，澳门进入前所未有的大发展时期，对投资者的吸引力大增。但是，由於产业单一，又没有资本市场，除了直接投资於赌业，很难分享经济成长的成果。因此，房地产成为最合适的投资替代品。加上对土地批给、楼花买卖、中介转售等欠缺完善的法制监管，税率也较低，炒卖和持有的成本不高，炒风炽热成为近年楼价飊升的首要推动力量。虽然有人把澳门房地产市场划分为外地炒家和本地用家两个市场，但由於供应量有限，两个市场之间“唇齿相依”，价格互相推升，卻是不争的事实。
第五，低利率还将维持一段时间。美国经济刚刚复苏，低息还将维持一段时间，由於联繫汇率制的原因，港澳利率追随美息处於偏低水平，融资成本较低，资金泛滥，容易滋生资产泡沫。澳门银行经营作风一向比较稳健，楼按业务竞争未如香港激烈。然而，近来“按揭战”有升级迹象，争相调低按息抢客，利率低至P减3厘（实际年利率现时为2.25%），甚至更低，按揭成数则高至九成。2009年第4季澳门银行新批核的住宅按揭贷款较2008年同期大幅增加297.5%。楼按贷款增长可能是由於楼价及成交量上升所带动，但不可否认，低利率以及本地银行变得更进取，反过来会推动楼市进一步上扬。
综合以上分析，在中短期内，澳门楼价上升的动力将会维持，楼价下跌的可能性不大。而从长期来看，虽然会存在一些不确定因素，例如，周边地区竞争令致对经济前景看法的改变，炒家对澳门楼市的预期转淡，大量用家北上居住等，但澳门房地产供求不平衡很难消除，看涨预期还会是主流。
故此，如果要平抑楼价，还需要澳门特区政府伸出“有形之手”，针对楼价上涨的推动因素，对症下药。
政府在以下几个方面可以有所作为：尽快完善土地法规及公开拍卖制度，订定清晰的房屋及土地政策，提高土地供应透明度；兑现万九公屋承诺，打消居民疑虑；做好城建规划，切实推进旧区重整和工厦拆建，利用好现有土地资源；遏抑炒风，规范房地产中介和楼花买卖，检讨房地产税制，如对豪宅或非本地居民实行差别交易税率，研究征收利得税、物业税等；推动澳珠同城化，提升通关便利化和效率，完善跨境交通及基建对接，将一些公共服务延伸到珠海，合作建设初级教育、医疗、养老等机构，鼓励本地居民在珠居住、养老等，甚至可以考虑“借地”建公屋，缓解本地土地供应不足的矛盾。
（作者为澳门中国银行研究员）
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澳门金管局不久前“旧事重提”，向银行諮询两年前提及的楼按七成上限指引；澳门特区政府重申2012年前建成最少一万九千间公屋，並表示短期内试点推出土地公开拍卖及活化工业大厦，以增加住宅尤其是中小型单位的供应量。但是，有关招数能否像邻地一样对楼市起到一定降温作用，还需从影响澳门楼市的因素逐个予以分析。
第一，本地经济前景持续向好。
澳门经济以博彩业为主，在国际金融危机中的表现反而优於其它地区，经济复苏的速度和力度均超过预期。据《澳门公共房屋政策研究》报告，澳门私人物业平均售价从2002年每平方米6259元（澳门元，下同）升至2009年首三季每平方米19，008元，实质平均增长率为13.8%，与2002年至2008年实质经济增长率13.3%相若。2010年首四个月，澳门博彩毛收入达555亿元，同比增长六成，首季度GDP增长率估计超过25%。作为中国唯一合法开赌的城市，澳门在中期内仍具有优势和较强的吸引力，经济将处於上升周期。良好的经济基本面将继续为澳门楼市提供有力的支撑。
第二，土地短缺局面难以改变。
澳门平均每平方公里居住人口超过一万八千人，是世界上人口密度最高的地区，土地开发几近饱和。去年底中央批准的3.6平方公里新填海地将来也主要用於公共设施和绿化空间。“旧区重整”、“活化工厦”等，受制於现有法规及多方利益而举步维艰，很难释放出土地资源。另外，澳门土地供应透明度一向不高，政府也很少採取公开拍卖方式予发展商竞投土地，回归以后仅有的两次土地竞拍，对楼市反起到推波助澜的作用。澳门土地资源十分紧缺，市场也很难从公开途径得知土地供应信息，难以评估未来新增楼宇供应量。信息不足之下，买家担心楼价不断上升，加快入市，进一步推高楼价。
第三，置业需求保持增长。需求增长的原因主要是来自於两个方面：一是人口增长。澳门人口从2002年初的43.7万增加到今年第一季的54.2万，新增人口中有一小部分是新移民（包括投资和技术移民），绝大部分是外地僱员，高峰时曾超过10万人。澳门本地人力资源不足的情況很难改变，尽管外僱人数会有波动，但外僱增加带动常住人口增长似乎是不可避免的。二是收入增长。2002年至2010年第一季，澳门总体就业人口月收入中位数从4，765元上升至9000元。收入增加将带动置业需求的持续增长。在本地经济和收入处於上升周期，年青或收入增长较快的高技能及知识人士的置业需求尤为显著。第四，炒风炽热且以外资为主力。澳门地域狭小，房地产市场容量较小，炒作相对容易。
上世纪九十年代初的澳门房地产泡沫时，3年内楼价累计升幅达150%以上，之后经历了近10年的调整期。赌权开放以后，澳门进入前所未有的大发展时期，对投资者的吸引力大增。但是，由於产业单一，又没有资本市场，除了直接投资於赌业，很难分享经济成长的成果。因此，房地产成为最合适的投资替代品。加上对土地批给、楼花买卖、中介转售等欠缺完善的法制监管，税率也较低，炒卖和持有的成本不高，炒风炽热成为近年楼价飊升的首要推动力量。虽然有人把澳门房地产市场划分为外地炒家和本地用家两个市场，但由於供应量有限，两个市场之间“唇齿相依”，价格互相推升，卻是不争的事实。
第五，低利率还将维持一段时间。美国经济刚刚复苏，低息还将维持一段时间，由於联繫汇率制的原因，港澳利率追随美息处於偏低水平，融资成本较低，资金泛滥，容易滋生资产泡沫。澳门银行经营作风一向比较稳健，楼按业务竞争未如香港激烈。然而，近来“按揭战”有升级迹象，争相调低按息抢客，利率低至P减3厘（实际年利率现时为2.25%），甚至更低，按揭成数则高至九成。2009年第4季澳门银行新批核的住宅按揭贷款较2008年同期大幅增加297.5%。楼按贷款增长可能是由於楼价及成交量上升所带动，但不可否认，低利率以及本地银行变得更进取，反过来会推动楼市进一步上扬。
综合以上分析，在中短期内，澳门楼价上升的动力将会维持，楼价下跌的可能性不大。而从长期来看，虽然会存在一些不确定因素，例如，周边地区竞争令致对经济前景看法的改变，炒家对澳门楼市的预期转淡，大量用家北上居住等，但澳门房地产供求不平衡很难消除，看涨预期还会是主流。
故此，如果要平抑楼价，还需要澳门特区政府伸出“有形之手”，针对楼价上涨的推动因素，对症下药。
政府在以下几个方面可以有所作为：尽快完善土地法规及公开拍卖制度，订定清晰的房屋及土地政策，提高土地供应透明度；兑现万九公屋承诺，打消居民疑虑；做好城建规划，切实推进旧区重整和工厦拆建，利用好现有土地资源；遏抑炒风，规范房地产中介和楼花买卖，检讨房地产税制，如对豪宅或非本地居民实行差别交易税率，研究征收利得税、物业税等；推动澳珠同城化，提升通关便利化和效率，完善跨境交通及基建对接，将一些公共服务延伸到珠海，合作建设初级教育、医疗、养老等机构，鼓励本地居民在珠居住、养老等，甚至可以考虑“借地”建公屋，缓解本地土地供应不足的矛盾。
（作者为澳门中国银行研究员）
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