开发商、购房者都更趋理性
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-06-08 11:37
成交量的迅速增大和部分地区房价的上升，让春节后的楼市步入“小阳春”，但是就在“小阳春”萌芽的过程中，有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考？
中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆5月28日做客北京电视台《财经5连发》，与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。
刚性需求不是泡沫
对于“泡沫”的定义，专家们发表了自己的见解。金岩石认为，那是现代社会的一种财富形态。“泡沫多了，就想挤它，泡沫少了，又会想它，爱之深责之切，其实泡沫永远和我们形影相随。”
清议认为当价格持续上涨，并超过市场供求关系的承受能力时，就会出现泡沫，这也意味着整体经济会出现减速。
毛大庆认为，从2007年下半年及2008年全年，国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少，再加上国际经济形势不利，两个因素叠加在一起，使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。
从2008年下半年到2009年年初，很多开发商开始调价，房价甚至出现跳水，大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”，是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现，还谈不上泡沫时代来临。
柴志坤也赞同毛大庆的观点，他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。
首先因为中国的经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。
柴志坤还表示，2008年的调整，让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹，说明好产品还是有销路的。同时，目前开始买房的消费者，其行为比2007年理性了很多，他们很清楚自己要买什么，也很清楚好产品的标准是什么，这和2007年以前有很大不同。作为开发商，企业运作和开发的行为也更理性了，越来越多的开发商在集中精力做产品，而不是收地或者融资。
有投资就有泡沫
毛大庆认为，泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值，现在价格的构成中，刚性的东西非常明显。目前卖的房子，90%都在去库存化的过程中，这些房子的土地价格是前5年左右形成的，现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为，从目前来看，土地价格加上微利所构成的房价，是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中，除了开发商提价和一些超额利润以外，土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的？因为城市空间有限，土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡，土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求，柴志坤认为，房地产这种产品具有双重属性，它既有消费品属性，也有投资品属性，一旦有投资品属性，就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分，就不可能一点儿泡沫都没有，关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道，美国的房地产有三种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业，消费需求对应的是自住，投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求，不应该把投资需求算进去。
投资回报不固定
对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题，清议认为这对于房地产毫无意义，因为买房的实际上是少数人。
最近三年，世界新诞生的千万富翁有80%在中国，中国处在一个收入极不均衡的状态，不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。中国的住房，有50%是靠商品房来解决，这种做法在发达国家都很困难，政府应该通过政策性保障来解决问题。
柴志坤认为，从需求的角度来看，目前市场确实比2008年、2007年，有大幅度的回落。
从长期来看，不得不考虑两个问题：一是如何判断你所在的区域的价值，房地产有一个黄金定律，就是位置，随着城市化的发展，城市功能的改变降低了交易成本；二是细化收益分配，基本上可以判断，除去短期的波动外，整体下降的可能性很小。
金岩石表示，房地产不是做土地生意的，土地不是稀缺资源，房地产是做空间生意的，是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报，金岩石认为，从长期看并不是固定的，多数房子好似摊煎饼，越摊越薄，只有少数情况是摊面包，可以发起来。
清议表示，买房子是一个长期行为，不要去过分关注眼前的情况，而是要着眼于未来，很多决策回过头来看的话都可能是正确的。
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