土地使用权续期难题首现青岛
- 来源:瞭望东方周刊
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- 发布时间:2009-06-12 10:01
在《物权法》没有细则、《土地管理法》正在修订的敏感时期，恐怕没有人敢冒险进行新的尝试
青岛开发区这一次全然没有了20年前的创新劲头。
3月下旬以来，青岛开发区阿里山小区的部分业主忽然发现，自己住宅的土地使用权即将到期，在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后，他们向当地媒体反映了此事，随后在全国引起了轩然大波。
面对各路媒体，当地政府部门选择了沉默。“在没有明确的国家政策出台前，一律不接受媒体采访。”青岛市国土资源和房屋管理局政策法规处王宁说。
1989年，青岛开发区开始建设第一批商业化住宅小区，由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定，当地便在土地使用权出让上大胆尝试，设定了20年的土地使用期限。
“从现在的事实看，当时的决定已经错了一次，在《物权法》没有细则、《土地管理法》正在修订的敏感时期，恐怕没有人敢冒险进行新的尝试。”青岛开发区管委会一位不愿透露姓名的官员说。
“即使有创新的处理办法，也是为解决历史遗留问题而特别安排的，不能将这一特殊情况与当下70年土地使用权到期后的处理方式相提并论。”山东省国土资源厅办公室调研员赵培金对《瞭望东方周刊》说。
主要是东小区
青岛开发区办公大楼西侧就是阿里山路，经过20多年的发展，这里不光成了黄金宝地，也是一处风景所在。
眼下正是樱花烂漫的时节，沿着安静的街道向北走，满眼都是花团锦簇、春意盎然，层层花草簇拥着的是一个个高档小区，比如全国物业管理示范小区东方花园、正在紧张施工的弄海园，已经有些破败的阿里山小区虽然在最北边，但也感觉出些许不协调。
“其实我们这个楼是1991年才建的，之所以小区里有各种不同的颜色，是因为有些是各单位委托建设的，半山坡上的几个颜色统一的楼座则是房地产公司开发的。”阿里山路153号楼居民刘瑞英对本刊说。
国务院1990年就公布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各地方政府依据该条例对居住用地出让大都设定了50年或70年的土地使用权期限，这些建于1990年之后的房子没有调整。
媒体报道的事情刘瑞英已经听说，但她并没往心里去。“牵涉到这么多人，肯定要续期啊。至于交多少钱，大家交多少我就跟着交多少呗，再说我们这边的楼座还没真正到期，2011年到期的时候国家应该有明确的政策出来了。”
最为迫在眉睫的是阿里山路西侧的香江路2号东小区，这里才是今年6月即将到期的一批楼座。
东小区的称呼虽然简单，但实则是开发区管委会家属院，当年的管委会主要领导都曾在这里居住过。“这个小区一直都比较特殊，水、电等基础设施改造都是把这里作为试点，开发区最好的黄浦江路小学和香江路小学都在旁边，开发区第一人民医院就在对面。”东小区5号楼的徐志远说。
“我们这个小区确实是1989年建设的，只有20年土地使用权，今年6月就要到期，整个小区有10多个楼座，大家都面临如何续期的问题。这个问题上，阿里山小区在外界比较知名，我们小区的大都没当回事。”徐志远说。
交易未受影响
非但东小区的居民没把土地使用权期限问题当回事，购房者似乎也没把这事放在心上。
“我们这里有一套83平方米的房子，报价44.8万元，单价5300多元。”玛雅房屋阿里山路店高玉晓告诉本刊。
本刊记者在东小区看到的一套一楼双南向全明结构的房子，80多平方米报价竟然高达52万元，单价直逼同在阿里山路上的弄海园小区，全然没有因土地使用权到期而甩卖的迹象。
“1号楼就有一位刚刚交易的，单价接近5000元，这个价格不但没有因使用权到期而下跌，反而有上涨的趋势，我认为主要原因是小区的特殊位置，有不少人买房都是为了孩子能够去重点小学读书。”徐志远说。
唯一让购买者担心的就是未来的续期费用。
“如果按报纸上说的，土地使用权的定价按照一年前的地价评估，大概是每平方米土地1000元，折算到房屋上大概是建筑面积的60%，即100平方米的住房需要6万元续期费用，那我肯定不干。”徐志远说。
1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
“事实上，去年春天小区物业曾就续期事宜张贴过通知，按建筑面积计算每平方米也就缴费200元左右，由于我当时急着回老家处理事情，就没来得及办理，回头再找物业时，被告知已经暂停了。”徐志远说。
对于这种说法，本刊记者从开发区国土部门听到了截然不同的解释，公开电话中的工作人员称不曾办理过续期手续，委托熟人了解到的则是去年曾经办理过，现在依然可以办理。
“如果整个小区统一了意见，现在也可以办理续期，我们不会单独为某一户办理，也不会落下某一户。每一次续期的费用都是参照上年度的土地评估价，去年没有一起办理续期手续的，肯定没有机会再享受当时的费用标准。”开发区国土部门一位负责人说。
政府不能要求百姓承担政策风险
在由几十位专家合作完成的《国家住房建设制度(2010-2050)建议稿》中，专家建议“城乡居民应享有永久不可转让的住宅土地使用权”。
对此，中国经济名家讲坛副理事长李开发表示，已经与住房和城乡建设部有关官员进行了交流，但还没有得到国家发改委和国土资源部的回应。李开发是国家住房建设制度建议稿课题组的牵头人。
“就《土地管理法》修订而言，也不可能在短时间内就阿里山问题给出解决办法。如果年内审议完毕，明年全国‘两会’期间有望通过，然后再出台实施细则，所有过程加起来差不多要一年半时间。”赵培金说。
对于“征求意见稿”中“按照国家有关规定自动续期”替换“无偿自动续期”的说法，赵培金称文件还没有传达到省一级层面，所以对这种说法并不了解。“就绝大部分住宅而言，土地使用权到期还是几十年以后的事情，如何续期应该不会很快确定。”
康达青岛律师事务所律师殷海认为，对于阿里山小区这种特殊案例，既然是当年的改革尝试，就应该承认历史遗留问题，给有关业主无偿延期至70年，与现行的土地使用权期限相衔接。“这样对于那个特殊时期的业主而言才是公平的，政府不能要求老百姓承担政策上的风险。”
全国人大法律委员会委员王利明也认为，房子存在多久，土地的使用权期限就应该多久。由于土地使用权如何续期、该不该收费等问题比较复杂，《物权法》草案讨论时就暂时采取了回避态度，但预计10年后，会有大量房屋的土地使用权到期，政府应当在10年内通过制定《物权法》实施细则来明示。
“即使将来能通过缴费把土地使用权延长到70年，我们也注定要比别人多花一次钱了，同样是购买商品房，为什么必须让我们遭受不公平待遇呢？”徐志远说。
……
青岛开发区这一次全然没有了20年前的创新劲头。
3月下旬以来，青岛开发区阿里山小区的部分业主忽然发现，自己住宅的土地使用权即将到期，在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后，他们向当地媒体反映了此事，随后在全国引起了轩然大波。
面对各路媒体，当地政府部门选择了沉默。“在没有明确的国家政策出台前，一律不接受媒体采访。”青岛市国土资源和房屋管理局政策法规处王宁说。
1989年，青岛开发区开始建设第一批商业化住宅小区，由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定，当地便在土地使用权出让上大胆尝试，设定了20年的土地使用期限。
“从现在的事实看，当时的决定已经错了一次，在《物权法》没有细则、《土地管理法》正在修订的敏感时期，恐怕没有人敢冒险进行新的尝试。”青岛开发区管委会一位不愿透露姓名的官员说。
“即使有创新的处理办法，也是为解决历史遗留问题而特别安排的，不能将这一特殊情况与当下70年土地使用权到期后的处理方式相提并论。”山东省国土资源厅办公室调研员赵培金对《瞭望东方周刊》说。
主要是东小区
青岛开发区办公大楼西侧就是阿里山路，经过20多年的发展，这里不光成了黄金宝地，也是一处风景所在。
眼下正是樱花烂漫的时节，沿着安静的街道向北走，满眼都是花团锦簇、春意盎然，层层花草簇拥着的是一个个高档小区，比如全国物业管理示范小区东方花园、正在紧张施工的弄海园，已经有些破败的阿里山小区虽然在最北边，但也感觉出些许不协调。
“其实我们这个楼是1991年才建的，之所以小区里有各种不同的颜色，是因为有些是各单位委托建设的，半山坡上的几个颜色统一的楼座则是房地产公司开发的。”阿里山路153号楼居民刘瑞英对本刊说。
国务院1990年就公布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各地方政府依据该条例对居住用地出让大都设定了50年或70年的土地使用权期限，这些建于1990年之后的房子没有调整。
媒体报道的事情刘瑞英已经听说，但她并没往心里去。“牵涉到这么多人，肯定要续期啊。至于交多少钱，大家交多少我就跟着交多少呗，再说我们这边的楼座还没真正到期，2011年到期的时候国家应该有明确的政策出来了。”
最为迫在眉睫的是阿里山路西侧的香江路2号东小区，这里才是今年6月即将到期的一批楼座。
东小区的称呼虽然简单，但实则是开发区管委会家属院，当年的管委会主要领导都曾在这里居住过。“这个小区一直都比较特殊，水、电等基础设施改造都是把这里作为试点，开发区最好的黄浦江路小学和香江路小学都在旁边，开发区第一人民医院就在对面。”东小区5号楼的徐志远说。
“我们这个小区确实是1989年建设的，只有20年土地使用权，今年6月就要到期，整个小区有10多个楼座，大家都面临如何续期的问题。这个问题上，阿里山小区在外界比较知名，我们小区的大都没当回事。”徐志远说。
交易未受影响
非但东小区的居民没把土地使用权期限问题当回事，购房者似乎也没把这事放在心上。
“我们这里有一套83平方米的房子，报价44.8万元，单价5300多元。”玛雅房屋阿里山路店高玉晓告诉本刊。
本刊记者在东小区看到的一套一楼双南向全明结构的房子，80多平方米报价竟然高达52万元，单价直逼同在阿里山路上的弄海园小区，全然没有因土地使用权到期而甩卖的迹象。
“1号楼就有一位刚刚交易的，单价接近5000元，这个价格不但没有因使用权到期而下跌，反而有上涨的趋势，我认为主要原因是小区的特殊位置，有不少人买房都是为了孩子能够去重点小学读书。”徐志远说。
唯一让购买者担心的就是未来的续期费用。
“如果按报纸上说的，土地使用权的定价按照一年前的地价评估，大概是每平方米土地1000元，折算到房屋上大概是建筑面积的60%，即100平方米的住房需要6万元续期费用，那我肯定不干。”徐志远说。
1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
“事实上，去年春天小区物业曾就续期事宜张贴过通知，按建筑面积计算每平方米也就缴费200元左右，由于我当时急着回老家处理事情，就没来得及办理，回头再找物业时，被告知已经暂停了。”徐志远说。
对于这种说法，本刊记者从开发区国土部门听到了截然不同的解释，公开电话中的工作人员称不曾办理过续期手续，委托熟人了解到的则是去年曾经办理过，现在依然可以办理。
“如果整个小区统一了意见，现在也可以办理续期，我们不会单独为某一户办理，也不会落下某一户。每一次续期的费用都是参照上年度的土地评估价，去年没有一起办理续期手续的，肯定没有机会再享受当时的费用标准。”开发区国土部门一位负责人说。
政府不能要求百姓承担政策风险
在由几十位专家合作完成的《国家住房建设制度(2010-2050)建议稿》中，专家建议“城乡居民应享有永久不可转让的住宅土地使用权”。
对此，中国经济名家讲坛副理事长李开发表示，已经与住房和城乡建设部有关官员进行了交流，但还没有得到国家发改委和国土资源部的回应。李开发是国家住房建设制度建议稿课题组的牵头人。
“就《土地管理法》修订而言，也不可能在短时间内就阿里山问题给出解决办法。如果年内审议完毕，明年全国‘两会’期间有望通过，然后再出台实施细则，所有过程加起来差不多要一年半时间。”赵培金说。
对于“征求意见稿”中“按照国家有关规定自动续期”替换“无偿自动续期”的说法，赵培金称文件还没有传达到省一级层面，所以对这种说法并不了解。“就绝大部分住宅而言，土地使用权到期还是几十年以后的事情，如何续期应该不会很快确定。”
康达青岛律师事务所律师殷海认为，对于阿里山小区这种特殊案例，既然是当年的改革尝试，就应该承认历史遗留问题，给有关业主无偿延期至70年，与现行的土地使用权期限相衔接。“这样对于那个特殊时期的业主而言才是公平的，政府不能要求老百姓承担政策上的风险。”
全国人大法律委员会委员王利明也认为，房子存在多久，土地的使用权期限就应该多久。由于土地使用权如何续期、该不该收费等问题比较复杂，《物权法》草案讨论时就暂时采取了回避态度，但预计10年后，会有大量房屋的土地使用权到期，政府应当在10年内通过制定《物权法》实施细则来明示。
“即使将来能通过缴费把土地使用权延长到70年，我们也注定要比别人多花一次钱了，同样是购买商品房，为什么必须让我们遭受不公平待遇呢？”徐志远说。
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