海外炒房团：谁是谁的“蛋糕”
- 来源:瞭望东方周刊
- 关键字:
- 发布时间:2009-06-12 10:02
“现在是在美国投资买房最好的时机了。”贺钢一改笑脸，郑重地告诉《瞭望东方周刊》，“我们每个月都组织目前中国最专业的炒房团去美国看房，15天，费用是5万元人民币，成交再收10%中介费，但收益却是5倍、10倍计算的。”
但在美国接待了几批中国炒房团的经纪人陈远却告诉本刊，“我已经不想再接这样的业务了。”因为不管号称有多少客户可以立马掏出现金来买房，“但‘炒房团’这个做法本身就是不专业的，有的华人经纪人私下抱怨说，接这样的团，就是浪费时间，因为不会有人买的，事实也的确如此。”
澳洲威驰中国区CEO Colette Chester也觉得，目前比比皆是的海外看房团显得很奇怪——按照这样的模式，“看房者和开发商都没有好处”。
那谁在里面赚到钱了呢？“从上海出发的美国14天普通旅游，报价是每个人15300元人民币，贺钢15天的看房团报价是5万元，你想，其中有多少利润？”刚刚送走一个“海外炒房团”的上海一家旅行社总经理杨飞（化名）告诉本刊。
围绕“海外看房”，国内已经形成了一个包括海外购房投资者、国外开发商、经纪人、国内旅行社、移民公司、留学公司、看房团“黄牛”在内的产业链，然而，在这个产业链中，“炒房团自己成了蛋糕”。
“非专业”炒房团
“从去年下半年开始，陆续有国内的投资人组团到美国看房，大部分团都选择由当地的华裔房产经纪人接待。”陈远告诉本刊。
“一个30人的团，居然只找了我一个经纪人。”陈远说，“美国人买房，一般是一个经纪人对应一个客户，经纪人根据客户要求筛选出几个项目，再陪着客户慢慢挑选，最顺利的情况下，看房、签约、验房、查房产历史、交割，这个过程最少也要一两个月。”
但中国的海外炒房团中，大部分人都没有想清楚自己要买什么样的房子，组织者也不允许成员分开看房，最后就是“上午看3个十几万美元的公寓，下午看两个几百万、上千万的豪宅，一大群人一拥而入，匆匆看一圈，就要去下一个，还没开始介绍，就有人急着要去买电脑、手机带回国。在一个城市待两天，马上又去了另一个城市。”
这些投资者中很多都是原来温州炒房团的成员，在国内专业炒房，但在美国却显得有些“业余”。“美国房产经纪人唯一收入来源是房产交易的佣金，是买卖双方各出3%。为了完成业务，经纪人要把房子的所有背景资料，包括所有权、负债、房屋质量，甚至附近有没有垃圾填埋场，有几家学校都调查清楚，一个房产的资料可能有上百页厚，但没有一个客户拿这些资料去看。”
分别参加过美国和澳大利亚购房团的郭图认为，造成这种局面的原因是双方投资理念差别太大。“去美国看房的人，无论是为子女留学，还是想移民，根本目的是想抄底，说白了，就是想去拣个大便宜。电视上天天说美国怎么金融危机，房价怎么跌，但跑过去一看，其实并不是那么回事。”
曾经也是温州炒房团一员的郭图告诉本刊，2009年1月，他参加了一个赴美海外炒房团，想既为自己14岁的女儿今后留学作准备，也可以等房价重新涨上去后赚差价，“真正地段、环境、质量等等条件能基本满足要求的，只有一个纽约皇后区的新建单元楼。”
在郭图带回来的资料上，这个单元楼离地铁站还有1个街区，一套115平方米的两居室最低售价为70万美元，80平方米的一居室，有一套采光不足的特价房，也要42万美元。
“价格高就不说了，再把各种税费算上去，3年后卖出去，我参加炒房团的这3万元费用都回不来。”郭图说，“稍微有点升值潜力的公寓，价格都远远超过50万美元，但管理费用太高，税收政策限制，差不多能抵消短期投资的所有获益。”
美丽泡影
投资的确是好机会，但炒房在国外却行不通，不少参与者并没有搞清楚其中的关系。
Colette Chester告诉本刊记者，目前中国人海外购房，最有利的因素分别是汇率和当地房价的下跌，由此，澳大利亚和美国成为中国海外购房团的主要目的地。
以澳大利亚为例，2008年人民币和澳元的汇率是1比6.6，2009年3月初，汇率则变成了1比4.5，“现在用人民币买澳大利亚的房子，就等于比去年便宜了40%”，但是，这并不意味着澳大利亚房价可以炒，Colette Chester说，澳大利亚房价在过去多年中，一直是稳步增长，而政府的税费政策，也是鼓励长期持有，所以，“如果你选择了一个很好的地段，那5~7年后，你的房产可能价值翻倍，短期炒房的人，是不会赚到钱的。”
以一套一居室、售价为30万澳元的公寓为例，中国投资者一般可以首付15万，贷款15万，利息为5%，也就是每年7500澳元。如果能以每周400澳元的价格租出去，每年就有22000澳元的收入，除去每年3000澳元的物业费，1800澳元的土地行政管理费，250澳元的业主保险费等，每年收益大约为1万澳元。
Colette Chester告诉本刊，澳大利亚平均房价涨幅为5%，如果投资者5年以后将房屋脱手，可以获得2.5万澳元的折旧补贴退税，“收益就是7.5万澳元的售房差价，减去1800澳元的税，再加上每年的租金收入。”再除去当地代理公司帮客户租赁房屋的代理费、房屋的维护、维修等费用，也就是说，如果房价依旧保持5%的增长，中国人投资30万澳元，5年后的收益率就是40%，平均每年8%。
而如果持有一年就抛售，“很多税费优惠都享受不到，就只能赚1.5万澳元”，也就是说，收益只有5%，其中还不包括房屋空关、地段不佳而升值慢、甚至所选择的开发商信誉不佳的风险，“而且，客户去看房，大概要1个礼拜时间，费用也要自己出，要1.5万元人民币左右。”
自澳洲威驰2005年在上海成立办事处到2008年底，只有10多个中国人购买了其代理的楼盘，“以前大多卖家还是在中国的澳大利亚人和欧美人，只是今年才开始有特别多的浙江客户打电话来询问楼盘情况，”Colette Chester说，“我们正计划在浙江开办一次客户说明会，因为最近找我们的浙江客户实在太多了。”
在美国炒房也会受益于当地房价的下跌，但也不容易。
“2008年年底，美国都市地区的独栋二手房售价比2007年同期降低了12.4%，佛罗里达、加州、内华达、密歇根州跌幅居前，其中加州一些地方据说跌幅达到30%~40%，”陈远告诉本刊记者，“华人较多的旧金山和洛杉矶，现在50万~80万美元可以买一套独栋别墅，地段相当于上海中环以内。
“买房不容易，养房难，脱手更难。”郭图说。
以郭图在南加州看过的一套独栋别墅为例，该别墅售价为50万美元，购买后，过户、验房、保险等费用近5000美元，以后每年的地产税要8000美元，每月的社区管理费要300美元。
平时如果想租出去，就要委托管理公司代理，代理费是租金的10%，“平时房屋小修小补、换换水龙头、甚至草坪整理都是很大一笔费用，如果雇人做，起码还要花1万多美元，如果不做，邻居还会起诉你，损失更大，”郭图说。 如果出售，房产经纪费、过户税以及各种手续费，大约在35000美元左右，再加上房价10%的所得税5000美元，总花费就在4万美元左右。
“我仔细算过，就算你的地段很好，从来不空关，一年有5%的租金回报就不错了。美国人少、市场透明，也不存在什么炒房，每年房价大概有5%~8%的增值。这么算来，不在手上拿个5年以上，很可能还会亏本，再加上是外国人，一旦房子出现什么问题，你从上海到美国飞一趟，又该是多少钱呢？”
谁是谁的“蛋糕”
“海外炒房团”是杨飞的旅行社2009年利润最丰厚的业务，“每个月，我们都有团去美国和澳大利亚，今年以来，从北京、上海、广州、杭州这些城市出去的炒房团少说也有六七十个了，一个团20~30人”。
“每个月，都有专门的人，组织好看房人，然后把团包给我们，”杨飞告诉本刊记者，在他的旅行社，普通的美国14日旅行团最低报价是每个人15300元，澳大利亚8日游，最低价格是9500元，利润一般在15%左右。
而刚刚从他旅行社出去的一个8人的澳大利亚炒房团，因为人少，旅行社报了个高价，每人14000元，这个团的组织者，又在每个人身上多加了800元。除去各种成本，旅行社赚1万，炒房团组织者赚了12000元。
一般的方法是，旅行社在成本上加10%~20%的利润，或者以1万~2万元的净利润标准报价，这个价格一般是门面价的8~9折，炒房团组织者在此基础上，再每人加价500~1000元作为回扣。
“其实，炒房团和旅游团路线是一样的，不过是在普通团的行程里，拿出几个下午去看看房子，成本反而更低了。”
更高级的合作中，还包括了国外的开发商和国内的移民官司。
“比如，国外某个楼盘因为地段不好，或者环境、配套不好，甚至是因为治安不好而滞销，他们就会和我们联系，要求我们把团带过去，”杨飞说，“在国内非常精明的炒房团，在国外却只能任人摆布。”
“有的楼盘，看上去只隔了两三个街区，但售价却相差了10多万美元，开发商以资金链紧张这样的理由，说服炒房团买房。白天看不出问题，可等到晚上一看，这个地区的居民都不敢出门，因为治安非常差。”杨飞说，这样的楼盘在海外炒房团所看的楼盘中并非少数，“因为人家肯给回扣，炒房团的组织者也愿意，只要成交，他还能从炒房者那里收10%的提成，等于是三头拿钱了。”
一些移民公司也是海外炒房团的热情组织者。
“一个在华盛顿的公寓开发项目，因为地段不好找不到投资，后来又遇到次贷危机，资金链都快断了，我们给他包装出一个‘海外抄底炒房送绿卡’活动，客户投资100万美元，我们承诺年回报是9%。”上海一家移民公司的市场部经理居盈（化名）告诉本刊记者，这种模式目前在上海的移民公司圈子里非常流行。
“有了抄底和绿卡元素，关注这个项目的人非常多，我们组织人去看过好几次了，也有人交了定金。”对于移民公司来说，这也是一个“双赢”的局面。“开发商会给我们报酬，而一旦客户买了那个房产，那他就铁定又成了我们的移民客户，我们可以收移民的服务费，如果他有小孩，还可以代理在当地留学，实际上，就是把房子、移民、留学一起打包卖给了投资客。”居盈说。
本文开头贺钢提供的价格非常低的“法拍房”，也是目前招揽投资者的手段之一，“如果是正常跌价，美国人还会把机会留给你吗？”杨飞说。而贺钢也向本刊记者承认：“这些法拍房的地段有点偏远，而建造时间最近的，至今也有150岁了，这些主要是让客户看到我们的实力——我们可以找到跌得非常厉害的房子。”
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
