“居者有其屋”的非官方解决方案
- 来源:瞭望东方周刊
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- 发布时间:2009-06-12 11:14
城市公共资源那么紧张，中国更紧张，允许一个家庭拥有多套住房而不交税，要被地球人笑掉大牙
经济学家李开发，近日因一份关于住房制度改革的建议稿而成了焦点人物。这份向有关部门提交并向社会公布的建议稿名为《国家住房建设制度（2010—2050）》，其49条内容勾勒出一个完整的住房改革方案。
2007年11月5日，温家宝总理在出访中亚的行程中接受香港凤凰卫视记者专访时说：“我们确实需要设计一个新的住房建设制度。”
长期从事城市经济发展战略与城市规划研究的李开发说，自己平生所愿是“做一个为老百姓利益鼓与呼的学者，做一个为体制改革与社会进步鼓与呼的学者”，总理的表态让他振奋。
李开发联合其他学者，开始调研并设计这项方案，想早日实现“居者有其屋”。
方案公开后，李开发收到许多赞许，同时也有质疑，学者叶檀评价这一方案为“动机纯良”但“乌托邦式”。
在住房成为与医疗、教育并提的“新三座大山”的背景下，这份方案被赋予了超过其原意的内涵。某媒体称“国家拟第三次调整住房制度”。李开发赶紧在博客上澄清：“本建议是学者的研究成果，并不是国家将要出台相关制度的来源。”
不过这份建议仍然引起了官方的高度重视。李开发告诉《瞭望东方周刊》，他已得到住房和城乡建设部官员的回应，有关司局领导也与他进行了交流。
北京基本保障性住房可以不到3000元一平米
李开发的建议稿，主张将农村宅基地制度引入城市，实施城乡居民一体化的住房保障。“农民30年来从没有发生过住房问题，其核心就是政府不收税费，是完全成本价的住房。”
建议稿将城市保障性住房分为三类：一种是住宅土地使用权住房，一种是调剂类自住型住房，第三种是廉租房。
住宅土地使用权住房属于基本保障性住房，建议稿规定申请特大城市如北京住宅土地使用权住房的标准家庭户（三口之家），可获得的住宅土地使用权面积为20平方米，购买容积率不低于3.5的住房面积上限65平方米。城市规模越小，住宅土地使用权面积则相应增加，容积率也相对降低。
调剂型自住房是保障性住房的另一种。国家鼓励有条件的城市居民积极改善居住条件，用住宅土地使用权购买调剂类自住型住房，其住房面积上限为基本保障型面积的两倍。
国家对城市调剂类自住型住房房价的上限进行控制，以城市居民家庭平均年收入为依据：中小城市不大于8:1，大城市和特大型城市不大于10:1。
根据李开发的初步测算，按照这个方案，像北京这样的城市，基本保障性住房可占到40%~45%，调剂型住房也在40%左右，商品房占20%。“随着经济的发展，后两者会上升，买基本保障性住房的会减少。”
至于价格，李开发告诉《瞭望东方周刊》：“在北京，按这个标准，基本保障性住房多数可以不到3000元一平米，位置在市区而不是郊区；调剂型自住房，四环内面积不超130平方米，最多是90万元，每平米不足7000元。这种调剂型的住房容积率较高，不能算是住得舒适，要想舒适，就购买随行就市的商品房。”
该项建议另一个特点是，已经成为城市人的外地户籍人口，符合一定条件，也可以申购保障性住房。特大型城市，申请住宅土地使用权住房，须居住五年以上，有正当稳定的经济来源，收入水平达到或超过当地居民平均值。城市越小，居住年限相应降低。
“在北京这样的城市，四分之一强不到三分之一的外来人口可以达标。”李开发说。
建议稿还主张对购置第二套住房实施征税。“第二套住房在市区的，不动产税从购买第二年起算，税率分别每年递增0.25%，1.5%为上限；第二套住房在郊区的，税率减半，并在购买之日起10年内免税。”
对于投资性住房，“从第一套起，或包含自住性住房从第三套起算，不动产税税率从该住房的市场价值2.0%起算，每增加一套住房税率提高0.5%。”
李开发说，建议稿已经充分考虑到先富群体的利益，税率比国外低得多，“富人要知足，懂得收敛自己过度的欲望”。
城市管理者要会算账
《瞭望东方周刊》：建议稿说保障性住房向符合条件的外来人口开放，这如何与户籍挂钩？他们能否借此取得户籍，成为真正的城市居民？
李开发：是的，他们将成为真正的城市居民。这是有政策依据的。1998年7月22日，国务院发出批转公安部《关于解决当前户口管理工作中几个突出问题的意见》。文件第4条指出：在城市投资、兴办实业、购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属，凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或者生活来源，已居住一定年限并符合当地政府有关规定的，可准予在该城市落户。
对11年前的国务院文件，我们只要稍加调整，就可以与现在的制度衔接。
市场经济需要大量的劳动力自由流动，需要清除流动中的障碍。这些人已经融入了城市，你不承认有用吗？只会是两张皮。
《瞭望东方周刊》：但是管理者会认为外来人口的增长会给城市带来过大的压力。
李开发：管理者要会算账。比如农民，在城市享受不到保障性住房，只好高价租房；辛苦赚的钱却要送回老家，建一个长期不住的房子，既是浪费，也是怪圈。原籍政府想管理人不在，这边是人在政府却没法管，服务也衔接不上。
不少农民工跟我说，他们准备在城市里呆几年，挣二三十万就回老家去，盖个房子，开个小店铺，因为城市里没有他们的房子，也没有相应的保障。如果他们把这些收入留在城市里消费，对经济是一个巨大的推动。
以北京为例，约500万外来人口，如果每人每年租房费用1万元，相当于每月830元，对北京的GDP贡献就是500个亿；如果每月手机费200元，生活费900元，交通费200元，GDP贡献额就是800亿元；如果再加上他们组建企业交纳的税收以及文化教育各项消费，总算起来，可能有整个北京市GDP的40%。
我们做过一些调查，500万外来人口中，至少有300万是技术白领与管理白领，如果允许他们中的一半，也就是150万人买保障性住房，假定每套50万元，整个拉动的消费就高达7500亿元；如果1/5能购买调剂性住房，可多拉动消费2000亿元。
这还仅仅是一个北京市。如果国家出台全国性的住房建设制度，有可能拉动消费10万亿元，甚至20万亿元的巨大居民储蓄全部投入消费。
这样大的拉动力量，医疗办不到，教育办不到，只有国家住房制度能办得到。
民生问题不能市场化
《瞭望东方周刊》：在你看来，住房问题延续多年未能解决的症结何在？
李开发：根本的问题在于住房制度改革，核心是公民的住房权利的实现。思考我国房地产业的发展轨迹，从1998年国务院关于住房制度改革的两个文件起，到近年来的两会政府工作报告，一以贯之的观点是，民生问题不能市场化。
《瞭望东方周刊》：既如此，为什么保障性住房建设到现在并不完善，以致住房成为一个重大社会问题？
李开发：这涉及近几年在深化经济体制改革的时候，对地方财政收入来源的调控问题。地方财政供养的人很多，但收入来源很有限，又希望加快发展速度，于是片面推动房地产发展---土地一卖就是钱，房价高税收也多，地方过多地依赖土地财政来支持经济发展，在房地产上走得太远。
2007年元月，当时的建设部长汪光焘在全国建设工作会议上指出，住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障，他说，从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。
《瞭望东方周刊》：但是在保障性住房开发当中，仅靠政府之力恐怕难以为继，仍然需要借助市场力量吧？
李开发：那些一天到晚说建设保障性住房就要政府花钱的人肯定不会算账。中国8亿农民住房政府没有掏一分钱，就是宅基地政策。像廉租房建设，一直认为政府要掏钱，其实也可以不掏钱的。
我们测算过，政府只要给政策，市场就可解决廉租房的问题。什么政策，就是建设过程中一切均是成本，没有利润，政府也不征税，建设一个400套的酒店式公寓型廉租房，每套30平方米，如果用来出租，参照大学生公寓，可住4个农民工，月租金如果是800元的话，每个人只分摊200元，一定租得起。这个价位的投资回报是6%。
免税费后，有这样的投资回报率，我们可以鼓励社会筹集资金建设，建成后也不收营业税、所得税，但是我们要求建设者要在其中留出2%~4%的特困户住房，少收甚至不收租金。这种廉租房有了物业，有了日常管理，做到了清洁、安全、卫生、管理有序的目的。政府的任务只是给政策，并加强监管。
泡沫总有一天要破灭
《瞭望东方周刊》：一种舆论认为房价居高不下是政府托市所致，因为政府可获得可观的土地出让金，如果政府大力支持保障性住房开发，收益是否会减少？是否会带来改革的阻力？
李开发：其实政府的收入并没有减少。人们的错误认识是以泡沫化下的高房价为参照，但那本来就是不科学的。低收入人群房价越高就越买不起，越是存款，内需就更拉不动。建议稿进行差别化对待，需求拉动了，各个层次的消费者都满意，公平与效率都兼顾到了，政府当然也能从中获益。
《瞭望东方周刊》：那么房地产商的利益呢？
李开发：房地产商的利益也没有受损。房地产商跟我说，靠泡沫的好日子不会长久，总有一天要破灭。就像前面计算的，拉动巨额消费，开发商在其中有巨大利好。个别老板与其雇人造势，签假合同、假按揭，不如踏踏实实赚合理的利润，那样才能长久。
《瞭望东方周刊》：但是你提出的对二套房进行征税的建议，仍然被不少人批评为将影响楼市的投资信心。
李开发：建议稿提出限制是宽松的。允许有第二套住房没有错，但是经济条件好的富裕人群也要兼顾公共利益。城市公共资源密集，人口多，如果有钱人都可以在城市中心区拥有第二套住房，中低收入阶层就会被挤压到远郊区。
美国的土地资源那么宽松，人口是中国的四分之一不到，对二套房的持有环节税制非常严厉。最近一年多，媒体报道美国金融危机以来有一美元一套的花园别墅上千套，却没有人敢碰，因为那是烫手山芋，持有环节的税收够他喝一壶的。
许多国家实行一户一房制度，几乎没有一个国家不对多套住房的持有者征税。城市土地那么紧张，中国更紧张，允许一个家庭拥有多套住房而不交税，要被地球人笑掉大牙。
……
经济学家李开发，近日因一份关于住房制度改革的建议稿而成了焦点人物。这份向有关部门提交并向社会公布的建议稿名为《国家住房建设制度（2010—2050）》，其49条内容勾勒出一个完整的住房改革方案。
2007年11月5日，温家宝总理在出访中亚的行程中接受香港凤凰卫视记者专访时说：“我们确实需要设计一个新的住房建设制度。”
长期从事城市经济发展战略与城市规划研究的李开发说，自己平生所愿是“做一个为老百姓利益鼓与呼的学者，做一个为体制改革与社会进步鼓与呼的学者”，总理的表态让他振奋。
李开发联合其他学者，开始调研并设计这项方案，想早日实现“居者有其屋”。
方案公开后，李开发收到许多赞许，同时也有质疑，学者叶檀评价这一方案为“动机纯良”但“乌托邦式”。
在住房成为与医疗、教育并提的“新三座大山”的背景下，这份方案被赋予了超过其原意的内涵。某媒体称“国家拟第三次调整住房制度”。李开发赶紧在博客上澄清：“本建议是学者的研究成果，并不是国家将要出台相关制度的来源。”
不过这份建议仍然引起了官方的高度重视。李开发告诉《瞭望东方周刊》，他已得到住房和城乡建设部官员的回应，有关司局领导也与他进行了交流。
北京基本保障性住房可以不到3000元一平米
李开发的建议稿，主张将农村宅基地制度引入城市，实施城乡居民一体化的住房保障。“农民30年来从没有发生过住房问题，其核心就是政府不收税费，是完全成本价的住房。”
建议稿将城市保障性住房分为三类：一种是住宅土地使用权住房，一种是调剂类自住型住房，第三种是廉租房。
住宅土地使用权住房属于基本保障性住房，建议稿规定申请特大城市如北京住宅土地使用权住房的标准家庭户（三口之家），可获得的住宅土地使用权面积为20平方米，购买容积率不低于3.5的住房面积上限65平方米。城市规模越小，住宅土地使用权面积则相应增加，容积率也相对降低。
调剂型自住房是保障性住房的另一种。国家鼓励有条件的城市居民积极改善居住条件，用住宅土地使用权购买调剂类自住型住房，其住房面积上限为基本保障型面积的两倍。
国家对城市调剂类自住型住房房价的上限进行控制，以城市居民家庭平均年收入为依据：中小城市不大于8:1，大城市和特大型城市不大于10:1。
根据李开发的初步测算，按照这个方案，像北京这样的城市，基本保障性住房可占到40%~45%，调剂型住房也在40%左右，商品房占20%。“随着经济的发展，后两者会上升，买基本保障性住房的会减少。”
至于价格，李开发告诉《瞭望东方周刊》：“在北京，按这个标准，基本保障性住房多数可以不到3000元一平米，位置在市区而不是郊区；调剂型自住房，四环内面积不超130平方米，最多是90万元，每平米不足7000元。这种调剂型的住房容积率较高，不能算是住得舒适，要想舒适，就购买随行就市的商品房。”
该项建议另一个特点是，已经成为城市人的外地户籍人口，符合一定条件，也可以申购保障性住房。特大型城市，申请住宅土地使用权住房，须居住五年以上，有正当稳定的经济来源，收入水平达到或超过当地居民平均值。城市越小，居住年限相应降低。
“在北京这样的城市，四分之一强不到三分之一的外来人口可以达标。”李开发说。
建议稿还主张对购置第二套住房实施征税。“第二套住房在市区的，不动产税从购买第二年起算，税率分别每年递增0.25%，1.5%为上限；第二套住房在郊区的，税率减半，并在购买之日起10年内免税。”
对于投资性住房，“从第一套起，或包含自住性住房从第三套起算，不动产税税率从该住房的市场价值2.0%起算，每增加一套住房税率提高0.5%。”
李开发说，建议稿已经充分考虑到先富群体的利益，税率比国外低得多，“富人要知足，懂得收敛自己过度的欲望”。
城市管理者要会算账
《瞭望东方周刊》：建议稿说保障性住房向符合条件的外来人口开放，这如何与户籍挂钩？他们能否借此取得户籍，成为真正的城市居民？
李开发：是的，他们将成为真正的城市居民。这是有政策依据的。1998年7月22日，国务院发出批转公安部《关于解决当前户口管理工作中几个突出问题的意见》。文件第4条指出：在城市投资、兴办实业、购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属，凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或者生活来源，已居住一定年限并符合当地政府有关规定的，可准予在该城市落户。
对11年前的国务院文件，我们只要稍加调整，就可以与现在的制度衔接。
市场经济需要大量的劳动力自由流动，需要清除流动中的障碍。这些人已经融入了城市，你不承认有用吗？只会是两张皮。
《瞭望东方周刊》：但是管理者会认为外来人口的增长会给城市带来过大的压力。
李开发：管理者要会算账。比如农民，在城市享受不到保障性住房，只好高价租房；辛苦赚的钱却要送回老家，建一个长期不住的房子，既是浪费，也是怪圈。原籍政府想管理人不在，这边是人在政府却没法管，服务也衔接不上。
不少农民工跟我说，他们准备在城市里呆几年，挣二三十万就回老家去，盖个房子，开个小店铺，因为城市里没有他们的房子，也没有相应的保障。如果他们把这些收入留在城市里消费，对经济是一个巨大的推动。
以北京为例，约500万外来人口，如果每人每年租房费用1万元，相当于每月830元，对北京的GDP贡献就是500个亿；如果每月手机费200元，生活费900元，交通费200元，GDP贡献额就是800亿元；如果再加上他们组建企业交纳的税收以及文化教育各项消费，总算起来，可能有整个北京市GDP的40%。
我们做过一些调查，500万外来人口中，至少有300万是技术白领与管理白领，如果允许他们中的一半，也就是150万人买保障性住房，假定每套50万元，整个拉动的消费就高达7500亿元；如果1/5能购买调剂性住房，可多拉动消费2000亿元。
这还仅仅是一个北京市。如果国家出台全国性的住房建设制度，有可能拉动消费10万亿元，甚至20万亿元的巨大居民储蓄全部投入消费。
这样大的拉动力量，医疗办不到，教育办不到，只有国家住房制度能办得到。
民生问题不能市场化
《瞭望东方周刊》：在你看来，住房问题延续多年未能解决的症结何在？
李开发：根本的问题在于住房制度改革，核心是公民的住房权利的实现。思考我国房地产业的发展轨迹，从1998年国务院关于住房制度改革的两个文件起，到近年来的两会政府工作报告，一以贯之的观点是，民生问题不能市场化。
《瞭望东方周刊》：既如此，为什么保障性住房建设到现在并不完善，以致住房成为一个重大社会问题？
李开发：这涉及近几年在深化经济体制改革的时候，对地方财政收入来源的调控问题。地方财政供养的人很多，但收入来源很有限，又希望加快发展速度，于是片面推动房地产发展---土地一卖就是钱，房价高税收也多，地方过多地依赖土地财政来支持经济发展，在房地产上走得太远。
2007年元月，当时的建设部长汪光焘在全国建设工作会议上指出，住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障，他说，从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。
《瞭望东方周刊》：但是在保障性住房开发当中，仅靠政府之力恐怕难以为继，仍然需要借助市场力量吧？
李开发：那些一天到晚说建设保障性住房就要政府花钱的人肯定不会算账。中国8亿农民住房政府没有掏一分钱，就是宅基地政策。像廉租房建设，一直认为政府要掏钱，其实也可以不掏钱的。
我们测算过，政府只要给政策，市场就可解决廉租房的问题。什么政策，就是建设过程中一切均是成本，没有利润，政府也不征税，建设一个400套的酒店式公寓型廉租房，每套30平方米，如果用来出租，参照大学生公寓，可住4个农民工，月租金如果是800元的话，每个人只分摊200元，一定租得起。这个价位的投资回报是6%。
免税费后，有这样的投资回报率，我们可以鼓励社会筹集资金建设，建成后也不收营业税、所得税，但是我们要求建设者要在其中留出2%~4%的特困户住房，少收甚至不收租金。这种廉租房有了物业，有了日常管理，做到了清洁、安全、卫生、管理有序的目的。政府的任务只是给政策，并加强监管。
泡沫总有一天要破灭
《瞭望东方周刊》：一种舆论认为房价居高不下是政府托市所致，因为政府可获得可观的土地出让金，如果政府大力支持保障性住房开发，收益是否会减少？是否会带来改革的阻力？
李开发：其实政府的收入并没有减少。人们的错误认识是以泡沫化下的高房价为参照，但那本来就是不科学的。低收入人群房价越高就越买不起，越是存款，内需就更拉不动。建议稿进行差别化对待，需求拉动了，各个层次的消费者都满意，公平与效率都兼顾到了，政府当然也能从中获益。
《瞭望东方周刊》：那么房地产商的利益呢？
李开发：房地产商的利益也没有受损。房地产商跟我说，靠泡沫的好日子不会长久，总有一天要破灭。就像前面计算的，拉动巨额消费，开发商在其中有巨大利好。个别老板与其雇人造势，签假合同、假按揭，不如踏踏实实赚合理的利润，那样才能长久。
《瞭望东方周刊》：但是你提出的对二套房进行征税的建议，仍然被不少人批评为将影响楼市的投资信心。
李开发：建议稿提出限制是宽松的。允许有第二套住房没有错，但是经济条件好的富裕人群也要兼顾公共利益。城市公共资源密集，人口多，如果有钱人都可以在城市中心区拥有第二套住房，中低收入阶层就会被挤压到远郊区。
美国的土地资源那么宽松，人口是中国的四分之一不到，对二套房的持有环节税制非常严厉。最近一年多，媒体报道美国金融危机以来有一美元一套的花园别墅上千套，却没有人敢碰，因为那是烫手山芋，持有环节的税收够他喝一壶的。
许多国家实行一户一房制度，几乎没有一个国家不对多套住房的持有者征税。城市土地那么紧张，中国更紧张，允许一个家庭拥有多套住房而不交税，要被地球人笑掉大牙。
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