北京楼市：涨字当头

　　一个“热”字，已不足以形容眼下的北京楼市，人们看到的是，焦躁不安的购房者、坐地起价的卖房者；听到的是，卖家、买家、中介、开发商、分析人士对房价上涨的预期；接收到的是，一个又一个的“日光”、一个又一个的地王诞生……

　　北京楼市怎么了？“去库存”大背景下，北京房价又将何去何从？现在到底还适不适合买房？

　　焦躁的购房者

　　现在还适不适合买房？在3月1日刚刚买下自己人生第一套房的白领丽人龚真看来，根本就不是个选择题，“赶紧买！”

　　龚真，80后，在她的2016年度计划中，早早就给结婚买房重重画上了一笔。原计划等手头工作告一段落后，3月中旬开始集中看房，但是没想到得知这一消息后，微信群里师兄师姐们纷纷留言建议，“马上看，北京房价短期内只有涨的趋势，没有降的可能。”

　　“听人劝吃饱饭。”龚真一家迅速行动了起来。

　　2月25日，给内退在老家的妈妈打电话，商量买房；

　　2月26日晚8点，妈妈坐了18个小时的火车，与龚真在北京汇合，并称已与多位房产中介约好了第二天看房；

　　2月27日，看房10套，发现房价与之前预计已有较大差距，以国美第一城为例，80平方米左右的明两居报价在368万～380万元之间，每平米单价比去年8月朋友在该社区买入的两居上涨了近4000元；

　　2月28日，接着看房，发现形势非常严峻，昨天刚看的房源纷纷涨价20万元左右，及时调整策略，将2000年以前的老小区也纳入了考虑范围。晚10点左右，约见房主，因房子属于满五不唯一，额外税款过高，达20多万元，放弃；

　　2月29日，继续看房，面积70多平方米，报价340万元，从装修到朝向，没有任何优势可言，楼道灯光昏暗，房内陈旧不堪，还未走出房门，中介告知，房主要涨价，龚真无言以对。

　　晚8点，在看房；晚上9点，仍在看房；晚10点，就在龚真即将崩溃的时候，人生中的第一套房与她不期而遇。十几年的老房子，一楼，装修极旧，报价320万元，房主有换房需求，可立刻签约。于是，约见、面谈、扯皮、签约……一切尘埃落定，已是3月1日的凌晨1：30。

　　焦躁、无力，虽然对于龚真而言，整个购房过程“不堪回首”，但也无可奈何，“我们是刚需，再不买，担心更追不上蹭蹭上涨的房价。”

　　“一天一个价”的房子同样焦灼着张娜的心。张娜，2015年刚从中央民族大学研究生毕业，进入一家国有企业做行政。男友还有一年才博士毕业，按理说，并不是十分迫切买房，但是春节后铺天盖地的房价上涨消息，使她不得不一头扎进了“看房大军”。

　　最终，在双方父母的帮助下，张娜买了一套40多平方米的一居室。“别老给我们扣帽子，毕房族怎么了？这是攀比、虚荣吗？不尽早买，以后可能永远都买不到了！”提及买房，张娜显得有些激动。

　　韩风也是抢房族的一员。她从春节前开始看房，总共看了30多套，最多的一天爬了49层楼，走了25000步、20公里，看了12套房……

　　“幸好中介公司的小哥特别靠谱，一天没走冤枉路，时间也衔接得特别好。”她也是刚需，原来住单位的房子，但是要被单位收回去了，不得不自己买。并且，她跟老公又都有个住“带楼梯的房子”的小情怀。不过，韩风比较幸运，在北京楼市这波涨价大潮中，她的目标户型——复式结构大户型的涨势并不明显。

　　强势的房主

　　“你相信气场吗？和房主一对眼神儿，我就知道降价一点儿戏都没有，房主眼神那叫一个自信。”相比如今买下的一居室，张娜其实更喜欢之前看过一套60平方米的小两居，但无奈囊中羞涩，只能放弃。

　　“讨价还价？第一天看房的时候，还问了两次，后来看形势不对，根本就不想这回事儿了，房主不给临时涨价就不错了，降价根本不可能。”对于房主的强势，龚真也是深有体会，“有套房子，我们已经在去看房的路上了，结果中介临时接到房主电话，要求涨价10万，并且表示不能接受就不给看房。”

　　其实这并不是最夸张的，在记者采访过程中，多位房产中介表示，这段时间，随着看房人的增多，房源进一步消化，报价、成交价都有一定程度的上涨，“一天两次提价的业主也不是没有。”

　　“最近这两天，来看房的人确实突然多了起来，年前可能一个月有三四个看房的，但是现在基本每天都有人看房。没办法，只能先看报价，再决定要不要让人看房。”说到这一幕，作为业主，张强也感觉有点惊讶。

　　一年前，他也曾委托中介出售其在燕北园小区的这套80多平方米的小三居，但当时看房的人少，而且压价压得厉害，两个月后他便将这处房产暂时撤了下来。

　　“没想到几个月时间，形势突然逆转，北京的住宅市场又变成了彻彻底底的卖方市场。”张强面带喜色地告诉记者，去年4月这套房的报价是每平米48000元左右，现在已经突破了每平米60000元大关。“我打算再看看，反正也不急着用钱。”

　　与稳坐泰山的张强不同，业主刘晓娟涨价涨得有些纠结。刘晓娟一家三口目前住在万柳附近，一套60多平方米的两室一厅，因计划再生育一个宝宝，从而产生了换房的需求，“不涨不行，我们已经看好的房子也在涨，但是也不敢涨得太多，我必须尽快把这套房子卖了，也好等有了指标抓紧换房。”

　　其实，刘晓娟并非个例，据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，目前北京二手房市场六成以上都是一卖一买的改善型置业升级需求。

　　究竟有多火？

　　如果说，一个个案例仅仅是我们看到的“树木”，那么，“森林”数据反映的则是同样的事实：北京二手房市场交易活跃。链家网统计数据显示，2月份挂牌均价为42686元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨18.18%；成交均价41867元/平方米，环比上涨3.07%，同比去年上涨20.84%；成交量为16292套，环比下跌38.79%，同比上涨69.51%。

　　北京二手房市场从冷转热的转折点是2月13日，即春节假期最后一天，春节假期结束，人们恢复了对楼市的关注。链家网统计数据显示，与上半月相比，2月下半月北京二手房客源、房源以及中介带看量均出现较大幅度增长，于2月27日达到月度峰值，当日新增房源量为2370套，比前一天增加297套；新增客源14066人，比前一天增加5463人，带看量为55519人，比前一天增加39094人；当日新增客房比达5.9，这意味着市场上每新增1套房子的同时，会有5.9位新买房客户出现。

　　值得注意的是，在二手房市场持续火热的同时，北京新房市场也再次被高价地搅得火热。2月23日，春节后北京土地市场第一次拍卖，绿地以39亿元的总价、折合楼面价4.7万元/平方米拿下了大兴黄村地块，成为大兴区新“地王”，据业内人士预计，未来售价或将超过10万元/平方米。受此影响，大兴以及周边多个在售项目表示涨价，很多均价“3万+”的楼盘，已经步入了4万元/平方米的门槛。以精装项目和成璟园为例，该项目春节前夕暂时封盘，预告年后推新，封盘时项目均价为35000元/平方米，但据2月底记者了解，该项目均价已上涨至40000元/平方米，跳涨5000元/平方米。

　　背后推手何在？

　　2月，由于受到春节假期的影响，历来不是传统的销售旺季，一般进入3月才是北京楼市开启销售大幕的时候。然而，今年的北京楼市却有些按耐不住，提前迎来了“暖春”。对此，业内人士分析认为，背后的直接导火索便是，节后，楼市政策“红包”接连袭来。

　　2月17日，央行发布消息称，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部近日印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　2月29日，央行再出新招，决定自3月1日起下调人民币存款准备金率。

　　细心的人可能已经发现，其实上述一系列宽松政策在北京并未落地，尤其是调整房地产环节契税、营业税的优惠政策。具体到北京，真正受益的主要还是140平方米以上的首套房需求，北京楼市政策整体上并未出现较大变化。

　　不过，分析人士认为，虽然从政策覆盖面看，2月下旬出台的一系列楼市政策“红包”绕开了北京，但事实上，从市场变化看，这些政策仍不可避免地在心理层面影响供需结构紧张的北京楼市。

　　另一个直接原因是供需结构失衡。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京楼市，春节前后新房开盘量少，项目供应量严重不足，而即买即住，且位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则成为购房人群的主要选择。同时，目前北京新房市场逐渐高端化、豪宅化，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配，因而不少新房市场的需求转向了二手房市场，造成了二手房市场的持续火热。

　　此外，北京楼市“发烧”幕后还有几个“推手”，比如房房中介的推波助澜。据多位购房者向记者反映，看房过程中，总感觉中介在哄抬价格，“好几次，中介带我们看完房子，我们想约房主了，中介都说卖家坐地起价或者不想卖了，使得我们很焦躁，就不会想着讲价或者谈中介费了。其实房源是否真实也不一定。”

　　对于北京楼市后市走势，业内人士认为，只要政策不出现重大转向调整，市场的火热态势仍将持续一段时间。

　　风险提示

　　近期，一线城市楼市的急剧上涨与各类首付贷产品的火爆也有着密不可分的关系，已经引发了监管层对于“楼市配资”的整顿。最新消息显示，北京市金融工作局已经开始摸底涉嫌高杠杆房贷情况，受此影响，部分类似首付贷产品已经停止。

　　据记者从房产中介门店了解，此前链家与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。另外，“我爱我家”也暂停了此类首付贷款支持业务。

　　目前，关于楼市场外配资的规模和风险，各方人士众说纷纭，争论不休。不过有一点可以确认，正在逐渐加大的杠杆，虽然据估算远没有达到触发金融风险的程度，但趋势和迹象已经很明显，大家应该防微杜渐。

　　文|《小康·财智》记者 刘彦华 北京报道

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