深圳楼市：“脱缰”？

　　王容看着手里的房价单，哭笑不得，就一个春节而已，本来2万元一平方米的房子如今竟然已经站到了4万元的高位，100平方米，一个春节，就涨了200万。“我买不起了。”婚期将近的王容苦笑了一下，拿过房东的双倍违约金，退出了购房大潮。

　　王容不是深圳的个案，如今，像王容一样的购房者，在这短短的几个月里，都有差不多相同的经历，房东宁可出双倍的违约金，也不愿意卖房，为什么？因为房子涨价的金额能获得的收益，和违约金比起来，违约金真的不值一提。

　　数据显示，自2014年“930政策”至今，深圳房价的上涨行情已经持续了16个月。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均价33426元/平方米，单年涨幅为39.43%。

　　进入2016年，深圳的疯狂并没有停下，深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2月深圳一手住宅成交均价为48095元/平方米，环比上涨3.4%，同比涨72.1%。在二手房方面，根据深圳中原研究中心监测，2月深圳的二手住宅成交均价高达5.26万元/平方米，环比上涨2.2%，继续刷新历史纪录。受春节因素影响，二手住宅成交8496套，环比大降44%，但同比大涨66%，创下了历年同期2月的成交量新高。

　　深圳房价究竟怎么了？在调控政策下，为什么它就越调控越高呢？

　　改革先地的高房价“基因”

　　深圳是一个很有特点的城市，经济发达，是中国最早一批特区，但是，因为靠海，所以土地面积有限，近几年土地供应更是持续缩减。据官方数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。

　　这意味着，未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，每年仅7平方公里。因为新增土地少，因此深圳这座中国最年轻的城市早早就走上了城市更新的道路。

　　在今年深圳可供销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大，因拆迁矛盾加剧导致周期长、成本高，不确定性也急剧上升。再加上在2014年经历佳兆业事件后，深圳众多城市更新项目的推进必然会受阻，周期也将更长，这也会导致深圳加快新房供应方式的改变，短期内新房将更加供不应求。

　　另外，有专家指出，近期深圳二手房价格出现大幅上涨，不论环比还是同比，深圳2016年的价格涨幅均为国内所有城市之冠。相对北京、上海等一线城市动辄七八万一平方米的单价，深圳的房价并不高，现在涨幅明显是因为要补涨。

　　补涨的因素有很多，深圳城市环境好，无论是空气质量、绿化环境还是生活配套，并不亚于北京、上海，甚至更适宜居住；深圳经济动力强劲，城市排名早已提前，甚至超过了上海、广州；深圳的金融步伐快，相对其他几个城市，深圳的金融前景步伐更快，有新金融就有新未来；深圳的人口结构，本土人不多，多为外来，而且他们有强烈的归宿感，要在这个城市立足，大多是年轻人，年富力强，正在上升期；深圳的房屋持有量本身就低，其他一线城市原居民大多都有房，而深圳基本上都是刚需和改善，房屋需求旺盛。

　　“深圳房价持续上涨，内部动力来自于深圳战略型新兴产业的布局，高等教育、轨道交通、高铁等城市短板的迅速升级，庞大的高净值人群，市民相对成熟的理财观念，年轻化的人口结构等；外部动力来自于当前国内外宏观经济形势和政策。”深圳市规土委副主任乔恒利表示。

　　甚至有人提出，“香港因素”是深圳房价为何上涨最常见的一种解释。被鼓吹已久的“深港一体化”绘就了未来深圳城市地位进一步提升的美好图景，似乎深圳房价早晚要追上香港，而另一方面，来自香港的购买力也被指责为与内地人争利、楼市暴涨的主因。

　　随着深港一体化，西部通道的开通，深圳南山房价一路飙升，直接盖过福田，成为深圳区域房价最高板块。深圳、香港的合作加强，对于深圳房价的影响不可小觑。

　　但是，记者在走访中却发现，此番推动房价上涨除了以上原因之外，还有一个重要的原因，就是众筹购房。

　　众筹下的买房“众愁”

　　当众筹衍生到经济生活的方方面面时，买房也能随手拈来。

　　越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的彭女士，近期也与几位朋友众筹买了一套房。

　　在她看来，众筹买房与其它众筹项目并无本质区别。彭女士邀请了几个朋友一起凑齐了房子的首付，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。

　　“合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。”彭女士表示，众筹买房也要有严格的风险控制，众筹人之间也一定要讲究合同里的“规矩”，这才能各取所需、分的利益。

　　而在坊间，最被人们认为是众筹买房的先得利益者莫属房地产中介，或许有静水楼台先得月的“嫌疑”，房地产中介被舆论制造成众筹买房、哄抬房价的“罪魁祸首”。

　　深圳房地产研究人士李宇嘉曾表示，中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的，是天天与买房者、卖房者打交道，天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力，房产中介们的信息优势无人能敌，他们炒房也具有天然优势。

　　深圳某中介工作人员单小红(化名)对记者坦言，他也参与了众筹买房，“其实我们的途径和众多投资客一样，就是看好楼盘，低价购入，高价卖出。不同的是，毕竟我们的收入低，就邀了几位‘铁杆’一起众筹，能够‘单兵作战’的是凤毛麟角。”

　　单小红和另外4名同行入手的是一个面积为46平方米的户型，去年年初170万购入，四个月后以最终223万的价格出售。三成首付款51万，是他们众筹得来的启动资金；期间的交易费用、“房票费用”约9万，净增值收益43.6万，收益率达到86%。

　　但业内人士多认为，虽然中介在众筹买房中有着诸多一手信息及便利条件，但绝非是炒房团的“主力”。“深圳大概有4万名房地产中介从业人员，90%以上的中介是没有能力炒房的，他们并不是深圳购房的主流人群。根据估算，买房的地产中介仅约5%。”

　　房地产众筹发端于美国，中国的房地产众筹平台在2014年开始出现。据不完全统计，截至2015年，国内房产众筹互联网平台数量约在15家左右，其中较为知名的有主打“社交房产众筹”的房宝宝以及平安好房网的“好房众筹”等。

　　北京市盈科律师事务所合伙人邬锦梅表示，众筹买房虽然看上去很“美好”，但其暗藏的风险也不容忽视，由于缺乏监管，众筹买房项目的成败几乎取决于发起人的信用和道德，一旦发起人出现问题，就可能出现风险。

　　“若众筹购买的房屋无法按时完工，或者出现烂尾楼，会导致所有出资人的产权不能获得保障。如果产权登记人未经其他出资人同意自行将所购房屋出卖并完成了过户登记，在购买人符合善意第三人的情况下，其他出资人的权利很难得以保障。”邬锦梅说。

　　谁来遏制“脱缰”的房价？

　　一路飞奔的深圳房价，已让政府层面颇有“脱缰”之忧，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。

　　“如果房价过高、上涨过快，不仅人才在内的居民难以安居，而且影响到了整个深圳创新创业的氛围，我们也会根据因城施策的原则，果断采取措施。”深圳市规土委副主任乔恒利说。

　　这些政策已经有了“苗头”——2016年3月1日，深圳市房地产评估发展中心网站发布提示称，根据房地产市场变化情况，深圳将于4月1日起对房产评估价格进行例行更新。多位业内人士指出，这次例行更新很大概率是上调评估价，这意味着各种税费成本都将增加，客观上将起到平抑房价的效果。

　　深圳业内人士介绍，房产评估价是国家征税的依据。如果上调则是变相加税，将增加购房成本。具体幅度，要等4月1日系统上线后才能知道。但从惯例看，契税、营业税、个税，都将出现一定幅度的上涨。

　　但是在更多的业内人士看来，上调房地产评估价格并非打压房价的利器，“深圳人对税费的敏感性不是特别高，如果大家预计房价还会涨，不会那么容易打下来。因为决定大家买不买房最重要的是对房价的预期。这样的政策可能不足以打乱大家的预期。所以2016年深圳房价将会是稳中有涨，但大涨的可能性不是很大。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示。

　　在限购调控层面，深圳也在研究制定新的购房政策。一份深圳春节后正在研究的政策清单正在业内引起讨论，所涉及的调控措施包括：

　　一、购房者的社保要求，由连续一年缴纳改为连续三年缴纳；二、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由两年改为五年；三、首套房按揭贷款的要求提高，即使已结清前套房产贷款的购房者，不能再获首套房按揭贷款；四、首套房首付比例从25%提高到30%。

　　几项措施中，社保缴纳由一年改为三年被认为具备较大可行性。原因是在北上广深四个一线城市中，唯有深圳对非深户籍的购房限制最为宽松：购房人只需提供一年以上的纳税证明和一年以上的社保证明即可。同等条件下，北京和上海对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别是五年和两年。

　　不少资深中介人士表示，以上措施不会同时出台，但鉴于深圳现在的高房价走势与政府近期的发声，其中的一两条落地并非没有可能。深圳政府一贯是小道消息试探民意，然后顺势推出。

　　在一双“无形的手”调控房价之时，政府层面也在用“有形的手”——增加供应、加大保障来应对房价之困。

　　“我们今年开始要向原特区外地区大量地供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，今年计划开工建设6万多套保障性住房，‘十三五’期间计划筹建40万套，最近已经研究出方案，要把人流、物流、资金流向原关外地区引导。”深圳市委书记马兴瑞表示。

　　填海造房另类繁荣能否持续？

　　据深圳中原地产研究中心监测，深圳历年新增土地供应较少，约为北京、上海的五分之一，未开发土地也少。新房供应方面，2008年～2015年，当地新房及二手房年均成交量将近1200万平方米，但其中新房年均成交量440平方米，仅占36.7%，相形之下，深圳拥有住房的常住人口占比不到四成，供不应求极其明显。另外，自2013年以来，旧改占全市新增土地面积一半以上，耗时长、成本高、风险大等因素都在助推房价上涨。

　　马兴瑞表示，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里(5500万平方米)，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。

　　作为一个人口众多的海滨城市，事实上，过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。

　　市场中介人士多认为，这次填海有可能选在深圳西部、珠江口东岸的宝安区与南山区，前者建有宝安国际机场，后者设有前海蛇口自贸片区。

　　数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。深圳业内人士认为，填海造房对深圳过热的楼市短期内并无抑制作用。但从长远考虑，对填海区之外深圳其他地方的房价有一定的遏制作用。

　　2015年是深圳楼市有史以来最疯狂的一年，房价上涨的速度和成交量均大幅增长。这种一枝独秀的现象在业内人士看来原因颇为复杂，既有国家房地产调控政策的变向，另外还有深圳从2014年后的需求释放，以及最近两三年经济转型带来的红利。当然也包括市场对未来深圳经济的信心。这些都导致2015年深圳房地产的一个飞跃。

　　2016深圳楼市还会持续这样的繁荣吗？

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，2015年是深圳楼市疯狂的一年，量价齐升，置业者集中入市，不少置业需求提前释放。若2016年没有重大的政策利好出台与推动，预计会高位回落至年成交8万～9万套的正常水平。而鉴于深圳供需矛盾的天然失衡且买卖双方大部分看涨房价，预计价格会保持15%左右的稳步上涨。

　　在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，深圳人口增速稳定，有效需求强劲，同时土地供应有限，供不应求局面将依然难解。这些因素都决定深圳楼市将会在2016年继续惯性冲高。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉亦表示。由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史最低，可谓配置房产的好时机。深圳这样人口和产业集聚能力继续提升的特大城市，刚需和投资需求等购买力后劲很足，房价自也难以显著下调。

　　文|《小康·财智》记者 胡柯 深圳报道

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