广州房价：仍在纠结中

　　最近，有关房的事情真多！

　　无论是正被炒得沸沸扬扬的“拆墙”，还是与无数业主和准业主息息相关的“降税”、“取消限购”、“全面二孩”等，无不牵动着无数业主和准业主“卖”房和“买”房的神经，在一定程度上，也影响着房价。

　　近半个月以来，《小康·财智》记者在调查中发现，尽管广州房价一直被业界认为在所有一线城市中处于最合理状态，但由于有关影响房价的政策从中央到地方陆续抛出，不少卖房的业主和买房的准业主都认为还可以再看看。无论是“买”还是“卖”，都陷入纠结之中。

　　不可否认，在北上广深四个一线城市中，广州的房价还算是比较理性。时代地产董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄表示，广州总体价格上升30%，达到2万左右的水平，对比同级别的城市而言，也还是有差距的。受访的多位业内人士都表示，2016年房地产均价还会保持相对稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还有上涨空间。

　　纠结的业主和准业主

　　“纠结呀，陆陆续续看房半年了，预算从最初的150万增加至210万，印象深刻的是看了天河骏景花园，小区挺大，生活还算可以，小学也可以，好的二房单价已到190万，感觉小而且贵，离地铁也不近，离医院也不近，当然小学在小区内也是优势，方便老人接送，小学也不错。天河北看了好一段时间，优点是什么都方便，学校配置不用担心，但钱包就那么点，看得上眼的都到210万，早前看的都是电梯房，所以贵。后来去了番禺广场看，地铁上盖，三房150万起，但感觉好似生活另一个城市，摩托什么的都有，萝岗找了个地铁上盖的小区，价钱130万，很心动吧，但小学要过马路，生活还好，医院当然不能步行就到，但萝岗这个地方，感觉有什么事，打车都难。”正在四处看房的叶佳告诉《小康》记者，她夫妻俩都在天河中心区域上班，买房主要是小孩上学。而如今刚刚出台了新的政策，说是买了学位房也不一定可以进意向中的学校，进一步加剧了买与不买的矛盾。

　　正准备要二胎的陈小舒也正在四处看房，“以前一个孩子，有个大三房就过得去，现在全面二孩政策出来了，与老婆商量后一致决定再要一个孩子，在经济条件允许的前提下，还是想换一个四房的。”他告诉记者，广州市中心的新盘比较少，而且超过了承受能力，要新房的话，花都、从化还是远了一点，不便于上下班。只能到番禺、萝岗、增城，从去年年底到现在，也看了几个楼盘，价格基本都在一万五左右。陈小舒表示，如果非换不可，这个价格可以接受，但要重点考虑一下周边配套设施没问题后再确定。

　　叶佳坦言，谁都想找一个环境好、学校好、价格好的，但口袋中仅有这么一点钱。“现在就是高不成低不就的感觉，回来路上，我跟老公理论了一番，200万预算，想买个东南向，电梯房，学位好，地铁近，多难，所以我就提出了，我们三条路走：第一，买200万好三房，就是学位不好；第二，买个100万学位房，出租给别人，自己租房；第三，买个老房子，生活方便，学位也好，160万的。”叶佳说，在看的过程中，预算不断增加，现在设计的这三个方案，准备尽快落实。

　　裕丰地产工作人员小海告诉记者，根据他的观察，2015年下半年以来，广州房价没有明显变化，但年后半个多月以来，看房的人明显增多。

　　在地产中介办公室，记者遇到前来观望的业主何小嫣，她手中有两套住宅房和两套公寓，有意卖一套位于番禺洛溪丽江花园的小三房住宅楼。她介绍说，丽江花园在广州算是一个知名小区，最早一期的丽字楼接近20年楼龄，89平方米的小三房去年年初价格达到140万，但当时没有准备卖，到去年底的时候，130万也卖不出，有的甚至开价只有110多万。现在那么多利好政策出台后，房价又开始上升，她此次来中介只是打探一下行情，如果有合适的价格考虑出手。

　　记者了解到，正在被炒得沸沸扬扬的“拆墙”条例在一定程度上也影响着准业主的购房心态，叶佳他们担心以后真买不到有围墙的小区房了。

　　《小康·财智》记者持续半个月的调查发现，准备卖房的业主如果不是因为经济周转遭遇困难，面对近期出台的一系列有关房的政策，都持有“看看”的心态。而大部分准备买房的准业主认为，刚需的要尽快，“房价可能真的要涨了。”

　　2015，全年均价涨幅几乎为零

　　1月18日，国家统计局公布了2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，广州同比涨幅为9.1%，与北京的8.3%相差0.8%，远低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真实情况而言，广州楼价的涨幅不光远小于上海、深圳，也要小于北京。

　　数据显示，2015年，广州全年成交一手住宅9万余套1237万平方米，成交金额为1860亿元，均价为15206元/平方米，相比2014年只涨了190元；二手房共成交8万套，共计697万平方米，较2014年增长40%，在四大一线城市中，走势最为平稳。有专家预测，广州今年极有可能延续平稳趋势。2016年1月，北、上、广、深四城的楼价分别为35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。广州的楼价不如其他三个一线城市的一半，甚至不如二线城市的杭州、厦门。

　　在春节期间，广州楼市销售数据更是惨淡。根据世联行的数据显示，2016年第7周，市场成交方面周签约量环比下滑九成，主要是受到春节传统假期的影响，使整体签约大幅回落。市场价格周环比上升16%，主要是因为天河高端楼盘集中签约拉升整体均价水平。总体来说，本周整体市场量跌价升，受到春节传统假期的影响，市场表现冷清。

　　在各开发商销售中，侨鑫集团、祈福集团、敏捷集团销售情况相对理想，第7周广州新建商品住宅网签43套，环比下降95%；成交均价为20092元/平方米，环比上升16%，成交面积为0.49万平方米，环比下降95%；销售总金额0.98亿元，环比下降94%。

　　从2015年全年的销售套数来看，广州的增幅还算理想，但成交均价涨幅几乎为零，为何会出现“量热价冷”现象？有专家分析认为，2015年，远郊的增城和近效的番禺仍是第一主力成交区，成交面积都在200万平方米以上；同时，远效的南沙、花都成交面积占比分别提高了5.36%和3.29%。2015年广州商品住宅成交面积增量由增城、从化、花都、南沙四个远郊区所贡献，所以广州商品住宅高层整体才会呈现“量热价冷”的局面。

　　目前广州的可售库存为895万平方米，消化需10个月以上；未售面积1866万平方米，处于历史次高位。广钢新城板块今年将大爆发，货量超过7000套，根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看，2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是，在现行政策不出现较大变化的情况下，佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的最大势力，抢镜广州楼市。

　　近年来，随着城市不断向外扩张，广州的楼市热点板块大多集中在土地多楼盘多的外围区域。不过值得注意的是，2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅，成功“抢镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2.5万套。其中荔湾区的风头最劲，新房供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。

　　记者了解到，目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是，去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城，在新的一年同样货量充沛，足以以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。

　　《小康·财智》记者从位于广州主城区的多位地产销售人员获悉，“地产销售难做”是他们说得最多的一句话，整个2015销售业绩都不理想，收入微薄。去年下半年，在主城区的销售人员纷纷转战郊区，以求用量冲业绩。

　　对于二手市场，无论是卖房的业主还是地产中介商，都寄望于出台的一系列利好政策，在2016年业主卖个好价钱，销售人员做个好业绩。

　　2016，是涨还是降？

　　1月1日，全面二孩政策正式落地，陈小舒和何小嫣马上意识到，全面放开二孩，意味着不久的将来，中国家庭结构将会从原来的以三口之家为主过渡到以四口之家为主。按照两夫妻一间房、两个小孩各一间房计算，即使不考虑与老人同住，三间房都只是基本需求，经济条件好的会考虑四房。无论是买房的还是卖房的，都认为价格会有所变动。

　　根据2015年8月发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。相比以前“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”的规定，新规取消了对购房套数的限制。2015年12月召开的中央经济工作会议提出要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。中央在房地产政策上的新定调，使大家纷纷猜想：新的一年，广州是否有取消限购的可能？

　　“无论是产业结构、人口流动等综合情况，广州都无法和北上深相比。广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市，同时城市一体化使得需求外流的格局之下，是具备放松限购的条件的。”合富房地产经济研究院院长龙斌说。

　　在年前结束的广东省“两会”上，有不少人大代表、政协委员均认为广州有放松限购的条件和必要。

　　毫无疑问，取消限购对地产业无疑是一针强心剂。但也有观点认为，目前广州市场平稳健康，如果放开限购会导致人为的量价齐升，反而不利于市场的稳定发展。

　　紧接着是降息降税政策。广州住房公积金管理中心宣布调整公积金贷款政策。除了申请贷款的首付比例放宽，对于外地人的申请条件、额度计算公式都有所调整。只要连续6个月足额缴纳公积金，就可在广州使用公积金贷款买房。

　　此外，之前90平方米以下首套房最低两成，90平方米以上最低三成首付。旧政对购买第二套住房的家庭，首付款比例一律不得低于60%。新政规定：对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，贷款最低首付款比例为40%。

　　2月17日，人民银行广州分行统一要求，目前在佛山(含顺德、南海)、珠海、中山、江门地区首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%，其他地区仍为25%。记者从广东省内多家银行了解到，房贷新执行方案已下发。

　　去年此时，广州的首套房贷利率在此前的基准降至9.5折，再降至9.2折。其时，地产界人士普遍分析认为，由于融资成本高，理财产品回报率高，首套房贷利率跌至9折就会是底线。未料一到下半年，房贷利率就一降再降。先是在去年7月有银行率先降至8.6折，继而是多家银行跟进，在8月就有多家银行跟进8.8折，然后又是8.5折。到目前，包括建行、工行、中行、农行、招行、农商银行、中信银行、民生银行等都给出8.5折利率，外资行汇丰银行甚至是8.2折。

　　亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，银行现在都集中资源投入住房按揭业务，估计第一季度之后，还有松动的可能。他说，加上现在中央鼓励去库存，降低房贷有利于加速去库存。

　　继月初下调首付比例后，中国房地产市场再度迎来新的刺激措施。财政部、国家税务总局、住建部针对房地产交易环节再出新政联手放大招，减征房地产交易环节的契税、营业税，且新政从2月22日起正式执行。因为根据此前政策，二套房的契税征收比例为3%。现在二套房契税征收比例下降，再叠加营业税减免新政，直接降低了购房流通领域的交易成本。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换改善型需求的置业者来讲，无疑是置业的最佳时机。对于本次契税优惠调整，不少业内人士认为，这是国家鼓励购房的又一措施，降低购房契税有利于提高大户型的销售。

　　前述所有的新政似乎给广州地产业注入了兴奋剂，在许多人看来，广州房价暴涨将是必然。

　　然而，2016年，房价真的能涨吗？接受《小康·财智》记者采访的多位业内人士都表示，无论是产业结构还是人口流动等综合情况，广州都无法和北上深相比。广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市，几年来，房价一直处于理性，没有出现泡沫。2016年，广州房地产均价还会保持相对稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还有上涨空间。

　　文|《小康·财智》记者 刘建华 广州报道

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