厦门楼市：与户籍挂钩的“独立行情”

　　近几年，房价上涨最多的城市有哪些？除了深圳、上海和北京这三大一线城市之外，位于东南沿海的二线城市厦门也在其中。根据2015年3月70个大中城市的住宅销售价格变动情况，厦门相比2010年上涨了35.4%，该数据位列上海(40.5%)之后，与北京(35.5%)接近，比广州(33.4%)高出2个百分点。可见，厦门虽然位居二线城市，但是房价却紧随一线城市，甚至已赶超。

　　新年伊始，北京、上海、深圳等地楼市相继出现火爆现象，而这次，厦门却没紧跟上步伐。

　　厦门走出“独立行情”

　　春节前，非限购城市首付比例可下调至两成的利好消息让人猝不及防，可以说一定程度上给了市场安心放假的理由。果不其然，春节以后，上海卖房者一天涨价三次，“千万级”新盘“瞬间”被抢光，北京的二手房过户大厅“一号难求”……上海、北京等一线城市房价出现迅速上涨，楼市火爆异常。

　　而每每紧随“北上深”之后的厦门却出乎大家的意料，走出了“独立行情”。

　　数据显示，厦门2月新建住宅平均价格为22243元/平方米，环比微跌0.9%，同比上涨5.16%。成交量方面，据厦门国土房产局统计，2月份厦门全市共计成交一手住宅687套，比去年同期的770套减少10.78%，比今年1月份的938套减少26.76%，创下2014年1月以来新低。

　　值得一提的是，这已是厦门新建住宅成交量连续第二个月低于千套，这在近几年非常罕见。

　　“购房入户”关闸

　　单从数据看，今年前两月厦门楼市似乎有些低迷，但实际情况果真如此吗？

　　业内人士表示，目前厦门楼市以消化前期库存为主，没有多少新房源入市，导致成交量有所下降。至于房价，其实和去年年底差不太多，并无十分明显下降迹象。“最重要的原因，就是房企暂缓了推盘节奏。”有业内人士分析说，去年年末厦门楼市供销两旺，消耗了2016年初的市场需求，进入2016年1月份，厦门房企推盘暂缓，供应锐减。加上2月份又正好是春节假期，处于传统销售淡季，导致成交量陷入低谷。

　　而说到2016年年初的市场需求，就不得不提厦门的“购房入户”政策。

　　根据2013年12月厦门市政府发布的《关于调整我市购房入户政策的通知》，自2016年1月1日起，购买厦门商品住房的外来人口将不再享受“购房入户”政策红利。

　　由于购房入户大限降至，许多购房入户的需求在去年12月集中爆发。数据显示，2015年12月份厦门商品住宅成交4620套，日均成交约149套，商品住宅成交总套数环比上涨22.64%；住宅总签约面积约为558459.35平方米，环比上涨29.36%。

　　价格方面，根据国家统计局发布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，当月厦门新建商品住宅价格环比上涨1.3%，连续10个月上涨，涨幅全国第三；同比上涨6.5%，涨幅全国第六。

　　尽管同比涨幅位居第六，但由于2014年厦门成为全国房价最为坚挺的城市，因此两年下来厦门的房价仍名列前茅。根据中国指数研究院发布的百城新建价格住宅指数，厦门去年12月均价为22206元/平方米，比广州高出5148元。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎分析，去年11月、12月，赶搭购房入户“末班车”的人数确实不少，这也推动了厦门楼市成交量价齐涨。但这个政策并不是去年底才临时出台，而是2013年底就已经出台，给了两年的缓冲期。而这两年，正是厦门房价涨幅最大的两年，可以说需求在这两年已经得到一轮释放。

　　外地购房者是主力

　　如果说广州是“一线城市的身子，二线城市的房价”，经济总量仅位列全国第51位的厦门则是“二线城市的身子，一线城市的房价”。报告显示，去年均价高于2万元/平方米的城市总共有四个，分别是深圳、上海、北京和厦门，这四大城市被列入超高房价城市。

　　“我们这里无论是就业机会还是工资水平，都远不能跟北上广深比，也比不上杭州、南京等地，但是房价已经向一线城市看齐。”家住厦门海沧区的周女士说，现在在厦门岛内买得起房的大多是做生意的，而福建经商群体十分庞大，大家都想在厦门有一套房子。

　　记者了解到，厦门岛内面积只有141平方公里，占厦门总面积不到10%，岛外占厦门总面积的90%以上。由于以前的投入和产业布局都集中在岛内，因此各区域之间发展并不平衡。目前，在厦门岛内，已有不少在售项目价格突破5万元；岛外最靠近岛内的几大湾区，房价也在稳步朝3万元大关迈进。

　　“我们这里招个跟单员，有好多大学生来应聘，但其实工资也才三四千。”厦门当地一家外贸企业工作人员曾小姐说，厦门外贸出口占据福建半壁江山，外贸出口企业众多，但很多大学生在外贸企业里工作几年也才五六千元，工资水平和广深有很大的差距。

　　在当地业内人士看来，厦门的房价与厦门本土工资水平的关联度不是很高，因为厦门大半的房子是被外地人买走的。数据显示，去年厦门以外的客群，总共购买了20501套商品住宅，面积233.14万平方米，占了66.45%。外地购房者占比近七成，可见厦门对外来购房者的吸引力之强。

　　王崎说，厦门的楼市格局跟深圳类似，始终存在较大的供应紧缺，土地供应相当有限。厦门与深圳一样，外来人口远远超过本地人口，厦门作为福建省唯一的副省级城市，在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的，在全国也颇负盛名，因此对周边泉州、漳州、龙岩等地区都有很大的吸引力。可以说，厦门的房价与福建经商群体的关联度更高。

　　岛外也是一种选择

　　早在2010年，厦门就正式全面铺开岛内外一体化建设，岛外迅速成为地产商开发的热土，国内大开发商纷纷进驻厦门。

　　业内人士普遍认为，未来岛外肯定是重点发展对象。目前，海沧、集美的发展大家有目共睹，无论是生活配套还是交通条件，都已非常成熟。

　　刚刚在集美杏林安家的小博就表示，在杏林安家比自己想象的要好。

　　小博2008年大学毕业后就一直在在厦门工作、生活，期间一直居住在厦门本岛。虽然与厦门本岛只隔着一座桥，但平时没事也很少会到杏林，然而现在却在杏林安了家。对此，小博称，从某种意义上说，这个选择多少有些出于无奈，因为岛内安家本是第一选择，甚至是唯一选择，如果买房的首付能够早一点凑齐，如果岛内的房价这几年不是涨得那么猛，她还是会选择在岛内置业。

　　据小博介绍，2012年秋天，她和男朋友除了拿出多年积蓄外，还分别跟亲戚朋友借了些钱，花了半年时间好不容易凑上40多万元首付，准备在厦门岛内买套小户型，但该区域的房价已从2012年7月的18000元/平方米，涨至2013年上半年26000元/平方米，于是其岛内购房计划落空。

　　此后，小博分析得出一个结论，按照其收入，5年内在岛内安居的可能性极低，超过80万元的首付费用已在承受能力范围外。

　　事后证明，小博的结论十分准确，目前厦门岛内一些刚需新盘的在售均价已达到35000元/平方米，比2013年又上了一个台阶，就更不要说高达5万以上的高端楼盘了。

　　按照厦门市最新的普通住宅标准，岛内豪宅的认定为总价300万元以上，而按目前岛内新盘的价格，厦门岛内可谓“遍地豪宅”。

　　厦门一开发商坦言，由于岛内近几年几乎都没有新增的供应项目，所以新房稀缺，目前厦门房价相对比较高，已经接近一线城市水平。而岛内供应都以总价较高的大户型为主。

　　二手房行情又是怎么的？据小博介绍，去年5月，她跑遍了岛内多个地段后发现，受一手房上涨影响，厦门岛内二手房的挂牌均价也突破了20000元/平方米。

　　“毕竟这么多年工作生活都是在岛内，岛外新区有的现在还处在配套建设初期，完善还要数年时间，岛内供应量紧缺，即使房价下跌也很难受波及。”小博这样告诉记者。

　　小博最终选择了距离厦门本岛一桥之隔的集美区杏林湾桥头片区，一套80余平方米的小户型海景房，价格约为18000元/平方米。

　　不过，小博购房半年后，其所购楼盘三期开盘的均价已飙升至2.4万～2.6万元/平方米。

　　“如果按照现在的价格，我肯定买不起。”小博表示。

　　“地铁、海底隧道、翔安国际机场等重大项目的开建，使得整个厦门居住半径不断增大。”克而瑞厦门机构首席分析师张子吉对记者表示，随着市政配套的完善，岛外区域的宜居性正在增强。

　　业内仍看好后市

　　2月17日，福建省住房和城乡建设厅出台《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》，涵盖了八条优惠政策，被业内人士称为继2014年“闽八条”之后福建房地产救市政策的新“闽八条”。这份意见提出了降低商业贷款首付比例、土地规划变更、团购优惠、购房补贴等措施，传递出对厦门楼市明显的利好信号。

　　与“闽八条”新政一样备受关注的还有国家三部委联合发布的关于房地产交易环节中契税和营业税的调整新规。新规指出，对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　如此密集推出的楼市利好让不少地产界人士惊叹“力度前所未有”，再加上年前央行发布的首套房商业贷款首付比例可调至20%等金融政策支持，厦门迎来史上最宽松的购房环境。

　　这诸多楼市新政的密集出台对厦门房价会带来什么影响呢？

　　厦门均和评估董事长王崎认为，由于厦门商住用地供应有限，在目前厦门购房需求旺盛的情况下，今年厦门房价依旧看涨。业内人士也分析表示，就楼市库存而言，厦门一直保持在1年以内的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或将进一步推高2016年厦门房价水平。

　　对于具体区域的选择，置业专家表示，岛内房价目前较高，但由于资源的稀缺性，如果资金条件允许，可以选择购买；如果说真心要买房安居或者是进行投资的话则可考虑岛外。就岛外几个区来说，目前发展比较好的是海沧和集美，并且岛外比较热门的房源也基本集中在这两个区。

　　“如果在短期内想获得一个比较好的居住环境或者有比较高回报的话，海沧是首选。海沧是现在厦门发展最快的区域，自贸区加上国家示范区，还有市政的规划建设会比岛内要领先很多，包括未来地铁2号线通车以后海沧就有点厦门后花园的地位了。”置业专家表示。

　　文|《小康·财智》记者 吴洁 厦门报道