上海：房价疯涨中的风险

　　上海楼市春节前后冰火两重天，春节前还比较冷清，只过了一个春节假期，楼市就显得异常火爆，疯狂上涨。记者注意到，上海此轮房价上涨，与“2·19”契税新政的出台不无关系。此前，财政部等三部委为促进市场交易出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。根据该通知，在契税方面，对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。以往只有被认定为“普通住房”才能享受契税优惠，而新政取消了“普通住房”限制，只要符合面积规定，都可以享受契税优惠。这一政策出台一个多星期后，有关“房价暴涨”的新闻陆续出现，其中一财网于2月21日发布的一则名为《上海352套千万级新房一天被抢光，一线城市房价波动快到按周计》最为吸引眼球，这些都是上海近日疯涨的诱因吧。

　　卖得“痛心”，买得“窝心”

　　对于春节上海多个房地产交易中心近期出现异常火爆的场景，3月1日-5日，《小康·财智》记者走访了上海市长宁区房产交易中心和上海闵行区房产交易中心，采访了多位卖房者和购房者，还采访到正被上海消保委和上海建交委调查的通过链家等房产中介买房被坑的消费者。听了春节前后的购房故事，记者百感交集，这轮涨价对买卖双方都无益处，有的还是雪上加霜。

　　记者首先来到上海市长宁区房产交易中心。在交易大厅外，记者采访到一位颜姓女士，她告诉记者，她因为小孩读书，所以卖了位于长宁区的房产，准备去徐汇区置换学区房。现在她焦虑了，卖了长宁区的房产后，由于春节后上海楼市普涨，四处看房发现买不到合适的房，房产中介提供的徐汇区二手房还不如自己在长宁区的房子，5月份就把现在住的房子交给新业主，自己的新房子还遥遥无期，真觉得自己卖房的决策有点冲动了。在上海长宁房地产交易中心旁的菩提瑜伽馆，一位练瑜伽的女士直接对记者说，她春节前卖掉是450万元，春节后同小区同房型涨到了550万元，她是非常懊恼的。由于长宁区位于上海市中心，这个区域均价每平米6万元以上，春节后又涨了20%，这个区域的炒作空间不大，所以长宁区房产交易中心没有像上海的宝山、闵行等房产交易中心那样，几乎被前来办理房产买卖交易的人挤爆。

　　记者又到位于水清路的上海市闵行区房产交易中心，那里的人明显比长宁区房产交易中心多出数倍。在这里我们采访到一位刘姓企业主，他和妻子是来看行情的。刘姓企业主告诉记者，去年他在闵行买了套房，今年涨了，他算了一下，自己经营的小企业一年赚的钱，还不如买房子涨得多。他和妻子来看看，准备了解哪里有拆迁房，提前下手。记者问刘姓企业主房子涨了开不开心，他坦言一点高兴不起来，现在心慌慌，不买怕再涨，买现在飞涨，真是进退两难。刘姓企业主问《小康·财智》记者是不是该买房，记者也很难给他一个正确的决策。

　　中介推波助澜？

　　是什么让上海楼市突然出现交易爆棚，市场风传，这可能与一些房产中介刻意制造紧张情绪有关。对此，上海住建委2月28发布信息明确表示，税收新政刚刚实施，符合条件的购房者不必急于办理。沪上分析人士认为，沪房地产交易攀升更重要的原因是市场预期上海房价将继续走高。

　　“上海虽然没有放开限购，但改善型需求在一轮轮政策的出台后还是得到了不同程度的释放。对于地段比较好的豪宅，价格几乎没有上限。房价快速上涨，又进一步刺激了改善型需求对房产的追逐，促使这部分需求加速入市。”融创上海区域公司总经理田强指出。

　　据中原地产公布的数据，上海2月新建商品住宅成交面积71.3万平方米，虽然成交面积环比1月减少了46%，但较去年同期则增加了68.6%。这是自2009年之后，七年以来2月同期交易量最高的月份。

　　中原地产分析师卢文曦认为，当前上海新房库存量为944万平方米，自去年库存的最高点下降了33%。“以近半年月均销售计算，上海楼市的去化周期已降至6.8个月，出现了短时期供求紧张的形势，因此上海楼市在今年继续涨价的可能性很大。”卢文曦说。

　　现在楼市进入疯狂状态的，并非只有上海一个城市。

　　近日，杭州某楼盘出现彻夜排队买房的场景，南京房价冲破了4万元/平方米的价格关口，深圳等一些城市也出现少见的排队购房景象。

　　据国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超过三成。其中，涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

　　到了2月份，房价上涨已经从一线城市传导到了核心二线城市。

　　据中国指数研究院的最新数据，2月份部分城市房价的涨幅已经超过一线城市。中山5.63%和苏州5.56%的环比涨幅，已经超过深圳的5.41%；而昆山、东莞的涨幅也超过了4%。

　　对于本轮房价上扬还将持续多久，田强认为，楼市快速上扬后，不排除会出现调整和平衡的可能。“可能在半年或一年后市场会做出一些盘整。但在中国城镇化还没有完成的情况下，城市的更新升级仍在进行中，总体的大势仍是向上，因此即使出现盘整，也只是短期的。”田强表示。

　　楼市消费杠杆率正被加大？

　　有研究机构认为，本轮房价上涨更深层次的原因，可能与社会加大杠杆率有关，其突出表现是房地产。

　　弘则研究近日的一份报告显示，中国目前走的是去产能、去库存，也就是企业去杠杆的路子。对中国目前的杠杆率，弘则研究披露2014年全社会的杠杆率约为235.7%，其中企业部门是36.4%，政府部门是57.8%，居民部门是36.4%。

　　值得注意的是，就在房价快速上扬的近两个月，人民币贷款的支持力度也相当大。

　　央行近日发布的金融统计数据显示，1月新增人民币贷款规模达2.51万亿；这一规模比2009年1月的规模还多出8900亿。而2009年正是金融危机后的第一年，当时中央政府推出“四万亿”财政刺激政策，银行信贷随之放松。

　　分析人士表示，虽然现在房地产市场是冰火两重天，城市的分化非常严重，但至少对一线和二线核心城市来讲，今年房地产市场继续走高的概率很大。

　　易居中国执行总裁丁祖昱指出，市场这么乐观的原因应该是政策。政策很难推动股市，但政策能够推动房市。政策推动了2015年的房地产市场，政策接下来也会推动今年、明年甚至2018年的中国房地产市场。

　　田强也认为，现在楼市的价格快速上扬，除了流动性充裕和货币供应量较大，政策给了市场信心，也是非常重要的原因。

　　就政策对楼市推动的作用，研究人员认为仍与经济增长有密切关系。

　　业界人士认为，一线的行情正在向二线传递，接下来二线城市房价上扬的概率将进一步加大。

　　在世邦魏理仕董事陈仲伟看来，从长期趋势观察，一线城市及部分二线城市中，人口持续流入的区域，房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场进入新年以来加速上扬的态势，意味着适度的调控需求政策可能在逐步酝酿之中。

　　TIPS

　　房地产交易环节契税营业税优惠政策出台后，上海区县房地产交易中心受理大厅客户成倍增加。上海市住建委28日表示，对于在新政实施前已申报纳税但未完成住房权属过户登记的，可申请重新办理申报纳税事宜。住建部门将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理。

　　2月19日，财政部等三部委发文《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房的给予税收优惠。政策出台后，上海区县房地产交易中心受理大厅客户成倍增加，个别中介借机鼓动不明真相的购房居民提前办理相关手续，同时部分房地产交易中心由于场地狭小，采取了临时限流措施。

　　目前，上海各区县交易中心除国定节假日外，每周七天都可以办理，同时各交易中心也将加强人力、增加窗口、提高工作效率，尽可能减少客户等候时间。

　　上海住建部门表示，鉴于税收新政刚刚实施，符合条件的客户不必急于办理，同时，为确保新老政策的平稳衔接，保护纳税人的合法权益，对于在新政实施前已申报纳税但未完成住房权属过户登记，可申请重新办理申报纳税事宜。各区县交易中心将设立专门窗口办理相关手续，确保应退尽退，住建部门将会同相关管理部门加强对交易秩序监管，保证交易大厅正常交易，对散布不实信息的房地产中介机构将予以严肃处理。

　　上海市住建委表示，上海将继续按照“以居住为主，以市民为主，以普通商品房为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海房地产平稳健康发展。商品房交易涉及面广，房产交易部门将高度关注购房居民的需求，及时发布房地产市场相关信息，进一步提高市场透明度。

　　链家如何转移了你的房产？

　　——杜女士的抵押噩梦

　　2月23日，一则因上海消保委通报房产中介链家投诉上海住建委等相关部门介入调查的报道，引发外界极大关注。随后，这家在上海房产中介市场上最大的机构，又陷入理财产品涉嫌违规的舆论风波。3月1日，链家集团董事长左晖就上海客户投诉事件公开致歉，并回应关于链家理财涉资金池、违规担保等质疑。《小康·财智》记者随后独家采访到在链家投诉案中的当事人，因为相关案情还在处理当中，为了保护当事人权利和隐私，本文当事人化名杜峨。

　　杜峨女士为了置换新房，找到了链家门店，链家中介就推荐了房产，需要首付200万元给房东。杜峨女士原房产还在抵押贷款中，无法支付如此多的房款。链家中介经纪人就推荐了链家首付贷金融产品，链家可以先把首付借给杜峨，等杜峨把自己房子卖了后再还给链家。首付贷的月利息是1.6%，年化率19.2%。杜峨由于买房心切，被链家经纪人一忽悠就签订了居间协议。噩梦从此开始，杜峨签订居间协议后，链家就马上通知杜峨女士办理首付贷手续，链家提出要办理链家首付贷产品，必须抵押名下原房产。杜峨女士提出如果抵押原房产给链家会不会影响交易，链家中介说不会。杜峨女士又一次屈服，再次签订首付贷合同，链家合同当事人是链家员工，而且此合同文本链家也没有给当事人。之后链家安排杜峨去上海东方公证处公证，杜峨还支付了公证费6000元。这样杜峨的原房产就转到了链家。链家号称办理好首付贷，杜峨女士借得首付贷167万元，支付了每月利息2.672万元。签订了房产合同。结果链家在销售杜峨女士房产时，隐瞒杜峨女士房产被二次抵押的事实，链家东床事发，引起上海消保委和住建委介入调查，暴露出链家首付贷涉嫌违规的事实。目前此案还在进一步调查中，《小康·财智》对后续调查情况会持续跟踪报道。

　　《小康·财智》记者在上海调查发现，除链家之外，包括第三方财富管理机构、P2P公司，乃至传统银行，都在房产交易的各个环节中提供金融中介服务。“从去年底到今年2月份，上海的房价一直在上涨，金融中介在充当推手过程中，不止链家一家中介在为客户提供配资服务，连某大型金融集团旗下的业务平台都在做，甚至银行也参与其中。时逢央行降准放水，种种机构更加肆无忌惮，链家不过是其中之一。”

　　而今年的上海房地产市场，也足以用疯狂来形容。上海2015年房地产交易数据显示，2015年，上海一、二手住房共成交4986万平方米、66万多套，成交金额达到1.4万亿元，金额和面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元，比深圳高出3000万平方米和9000亿元，更是远超国内其他城市。

　　根据国家统计局的数据，2015年，上海房价指数的涨幅以118的水平排在第二位。而链家地产早前公布的数据显示，2016年1月份，上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%，创出上海商品住宅均价的历史新高。

　　记者了解到，链家集团起源于北京，是公认的北京二手房市场老大，自2014年下半年开始，链家开始通过并购快速复制链家模式。2015年3月1日，上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并，8月10日，德佑地产正式更名为“上海链家”。上海链家历时近半年，从200余家门店扩张到800余家。

　　上海市住建委已约谈链家公司相关负责人。市住建委相关负责人表示，链家公司相关门店的确存在不规范经营行为，市住建委目前已决定开展调查，并要求链家公司积极配合。调查期间，将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。经市住建委同意，即日起上海市房地产交易中心已暂停上述门店和人员的网签资格，调查处理结果将及时向社会公布。

　　文|《小康·财智》记者 金朝晖 上海报道

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……