哈尔滨楼市：去库存任重道远

　　春节过后，哈尔滨的房地产市场终于挨过“寒冬”，迎来“春天”。国家出台的多项针对楼市的利好政策促进哈埠房屋成交量直线上升，与成交量息息相关的房价涨跌问题，也随之成为业内人士和购房者们热议的话题。

　　成交量喜人楼市复苏

　　2月2日，央行联合银监会公布，在不实施限购城市首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部联合财政部发布通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。2月19日，三部委正式公布契税和营业税新政。接踵而来的三大喜讯立即为冰城哈尔滨的楼市带来回暖气息。

　　房产契税新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市场4天内共售出1200套房子，相比于去年同期仅成交三四百套，增长了3倍多。新政策的不断出台，不仅降低了购房成本，也提振了购房者对未来楼市的信心，改善性住房和投资性购房的市民也将进入市场。在这成交的1200套中，超过35%的房源是90平方米以上的大户型，而购买大户型的主力军通常都是改善性自住购房者。

　　另外，交易满2年的住房销售免征营业税的新规加快了二手房流通。根据新规，只要住房购买时间在两年以上，不论面积大小，都可以减免营业税，这相当于鼓励部分次新房重新进入房地产流通市场。对此，房产中介纷纷表示，近期的房屋成交量和咨询量都随之增长，对市场的信心又回来了。

　　《小康·财智》记者从骄阳地产了解到，春节过后二手房市场走俏，单南岗分店一家店，平均每天就能售出六七十套，最多的一天成交了92套房子，比去年同期多出近一倍。“目前买房的客户有准备结婚的，也有年轻夫妻给父母就近购房方便带孩子的。相信利好政策下，改善型需求的买房者会逐步增多。”南岗分店经理薛成刚说。

　　同时有业内人士指出，从首次看房到最后办理过户手续，以往需要3个半月左右，但今年开春后，交易周期已经迅速缩短到1个月，有些甚至短到8至10天。考虑到交易周期这一因素，各项楼市政策的影响会在3、4月份表现得更加明显。

　　对于各项新政，尤其是首付降至25%，有些购房者表示，还想“再等等”。打算买婚房的王小姐告诉《小康·财智》记者，某些城市的购房首付已经下调到20%，估计哈尔滨不久也会实施这一基准，到时再买房，选择空间会更大，而且可以一步到位，买套大户型，短期内就不用再折腾、再调换了，这对他们来说可是件大好事。

　　房价有涨但稳步提升

　　价格不仅体现商品自身价值，更能佐证当前市场的供需关系。随着房屋成交量直线增加，哈埠房价也有所上涨。国家统计局哈尔滨调查队公布的数据显示，哈埠1月平均房价7109元/平方米，2月平均房价7145元/平方米，环比增长0.506%，虽然有所增长，但涨幅不大。其中，二手房评估均价为7657元/平方米，环比增长0.87%，同比增长1.52%。

　　据统计，哈尔滨楼市2月共有6个楼盘调价上涨，主要分布在松北新区、群力新区和哈西区这三个“周边”新区。其中位于松北新区的恒大绿洲、城市之星二期房价涨幅分别达11.5%、4.2%；位于群力新区的宏润翠湖天地、中海寰宇天下房价涨幅分别达1.2%、4.2%，位于哈西区的哈西华府涨幅0.25%，东鸿艺境涨幅3.7%。

　　目前，哈市新房以5000～8000元/平方米和高于8000元/平方米两个价格段的房源为主，分别占据总房源的45%和35%。按照建筑面积划分，新建住宅三类户型中，144m2以上和90～144m2价格分别上涨0.4%和0.3%，而90m2及以下房源价格反而下降了0.6%。

　　相比于北京、上海一套房子春节前后差价500万的悬殊，哈埠房价涨势平缓，但涨价这个事实已经毫无悬念。涨势平缓的原因大致有两点：其一，自国家限购政策出台以来，哈市房价并无大跌，因此房价上升空间有限。这其中也包含了地产商的难言之隐，“楼市如同股市，消费者总是买涨不买跌，看见降价，总惦记着抄底，所以我们之前也不敢轻易降价，开了这个头就不好刹车了，降到何处是个头？”既然之前行业不景气的时候都没降价，那么现在限购令松动，各项振兴楼市政策相继出台，价格只能涨，不能跌。

　　其二，此前积累的新房库存量还需要一定时间才能逐步消化掉，目前供需关系并不紧张。道里区群力新区楼盘的工作人员就表示，该项目现阶段主要任务是清理库存，不会有明显的价格浮动。

　　去库存任重而道远

　　由CRIC、乐居研究院、国泰君安证券研究联合公布的数据，从全国范围来看，西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西，去化时间为9.9年，其次是宁夏8.4年，黑龙江在6年左右。其中，黑龙江省会城市哈尔滨的去化时间为15个月左右，比上海还要高出近5个月。

　　去化时间长，具体到项目上则表现为房子“卖不动”。居住在南岗区学府路的张小姐告诉记者，这条街上的枫蓝国际项目“从我读本科时就在卖，现在我研究生读完都工作了，他家房子还没卖完”。据了解，该项目2012年初开盘，2014年3月结束第一期销售，开始推二期房源。从2014年10月至今，项目均价一直保持在7800元/平方米左右。然而两年过去了，项目并没有继续推出三期房源，二期主打的两居室和非主打的一居室都还有房源剩余。

　　无独有偶，位于哈西区的辰能溪树庭院项目于2011年开盘，至今也仍处于在售状态。而在2012年开盘的香坊区的四季柏悦楼盘，虽然项目只有一栋楼，但部分业主都已进户两年了，项目还有近250套房源在售。

　　目前，当地政府针对化解房地产库存的具体方案进行了研究部署，将从五个方面进行调控。首先，通过定期通报当地商品房存量、在建和销售情况，调整新建商品住房供应结构，合理配置各种户型，控制销售价格。其次，政府将加大棚改货币化安置力度。努力提高安置比例，其他征地拆迁项目也要大力推行货币化安置。三是用足用好住房公积金。继续释放公积金贷款潜力，支持利用公积金贷款省内异地购房、帮父母(子女)买房、农民工购房，降低首付比例，提高贷款额度。再次，是培育发展住房租赁市场。支持开发企业出租存量房、在新建项目中长期持有部分房源用于市场租赁。最后，政府还将结合地方实际，积极引导农民工和农民进城购房；组织省市房协、房地产开发企业到省内外开展系列促销活动，促进居民购房消费。

　　多拿地才是硬道理

　　前两年，无论你打开哪家房产资讯网站，铺天盖地的悬浮广告都像一场打地鼠游戏一样，刚叉掉一个又蹦出来个新的，似乎所有的广告商都秉承一个原则：只许说你不想看，不许说你看不到。现在页面干净了许多，除了几个通栏宣传再无其他。但是，根据近期开发商拿地的频率和力度来看，这种情况似乎不会持续太久。

　　2016年伊始，恒大和中海两大地产公司便双双在哈市拿地。据悉，经过多轮竞价，恒大地产黑龙江公司终于摘得哈市哈西区的又一地块。该地块占地面积10.3万平方米，项目规划容积率2.8，总建筑面积约29万平方米。

　　另一拿地房企中海地产所获地块位于城市中心南岗区的核心位置，一环内，临近地铁一号线、哈尔滨工业大学与省政府。相比于恒大地产所拿哈西地块，该地块周边配套更为完善。尽管中海的拿地战略是少拿地，但是高价拿地，在投资市场低迷的时候错峰拿地，更不会在偏远的郊区区域拿地，而中海地产哈尔滨公司却在2015年年末和2016年年初，两个月内拿地2处。此次也是该房企继2013年8月哈西拿地、2014年2月、2015年10月两次群力拿地之后的第四次拿地。

　　此外，2016年哈市还将有五个楼盘相继推新，其中道外区和哈西区域各2个，香坊区1个。

　　业内观点：

　　杨永星(哈尔滨真观堂房地产顾问市场总监)：

　　对于哈尔滨等三四线城市而言，开年以后楼市有所回暖的主要原因还是信贷政策的放宽，成交量可能有所攀升，但是价格很难有明显上升，并且回暖时间不会很长，大概会在3、4、5这三个月，政策只是促使一些本来就有需求的人加快入市，并改变不了目前楼市的基本面。

　　陶汉(易居中国哈尔滨公司副总经理)：

　　此番楼市火爆对于一线城市周边及二线城市会有拉动，但是对于三线城市，特别是东北三省，拉动作用有限。对于哈尔滨来说，受人口导出和产业结构调整限制，目前处在全国二线半城市水平，楼市跟全国相比是一个“温水”状态，哈尔滨多数楼盘仍然面临去库存难题。受库存去化周期过高影响，此番楼市火爆可能会在舆论上短暂拉动成交量，但是房价难以大涨。哈尔滨市政府很有可能出台住房补贴性政策来加速去库存。

　　张宏伟(同策咨询研究部总监)：

　　对于像哈尔滨这样的非一线城市来讲，应当调整并优化库存结构，积极去库存。当地房地产开发企业不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售。从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”。

　　张韵乐(哈尔滨中海地产营销公司总经理)：

　　目前，哈尔滨整体城市更新速度非常慢，在二环以内还有许多之前遗留的棚户区等一系列地块，这些都有待于通过城市更新去发展、消化掉。现在来看，在二线城市当中，像哈尔滨这样的还有城市更新计划，并且能持续三到五年的城市非常少。因此，我们看好哈尔滨市场，这是哈尔滨房地产行业和当地老百姓更新需求的一个巨大空间。

　　徐渌(搜房网哈尔滨区域总经理)：

　　无论是对购房者还是卖房者而言，现在都是最好的时机。但受当前哈市房地产市场库存高企影响，去化能力相对较弱，哈尔滨不会出现南方一线城市的房价疯涨，楼市整体维稳是常态。

　　张大伟(中原地产首席分析师)：

　　降准的目的并非针对房地产，但房地产业受到的影响最大。银行信贷可以说是影响房地产市场的关键因素。在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。由此，买房的时机选择可以说必须要看信贷的宽松程度，如果贷款难、折扣少，这种情况下购房的决策需要非常谨慎。此外，持续多年的货币超发对房价的影响会逐渐弱化。天量的货币释放将放大一二线城市房地产的危险信号。就目前的上涨情况来看，针对一二线城市的调整政策或将很快出台。

　　另有哈尔滨楼市专家表示，2015年末哈尔滨新区获批，将催热置业新区域，引领冰城楼市发展新格局。加之，2016年二孩政策正式推行，哈尔滨改善型客户需求将会增大，优质的改善型楼盘将大受追捧。2016年哈尔滨楼市的走向，业内普遍认为，受政策的刺激，购房者的信心指数回升将十分明显。

　　文|《小康·财智》记者 袁帅 哈尔滨报道