房价：天下一线同热

　　2015年，瑞银集团UBS发表了一份报告，针对全球15个人口中心都市的房价进行研究，包括美欧和亚洲的纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、温哥华、伦敦、巴黎、法兰克福、阿姆斯特丹、日内瓦、苏黎世、东京、香港、新加坡、悉尼等。换言之，这些城市可以类比中国的所谓“一线城市”概念。

　　从房价/收入比的角度，有分析者认为，全球中心都市按离谱程度排列依次是香港、伦敦、巴黎、纽约、东京。在这些城市，即便是高收入白领也无法依靠工薪和按揭买房(60平方米两居室)。

　　纽约豪宅与蜗居

　　2015年，管理着2万亿美元资产的国际Association of Foreign Investors in Real Estate(海外不动产投资者协会)进行的成员调查显示，90%的投资者准备增加他们在美国的不动产投资。分析认为这与美国被评为全球最安全不动产投资地(位列亚军的是德国，第三名为英国)有莫大关系。

　　并非美国全境都是房地产的“金矿”。按照海外不动产投资者协会的分析，把美国房地产投资按受欢迎程度排序，分别是纽约、旧金山、休斯顿、洛杉矶、华盛顿，而纽约和加州(旧金山、洛杉矶)似乎也是中国赴美置业人士最青睐的城市。

　　美国房地产调查机构Corcoran Group的报告显示，在曼哈顿豪华公共管理型公寓市场，2016年初豪华公寓售价中位数从上年同期的95万美元(约合617万元人民币)上涨到110万美元(约合715万元人民币)，涨幅15.8%，在美国是一个可观的数据。

　　豪宅针对的是生活在曼哈顿、中央公园、布鲁克林一带的纽约市民，是塔尖上的财富精英，豪宅是这个阶层在住宿方面的身份象征。对纽约市区871万人口(大纽约市约有2000万人口)而言，豪宅离他们太远，但高房价离大多数纽约人(特别是年轻人、普通收入阶层)却并不遥远(与他们的收入相比)。

　　媒体比较注重一个群体——拿到大学学位的年轻白领，这批人比较多地工作在纽约商务区林立的庞大写字楼里，收入较为稳定，而且据调查数据，有大学学位的白领平均收入水平是低学历人士的两倍。

　　媒体调查发现，以居住成本计，纽约对这些大学毕业生越来越“苛刻”，这种情况有愈演愈烈之势，已经持续了几十年。

　　大多数普通家庭背景的美国大学生多少都要依靠学生贷款完成学业，随着美国大学学费水平不断增高，据2012年的统计，美国大学生负债总额高达1万亿美元，媒体形容美国普通家庭背景大学生刚毕业就深陷“淹到膝盖的债务”泥潭，美国大学生贷款在毕业后靠工作薪水归还，面对纽约的房租，学生债务的归还压力显得尤为突出。

　　纽约经济高度发达，可以为大学毕业生提供很多工作机会，但纽约的房价却令这些年轻人的个人财务捉襟见肘。据Federal Reserve Bank of New York(联邦纽约储备银行)的调查，在学生贷款和房价增加的双重压力下，自2012年以后，背负学生贷款的30岁左右群体获得住房按揭贷款的可能性变小了，在30岁左右的同龄人中拥有住房的比率大幅下降。

　　所以新老大学生来到纽约工作，居住问题多半靠租，而且是中国城市中常见的合租。

　　三位来自不同院校的服装专业毕女生决定花费3000～3600美元(约合19500～23400元人民币)的预算，租一套可以打隔断成为“伪三居”的两居室合住。她们的预算在纽约热门地段“低得很可笑”， 6次看房，最终在东村花费月租2800美元(约合18200元人民币)，支付12%年租中介费4000美元(约合26000元人民币)租下一套“伪三居”。

　　这套房子极有可能是一个带厨卫的大开间改造过来，两间“卧室”没有窗户，没有壁橱也没有门板(只分别有一个门洞)，另外一位姑娘只能用屏风将“客厅”隔断成为自己的“卧室”。

　　合租住在离纽约市中心比较远的冷门地段的两居室(很可能不带窗户和隔断门)，每人每月大约需要支出900～1200美元(约合5850～7800元人民币)，那么住在曼哈顿周边的租金代价就不可同比了。

　　有足够首付和按揭归还能力的人也可以选择在曼哈顿地区买房。在大学学习金融和创业专业，在大型金融服务公司工作的安妮·歌尔(Anne Gole)就是例子，歌尔的预算是45万美元(约合295万元人民币)，目标房型是曼哈顿东区一居室公寓，带门卫、电梯、物业。歌尔觉得自己有足够的优势——可以支付30%左右的首付款(约13.5万美元)，比较容易获得按揭。

　　经过N次周末看房的奔波，歌尔看中布鲁明戴尔区的一幢公寓，首先这座大楼符合歌尔对资产财务状况的要求：未经过资产评估，没有抵押记录。最终成交价为42.6万美元(约合277万元人民币)，每月还需支付物业费维修费1000美元(约合6500元人民币)，歌尔愿意支付35%首付(约合15万美元)提升竞价力。买下后花费装修费3万美元。

　　只有歌尔这样的高收入华尔街白领或者有家庭提供财力支持的年轻人，才有在曼哈顿拥有一居室公寓的可能性。

　　涨了又涨看德国

　　德国在全球金融风暴和欧债危机中算得上“独善其身”，一般认为是得益于德国实体产业(特别是制造业)强大的生产力支撑，易于产生金融泡沫的建筑业和房地产在德国历史上没有形成过大的经济波澜。分析认为这与金融杠杆对德国房地产业的介入程度比欧美浅得多有关，例如美国曾经的零首付或低首付在德国历史上没有出现过。

　　然而，最近几年德国政府和业内专家发现，德国房地产的热度正在增加。

　　历史上德国人有视不动产为“安全投资”的传统，因此德国有一个特殊的事物——建筑储蓄所。建筑储蓄所吸收个人存款，专门用于投资建房行业，为储户提供投资回报。曾经有一段时间，建筑储蓄行业的生意比较冷清。但从2010年开始，德国建筑储蓄这个曾经被认为“可笑的储蓄方式”开始火起来。按德国建筑储蓄所联合会主席的说法，2011年德国私营建房储蓄信贷社机构吸引到的存款在“大幅增加”，增长了20%，新增建筑储蓄180亿欧元(约合1281亿元人民币)，2011年德国建筑储蓄存款总额1000亿欧元(约合7100亿元人民币)。

　　德国建筑储蓄所联合会主席解读这种“突然”火起来的情况认为，因为投资者发现德国建筑业有投资价值了，“人们很清楚应该在哪方面投资”。显而易见，建筑业的火热与房地产市场有关。2011年，德国颁发的建筑开工许可证增长了20%，前述人士认为德国人甚至开始将房产作为养老和资产保值的工具。

　　2012年，安永会计师事务所进行的题为“2012年房地产投资市场发展趋势”专题调查，大约有80家德国银行、房地产基金、投资公司参加，被调查者认为，德国稳定的经济令德国成为“理想的物业投资区域”。调查者认为，德国的不动产投资吸引力甚至“超过欧债危机之前”。而调查认为，德国住宅和商铺是理想购买标的。

　　2012年，安永还就欧洲物业市场进行调查，11个欧洲国家的540家投资公司参与。调查认为，德国、瑞典、瑞士房地产是欧洲理想房产投资地前三甲，德国排第一，基本背景是这三国的经济稳定。

　　2011年，德国房地产交易总额280亿欧元(约合1988亿元人民币)。此后，德国房地产前进的步伐并未有丝毫迟疑的迹象，到2013年，德国央行发出关于德国房地产状况的评估。德国央行认为，鉴于德国与欧洲普遍的低利息政策，金融风暴和欧债危机后人们选择更安全的房地产投资等，导致德国房地产开始供不应求。

　　德国经济学家则认为，与已经出现金融危机和房地产泡沫破灭的西班牙、爱尔兰等欧洲国家比较，德国似乎不太可能出现房地产泡沫化及破灭的隐忧，因为德国人买房的信贷量并未快速大量增长，自有资产占比较大，不像西班牙、美国、爱尔兰等出现过房地产泡沫的国家首付曾经低于10%，德国对首付的比例要求高得多。

　　当然，德国房地产市场发热的背后也脱不开全球都存在的市场分化。德国央行在2013年的报告中注意到，在全德国房地产价格上涨的背景下，出现了七个“一线城市”，它们的房产均价高出全国水平20%。

　　德国房地产的火热持续到今年已经5个年头，而且并没有降温的迹象。2016年2月，Zentralen Immobilien-Ausschusses(德国中央地产委员会ZIA)公布其春季报告，认为房价(租价)在继续上涨，预计2016年全年将保持继续上涨的总趋势。

　　ZIA的报告重点关注了“一线城市”问题，认为德国房地产市场区域差异化越来越大，在德国“一线城市”的名单中有七位成员：柏林、慕尼黑、斯图加特、科隆、法兰克福、汉堡、杜塞尔多夫，这七个城市正是德国人口密度最大的。

　　报告指出，以所谓“精装”单元房(套内使用面积60～70平方米)价格为参照物，租金涨幅排名分别是慕尼黑(7.4%)、斯图加特(6.8%)、柏林(4.4%)、法兰克福(3.8%)、杜塞尔多夫(3%)、科隆(3%)和汉堡(1%)。

　　而购买房屋的售价上涨速度则远高于租金上涨，说明出售比出租回报期望高，售价涨幅排名斯图加特(18.8%)，柏林(14.4%)、慕尼黑(12.9%)、科隆(12.5%)、法兰克福(11.7%)、汉堡(9.4%)、杜塞尔多夫(8.7%)。

　　德国非一线城市的房价则参差不齐， 所谓Kreise(县级)及kreisfreien Stadte(非县辖城市)的房价有一半城市超过涨幅6%，有25%的县级以下城市的房价甚至在下降。

　　德国人(特别是德国年轻人)想要拥有一套自有住房的支付压力有多大呢？Postbank(邮政储蓄银行)委托德国研究机构Prognos(经济研究所)对德国2015年购房市场进行了调查，基本结论是乐观的：如果德国家庭中的适龄劳动力都在工作，买房就“不费劲”。

　　在德国，接受调查的403个城市中，普遍而言，双职工加两个或者多个孩子的家庭，四分之三家庭通过按揭可以买下面积在195平方米左右的住宅。如果是三口之家，通过按揭买得起130平方米住宅的比例为92%，没有孩子的双职工家庭则更不在话下。

　　以上调查的购房支付条件是，首付20%，按揭利息3%，个人税前月收入在3100～5000欧元范围，无论是有孩子的家庭还是刚毕业的情侣，两人的收入都足以负担还款压力。

　　情况也有例外，那就是生活在德国“一线城市”的人们。在德国，“买得起房”一般是指月度净收入的40%及以下用于支付房贷，在德国普通城市这问题不大，在一线城市就显得吃力。上述调查发现，柏林、汉堡等“一线城市”居民月度还房贷的支出占其家庭净收入的53%(按110平方米住宅计算)，最吃力的是慕尼黑居民，需要拿出净收入的60%～70%还房贷。

　　根据2016年德国央行的研究，近五年来，德国房地产热已经导致德国“一线城市”的房价至少上涨了40%，而且低利率和高房价预期还在推动房价往上走。德国房地产委员会的最新研究报告认为，这种房屋投资收益与使用价值脱节的情况开始“疯狂”。

　　外来者捧热伦敦

　　香港的房价已经被媒体多次报道，无论是房价绝对值还是房价/收入比，都显得畸高。UBS认为，伦敦房价“仅次于香港”，应该列在亚军位置。报告认为，2013年到2015年之间，伦敦房价飙升了40%，瑞银房价泡沫指数伦敦达到1.7(香港为1.9)，瑞银泡沫指数超过1就被认为会在不超过三年之中引发房市调整。

　　但伦敦(或者英国)本地人正憋着一肚子气看待房地产热。

　　2014年10月，在法国戛纳举办了25届的国际房地产投资展览会(MIPIM)移师西伦敦。伦敦市政当局的原意是吸引更多投资者到伦敦房地产市场，拉动伦敦经济成长，时任伦敦市长约翰逊出席开幕式并发表演讲，有伦敦市议会及各种机构的嘉宾参加。但此次展会惹翻了“关注民生团体”，他们组织的抗议活动甚至一度迫使MIPIM关门谢客。抗议活动的组织者在媒体上撰文，指责“伦敦是发展商榨取利润的工具”，还有抗议者演讲认为“房屋是必需品，不是为贪婪而设”。

　　2009年金融风暴初起时看伦敦房地产，业界和专家的眼光还是比较悲观的。2009年年底的统计，伦敦需要“去库存”的新建住宅高达总量的50%，还有市区大量空置的老旧房屋，当时伦敦被认为在1999～2009年期间吹积了可观的房地产泡沫。当时在伦敦寻找住处的烦恼是“合适”而非有无，特别是方便而合理的住宅很难寻觅。

　　五年之后，媒体上对伦敦房产的评价变化为“新式国际储备货币”， 2013～2014年伦敦房产增值了一千亿英镑，相当于当年越南全国的GDP总值，这个资产价格的增加与伦敦房价的飙升密不可分。

　　2014年初，英国央行行长认为，造成伦敦房价一年间上涨10%的并非央行信贷，而是“现金”。换言之，在伦敦买房的业主主要是可以一次性支付总价的豪客，而这些富裕的买主多半来自英国以外，所以英国央行无法用货币工具干预房价。

　　媒体大致估算认为，在2014年～2015年的伦敦房地产交易市场中，有70%的房子被“外国人”买走。媒体认为，“外国人”已经把伦敦的混凝土和砖石瓦块当成可以变现的期权股票，投资需求超过居住需求。

　　按照英国官方的统计，伦敦二居室单元住宅的平均房价为50万英镑(约合450万元人民币)，而中心区热门地段的高端住宅的均价要翻一倍，即在100万英镑(920万元人民币)左右。

　　2015年上半年，伦敦中心区高端住宅的建筑许可证申请量为54000套，但是，2014年全年伦敦高端市场住房成交仅3900套，媒体认为豪宅供应量超过实际需求的14倍，是典型的泡沫。

　　2016年初，伦敦高端住宅市场的变化引起媒体关注，认为已经出现“有价无市”的迹象。媒体认为伦敦乃至英国的豪宅市场已经出现投资人减少，这与亚洲新兴国家的经济放缓不无关系。有伦敦房产经纪认为，自2014年以来，在伦敦买高端期房的只剩下“不了解情况”的外国人。

　　正如前述抗议MIPIM的英国人士所言，伦敦本地人(包括准备在伦敦置业止住的英国人)“越来越感觉买不起房”了。一般认为，伦敦普通家庭可以接受的平均房价按二居室单元房计在25万英镑(约合227万元人民币)总价，但目前伦敦的平均房价超过50万英镑(约合450万元人民币)，相去甚远。

　　还有一个问题是伦敦房产商热衷于豪宅市场，普通住宅供应不足，特别是公共房屋短缺，例如纽汉姆区Newham在市议会登记的住房等候者有43000人，但该区仅有400套(间)空置房。

　　在住房博览会MIPIM开幕式上发表演讲的市长约翰逊承认，伦敦房价的确离谱，“居民无法承担自己工作地的房价”。约翰逊举例，他和前妻购买的首套房位于Hammersmith，花费9万3千英镑(约合84万元人民币)，2014年这套住宅价值160万英镑(约合1450万元人民币)

　　伦敦的房价令业内人士和专业机构都看不懂。London Residential Research(伦敦住房研究所)的专家认为，伦敦房价正经历15年来所未见最急剧的升势，连传统上属于“非高尚住宅区”的泰晤士河南岸区域，现在的房价也与高尚住宅即豪宅别无二致。

　　专家认为，伦敦无论高端还是二线区域的楼盘，都“挤满了外国人”，全球(或者主要是亚洲)的投资者都涌向伦敦买房待升值，谁来接盘呢？

　　文|老马