定位规划酿苦果，困局短期无解

　　从梨树湾一路徒步，15分钟路程时间抵达泉里小镇，这个作为融汇温泉城打造的沙区标志性社区商业，与在路上看到的杂乱无章的“竹子排排站，俏皮挡人行”的“田园画风”不一样，泉里小镇给人的第一感觉就是有格调！

　　集合与温泉、餐饮、娱乐与一体的超大型社区商业，按理来说应该人气鼎盛、咖啡茶盏、“漫步人生”。

　　但是记者抵达泉里小镇，看到的却是樱花飘落、保安站岗、孤泉喷涌的情景，如此风景，却留保安大哥一人“孤花自赏”。

　　★位置★

　　泉里小镇位置处于沙坪坝区梨树湾，这个位置已经算三峡广场商圈辐射之外的角落里，且周边并无其他商圈或者庞大人流量聚集地。使得泉里小镇的位置稍显尴尬。

　　★特色★

　　泉里小镇与其他社区商业不同，首先是20万平方米的体量就比大多数社区商业大出不上，且有融汇温泉城加持，从表面上来看这是一个旅游商业。但是去过融汇温泉城的人都知道，温泉里面有吃有喝、还有机麻，基本上不需要特意出来消费，并且里面出来之后想再进去，要重新买票。换而言之，温泉城的存在对周边商业起到的作用并不大。

　　★固定消费人群★

　　周边除了融汇温泉城·锦华里、融汇温泉城·圣地亚、融汇温泉城·童话里、映泉花园、尚赏居之外，没有其他楼盘，而除锦华里之外的几个小区前往泉里小镇，步行时间都在15—25分钟，且周边都自带或大或小的社区商业。最重要的是周边小区的入住率并不高，特别是融汇自己的几个组团，入住率不足20%，这导致泉里小镇的固定消费人群大打折扣。

　　★业态★

　　泉里小镇作为社区商业，业态来自两部分：一是区域购物中心品牌当中适合社区消费的，如有一定知名度，但价位适中，款式大众化。二是区域购物中心里所没有的，或是占比较小的业态，如各种更生活化的便民服务业态和品牌。这两者要兼具并要有合适的搭配比例，但是泉里小镇除了餐饮娱乐之外，没有超市、没家政、维修等，单一的业态无法吸引更多的消费者前来消费。

　　泉里小镇作为融汇在沙坪坝打造的大型社区商业综合体，从2013年12月22日开街以来，至今已有近三年的时间。

　　泉里小镇最初的定位是结合融汇温泉的特色而打造，但由于周边还有融汇温泉城·锦华里、融汇温泉城·圣地亚以及融汇温泉城·童话里三大组团的存在，泉里小镇最后以大型社区商业的形式出现在人们视野当中。

　　按照以往的市场经验来看，开街三年的社区商业基本度过孵化期，已形成一个稳定盈利的局面，但泉里小镇却依旧人气惨淡。

　　定位跑偏了方向

　　造成如此局面的问题之一在于泉里小镇在最初定位上就出现了偏差。融汇最初的想法是以度假温泉作为特色，引导人群来此旅游消费，继而带动社区商业的发展。

　　经过三年的时间沉淀，融汇温泉已将名气打响在外，前往温泉消费的人不在少数，但泉里小镇的商业却显得步履维艰。

　　这与温泉和主城区的尴尬距离是密不可分的，一般人在融汇温泉泡完温泉之后，都不会想要在这边留宿过夜，反观白市驿的贝迪酒店或者璧山的璧温泉，因距离主城核心区域较远，消费者多会选择留宿一宿。

　　不仅如此，融汇温泉里的独立商业已将游客形成闭环消费，基本无需特意前往泉里小镇，由此看来，靠旅游度假带动社区商业，在此处难以实现。

　　这是在特色规划上出现的定位错误。

　　业态规划过于单一

　　由于初衷定位的关系，与温泉一街之隔的泉里小镇在业态规划上与传统社区商业大相径庭。

　　酒吧、KTV、电影院、咖啡厅、餐饮、书吧等构成了泉里小镇的业态网，但因温泉难以带动人群来此消费，接踵而来的问题便是周边居民在泉里小镇无法满足“一公里内的一站式消费”。

　　类似家政、亲子、购物、保健、超市、银行、外卖、宠物店等社区商业常见的业态，在泉里小镇一片空白。纵然引进了如坚果酒吧、秦妈火锅、小滨楼等颇有名气的品牌入驻，但这与社区居民的日常消费特征不符，忠诚度吸附力较弱，难以培养消费习惯。

　　除此之外，泉里小镇的商业动线也是硬伤之一。

　　如重庆天地，整体路线呈螺旋状，人流方向明确，能很好的照顾到所有商家。但是泉里小镇却模仿起了商圈步行街，四通八达，众多出入口，导致人流过于分散。

　　记者点评

　　温泉度假不能引来消费、已有的业态又无法吸附居民，所导致泉里小镇在开街近三年仍然处于半死不活的状态。

　　事实上，泉里小镇想做一个旅游式社区商业，就应该在旅游特色做好的同时，不要忘记这还是一个社区商业，大可尝试融入参与性、体验性、便民性商业元素，让旅游与刚需相结合，不可只重视一方。

　　文|李俊伦

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