进击的闽系地产商

　　激进、凶猛、规模至上，是业内给闽系房企贴上的标签。

　　“一时失志毋免怨叹，一时落魄毋免胆寒……三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢。”在福建，《爱拼才会赢》这首脍炙人口的闽南语歌曲家喻户晓，而“爱拼敢拼”早已成为闽商独特的性格写照，广为人知。

　　闽系地产商正经历着快速的发展与生长。由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的“2016中国房地产500强”前100强名单中，闽商独占20席，其中14席位于前50强，“凶猛”战绩可见一斑。

　　作为房地产业最近三年崛起最快的一股力量，闽商显著改变着中国房地产市场的格局。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至8月20日，包括融信中国、金辉集团、融侨集团、建发房产、泰禾集团、禹洲地产、中骏置业、正荣集团、阳光城集团、世茂房地产、旭辉集团在内的11大闽系地产商，今年在全国拿地的总金额已达1406.9亿元。

　　如今，闽系大军已经兵临城下，正发起猛烈攻势。

　　争抢地王

　　“2000年初，我刚到北京，那时候通州的房价大概是两三千块一平方米。我们开始做中国院子（前身为‘运河岸上的院子’）项目，一套房卖300万元，一平方米卖到1万元，当时已经是天价，所以非常难卖出去。”泰禾集团董事长黄其森回忆起自己从福建进军京城之初的样子。

　　“中国院子”首次在北京亮相要追溯到2004年，开盘价格定为每平方米2000美元，邀请了华人建筑大师张永和以及海内外多位国际建筑设计大师联袂设计，借鉴北京胡同和福州的三坊七巷，以中国对称的礼序格局，规划了三街五巷八坊，巷道融入当代水墨笔法做坊巷布局，目的是回归中国人千百年来的院居生活情结。

　　但是，在项目一期产品中，其超高的价格、过于简约的新中式风格，加上开发商的品牌认同度低、所在区域配套差等原因，一切都显得那么格格不入。

　　不出所料，“中国院子”项目亮相不久，就有客户毫不客气地在现场指出：“这些房子和我们老家的猪圈一样是灰色的，毫无价值感。”

　　泰禾进京的“水土不服”，持续了四五年。“中国院子”在2004年入市的101套别墅，即使到了2005年一期产品已经建成现房，仍少有人问津。

　　为了重新树立集团的品牌形象，泰禾集团陆续投入了大量资金和人力，公司高层亲自坐镇，在产品改良、园林呈现以及细节把握上做足了文章。直到2009年推出新一期产品“泰禾红御”，明确高端定位，销售量逐渐开始好转。2014年明星成龙代言泰禾院子，与泰禾集团董事长黄其森同台举爵饮酒，宣布“结盟”。

　　“当时大家不理解、不认同，但是我们坚持下来了。今天的中国院子每一栋的起价是6000万元，最高的达6亿元。”不仅在北京，泰禾已经在全国9座城市布局了16个院子。

　　对于市场给出的反应，黄其森比较满意，他这样总结泰禾这些年的作为，“我们除了眼光以外，很重要的一点是坚持。”

　　泰禾的坚持，或许不仅在做产品，也包括了“坚持拿地王”。在业内有“地王收割机”之称的泰禾，在一二线城市大举攻城略地。自2013年以来，泰禾通过高杆杠策略，在全国主要城市仅拿地支出就达到近800亿元。

　　“很多关心我们的老朋友，也替我们感到担心，但是事实上，700亿—800亿元的土地，在今天去拿，可能要花上近1600亿元的价钱。”黄其森表示，泰禾积极拿地，也证明了泰禾的超前眼光。而三四线城市，泰禾坚决不进。

　　如今泰禾已经在深圳、厦门、苏州等多个城市以“高溢价、高单价、高总价”姿态斩获多幅地王，也开始收获下一阶段的增长点。

　　泰禾只是近年来表现激进的闽系地产商中的一个。数据显示，2016年前7个月全国出让土地溢价率超过50%的地块总计189幅，有超过20%被闽系房企获得。

　　而8月17日这天，更出现了闽系房企一日拿下三地王，“血洗”上海滩。除了众所周知的静安地王以110.1亿元总价，超10万元/平方米的楼面地价被融信拿下外，同样出身福建的中骏地产，以6亿元价格拿下青浦区单价地王，楼面地价达45070元/平方米。中粮则携手建发股份，以67.9亿元拿下顾村宅地，楼面地价达到6.7万元/平方米。

　　截至7月的杭州土拍市场统计数据，闽系地产商在杭州已经拿下12宗地，平均溢价率为45.7%，其中不乏多个区域单价地王。“逢地必抢”已经是土拍市场上闽系房企的标签。如今，上述11家房企中的8家已经完成入杭。

　　一时间，几乎所有被关注的土拍市场都活跃着闽商的身影，似乎预示着全国土地市场迈入一个新时代。

　　“福建商人善于模仿。这种模仿反映在做生意上，无论是产品还是战略，都体现为学习能力很强。比如，都喜欢全国化，都喜欢拿地王，都善于玩资本。个体的特点，往往就是群体的特点。”对于闽商发展的态势，易居中国执行总裁丁祖昱这样评价。

　　激进上位

　　2008年金融危机席卷全球，随之而来的是地产市场的一片萧瑟。除了一二线城市中心地段产品还在维持交易，其他市场已如一潭死水。而融信中国，也深陷其中。融信中国董事局主席欧宗洪与大多数人一样，陷入了漫长的失眠中。

　　“产品根本卖不出去，资金链非常紧张。”欧宗洪向《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者形容，“这是公司最困难的时候。”

　　一直中规中矩专注福建市场提供刚需型住宅产品的融信，对这场危机毫无防备。辗转反侧数夜之后，欧宗洪决定沉下心来，再“拼”一次——从中低端市场向中高端市场转型。

　　以福州融信大卫城作为第一个试点项目，一年时间经历不少磕磕碰碰。2010年，融信中国终于在中高端市场分得一杯羹。“经过那一次的转型，公司目前非常注重创新和改革。”欧宗洪强调。

　　今年2月，融信中国正式把总部迁往上海市闵行区虹桥万科中心，瞄准了更大的蛋糕。“上海未来会成为国际金融中心，汇集了大量的优势资源，融信中国在香港上市后，也需要与更多优势资源对接。”融信中国品牌营销中心总经理单伟对媒体表示。

　　有趣的是，这并不是个例。在融信中国之前，上海已经迎来了正荣、旭辉、阳光城、宝龙地产等一大批闽系房企。

　　2010年，宝龙作为第一批把总部迁入上海的福建房企，经过5年的战略调整，实现了产品升级大跨越。而世茂在借力总部迁址沪上之后，稳居中国房地产前10强的宝座；另外，旭辉也发力奔向前20强阵营，阳光城更是实现了3年10倍的销售增长纪录。

　　这也让更多闽商看到“魔都”的魔力，引得谋局全国的企业慕名而来。

　　“准确地说，闽商是非常团结的。”一位福建当地人告诉《21CBR》记者，除了敢冒风险，合群抱团才是让闽商阵营越来越不可忽视的原因，“传统闽商的一个显著特点就是多数为家族式企业，排斥外来企业。”

　　实际上，融信中国的欧宗洪三兄弟，不仅有着“莆田系”背景，作为家族企业之一，也备受关注。欧氏三兄弟，分别是作为大哥的福建欧氏投资集团掌门人欧宗金、正荣集团董事长欧宗荣，以及融信集团董事长欧宗洪。

　　“作为老三的欧宗洪，更是集万众宠爱于一身。”在福建的房地产圈流传着这么一种说法，只要是欧宗洪想做的项目，想拿的地块，家中两位哥哥都会鼎力相助。

　　如今，在土拍市场上流传着这么一个段子：“只要融信报名的土拍，基本上别家只是凑热闹。”

　　仅今年上半年，欧宗洪的融信纵横捭阖，以340亿元的拿地金额稳居全国榜首。根据其2016年半年报业绩披露，今年前6个月，融信完成合约销售132.2亿元。这意味着，拿地所花的资金数额为销售收入的2.5倍！

　　相较于二哥欧宗荣的善于和媒体打交道，老三欧宗洪似乎极少正面对话媒体。在接受《21CBR》独家专访时，欧宗洪反复强调，外界对融信有误读，“我们是一家很稳健的公司”。

　　但这场“小马拉大车”的资本游戏如何做到？业内获悉的做法是，先对公司旗下的土地进行高估值，增加净资产，从而降低负债率，获得高评级，然后再通过债券融资，继续买地。

　　而背后参与这场游戏的最大财团，莫过于其大哥欧宗金。一位业内人士透露：“在融信和正荣大肆拿地的背后，不难发现常常有欧氏投资集团的影子。”目前，欧氏投资集团旗下拥有全资、控股和参股企业共10余家。

　　融信中国不光在资本市场筹措资金，还通过入股莆田农村商业银行，以及与平安银行进行战略合作，进军保险业来完成其资本积累。

　　闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，也善于运用资本手段。比如，融侨董事长林文镜是印尼著名财团——林氏集团的两大股东之一。

　　而中骏置业就在去年10月29日与12月9日分别发行规模为20亿元和15亿元的境内债券。今年，为了将土地预算从原定的75亿元增加到100亿元，中骏置业又与中银香港、汇丰银行、平安银行及恒生银行订立了融资协议，获得本金4亿美元的定期贷款融资。随着中骏置业在一线及核心二线购地，中骏的总负债同比增长27%至184.23亿元，负债比率同比上涨26.6%至88.6%。

　　今年已拿下六块土地的建发股份则耗资176亿元。其中位于上海的有两块土地，除了联手中粮以67.9亿元拿下的顾村宅地，另一块为6月份以41.98亿元拿下的嘉定新城，成为嘉定区新地王。而密集拿地的代价，就是建发股份今年以来，通过短期融资券募集规模达50亿元。

　　从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，进而就可能被市场淘汰。对于闽商的集体闯关，业内忧喜参半，如果一线城市楼市能够持续升温，“博一把”也存在做大的可能，但如果楼市出现降温，风险很大。

　　虽然未对外公布消息，但近期旭辉控股在内部提出了2019年冲刺千亿规模的战略目标，而截至去年，其销售额才超过300亿元。在旭辉控股董事长林中看来，目前公司在17个城市已经拥有足够的土地储备，约有1200亿元的可售货值，是旭辉能够超越很多二线企业的一个重要条件。

　　“在北京，泰禾、中骏有不错的影响力；在苏州，旭辉、泰禾也获得好口碑，而禹洲则项目较多位于合肥，融信则重仓杭州。”中原地产首席分析师张大伟分析，“闽系房企在深耕福建大本营的同时，偏爱珠三角、长三角、京津冀，并开始向中部城市渗透。”

　　商战格局

　　来者不善，闽系房企的崛起让其他开发商开始警惕。

　　在全国版图格局上，原本已经清晰划分出四块蛋糕：环渤海、长三角、珠三角、中西部。在房地产行业的体现就是形成了京、沪、粤、渝四派。尽管在文化理念和商业运作上各有千秋，但丝毫不影响各派系在市场上大行其道。

　　但近几年来，闽系成为快速崛起的第五派，并且迅速抢占市场。激进、凶猛、规模至上，成为业内给闽派贴上的标签。不同于京、沪、粤、渝有着天生的区域经济优势做后盾，因此，闽企有着更强的拼搏意识和更为大胆的扩张方式。

　　而万科、雅居乐、富力等从广东走向全国的知名房企，则更为注重实干和稳健性。

　　“这么多年来，万科的物业一直以经营住宅地产为主，未来住宅地产还是万科的主线。”在万科30岁生日时，王石公开表示，只是在主线以外，万科将根据城市发展需求，经营一些社区配套以及城市配套业务。此外，以万科、碧桂园为首的粤系开发商特别注重企业运营的规范化，较早实现了职业经理人制度。

　　随着其他地区房地产企业的崛起，保守的粤系开发商或许正面临着后续乏力的现实问题。戴德梁行华中区董事总经理黎庆文给出的建议是：“粤系开发商一方面积极开拓海外房地产市场，布局全球；另一方面，可以在市场推广、品牌塑造等方面更多地融入一些文化元素，进一步夯实企业的市场领导者地位。”

　　在沪浙一带，以小商品经营起家的商人们，更注重的是产品设计、功能，力求在挖掘市场需求的同时，把细节做得精致。

　　满腹理想情怀的绿城董事长宋卫平，让绿城一向以产品制胜，“价格和细节都不打折”闻名业界。另外，金都集团作为浙系开发商，也具备明显的江南地区文化气息，更偏爱诗情画意的传播手法，试图以文化打动消费者。

　　但就在绿城的大本营杭州，今年融信中国独自开发加上合作拿地，共斩获了10宗土地，斥资近140亿元。而绿城在杭州的储备量仅为一幅地，价值37.35亿元。

　　资源缺失所迫，正是成为闽企能够在这两年内实现大跃进的重要因素之一。不少观点认为，尽管闽系企业发家于福建，却不甘于局限一地的发展。总体来看，典型的闽系房企的发展都经历着“杠杆化扩张—全国化布局—上市—再扩张—稳健发展”的道路。

　　尽管闽系房企的土地及开发支出压力、高价拿地风险等问题仍然突出，而它们惊人的爆发力也恰恰来源于此：对多功能地块的运作模式，在资本市场找钱的能力，以及过人的胆识。

　　“福建的民间资本特别充沛，对于强调资金的开发商来说，闽系在福建更容易拿到钱。”福州一位当地的媒体人表示。

　　翻查社会履历可以发现，如今这波闽系开发商的年龄基本都在50岁左右，多数从十六七岁就开始创业。为了谋求生存，闽商走出去和闯荡的勇气远远超过其他人。他们的目标也明确一致：攻占一二线城市。

　　雄厚的经济实力、丰富的人生阅历，过人的胆识和敢冒险的精神，或许，闽商的爆发不是偶然。

　　正如融信中国的欧宗洪对《21CBR》记者所言：“不止要做福州第一，我们会朝着一线房企阵营进取。”

　　“爱拼，才会赢”余音萦绕。

　　本刊记者 罗丽娟