商业地产的数字颠覆

　　随着夏季接近尾声，美国的商业地产行业仍在持续酝酿发酵。房价上升，抵押利率下降。但是一股强劲的风潮正在形成。数字发展的第一阶段终于在这个以资产为基础的行业兴起了，而长久以来技术在这个行业的作用都微乎其微。好在不论如何衡量，这都是一个拥有真正资产的行业。

　　社交、移动、云、大数据和物联网等技术正在被用于地产行业的住宅领域，而Zillow、HomeAway和Nextdoor之类的早期赢家正在为技术行业开辟出一条道路，从而改变地产行业的管理、所有和融资方式。

　　地产行业是我们当前经济中仅存的几个几乎不需要或根本不需要技术知识及相关兴趣就能够创造出巨大财富的行业之一。地产行业始终信奉的是“位置第一”原则。但是在这个充满移动性的世界里，“位置”几乎已经不复存在了，许多事情都可以通过智能手机完成。在与可获取性（access）的对阵中，资产（assets）正在失去阵地，不论这种资产是酒店、家，还是公寓。

　　一种新的“所有权”

　　技术为什么急于在这个长期以来就存在的地产世界发挥作用，原因显而易见。商业房产(CRE，Commercial Real Estate)是一个巨大的市场。从广义上来说，房地产是美国最大的单一资产类型，根据美联储的数据，它的价值约为50万亿美元。

　　更确切地说，住宅房屋（residential housing）是美国地产资产类别中最大的单一“有形”资产，价值约为26万亿美元，另外的24万亿美元是商业房产。地产作为一种资产类型，它的意义大于其他重量级的资产类型，例如固定收益（债券）和股本（股票）。

　　这就是为什么Airbnb只是众多利用这一未被开发的机遇，通过改变地产以及拥有地产价值的根本概念而从中谋利的技术初创公司之一。事实上，许多非常成功的共享经济公司都证明了越来越多的人更倾向于拥有“可获取性”，而不是拥有资产，对此有数据可以佐证。根据普华永道2015年的一份报告，美国人认为共享经济具有多重优势：86%的人认为它可以让生活变得更低廉，83%的认为它可以提供便利，增加效率，而63%的人则认为比起跟传统的公司打交道，它显得更有趣。此外，共享资产的实践也让美国人开始重新思考所有权的价值，81%的人认为比起拥有这些商品，共享可以让它们变得没那么昂贵，43%的人则表示拥有让人感觉累赘。

　　关键结论非常意外：57%的人认为对资产的“可获取性”是一种“拥有权”的新形式。

　　商业地产行业以及相关的商业地产金融都根植于19世纪和20世纪初的一些概念。由于地产是由硬资产构成的，位置仍然在很大程度上限定了每个人在这一行业中的角色。

　　但是这种情况正在发生迅速变化。技术行业以及Airbnb、Zillow、WeWork和RealtyMogul这样的参与者正在改变地产行业长期以来珍视的理念以及租户、所有者、金融家和中介等参与者之间的互动方式。技术颠覆者的预设很简单：让商业地产公司拥有这些资产，我们则拥有平台，通过这些平台让住户和租户在他们需要的时候获得自己需要的东西，不管他们什么时候需要，只要使用当前的实时需求、大数据和云技术就可以实现。

　　因此一个关键的问题就在于：商业地产行业是选择进入数字领域呢，还是承担技术初创企业将之从外部瓦解的风险？这也正是Facebook对企业界所做的，它俘获了16亿顾客，然后再将他们回租给美国企业界。

　　以数字技术为中心

　　在当今的数字经济中，每个人每天都带着他们的“位置”。人们可以随时随地，在家里、咖啡馆、酒店大堂和机场使用他们的手提电脑、平板电脑或者智能手机。鉴于这一现实因素，如果地产行业想要在创造价值的同时，又不输给可以为固定资产行业创造出更多可能性的AR（增强现实）和VR（虚拟现实）等虚拟技术，商业地产行业的领导者必须开始采取行动。

　　商业地产行业扩大“硬资产”的能力将会缩水，而一种基于该行业的无形资产，即租户希望、需要和获取大数据及虚拟网络的新型杠杆将会出现，只要他们建立起能够从这些新资产货币化中获利的数字平台。为了实现这一目的，必须采用一种新型的非线性方法，商业地产行业领导者需要改变他们对价值的思维模式（非物vs物）以及商业模式（技术vs非技术），并且将数字技术视为一切活动的中心。

　　五个步骤使数字成为中心：

　　定位（Pinpoint）：了解你的创业和思维模式，其中包括你所在行业的商业模式。

　　发现（Identify）：对你所有的资产进行全面盘点，包括硬资产和无形资产，例如你的顾客、合作伙伴、雇员以及任何与他们相关的数据（交互、情感、朋友和家庭）。把这些资产当作你的真正（或有形）资产来考虑。我们研究发现它们具有相同的价值。

　　价值（Value）：设想建立一个像Facebook或LinkedIn一样针对地产行业参与者的数字平台和虚拟网络，你可以通过这一平台与租户、供应商和员工在一个全新的商业模式下开展合作和共同创造，使他们能够参与和分享你的网络所带来的价值。

　　运作（Operate）：开始将时间、人才和资本等少量资产向地产资产之外的数字商业模式转移。如果你不在其中投入金钱和时间的话，一切都不会改变，你就把这个巨大机遇拱手让给了每一位技术颠覆者，他们可以拿走你大部分富有价值的数据资产和顾客。所以，先进行数字试点，证明你在数字领域运作的概念。颠覆的空间还有很多。

　　追踪（Track）：制定和实施新的关键绩效指标，定期向董事会、投资者和其他利益相关者进行透明报告。请在你的标准财务衡量体系中加入关键绩效指标，包括租户交互活动（销售或其他活动）、租户参与程度（例如网络的规模）、员工和合作伙伴的参与和看法、租户创造的新产品或服务，以及与他们分享的价值和收益额（苹果公司与其开发商网络就采取了这一做法）。

　　商业地产行业领导人应该采纳和构建一个21世纪的商业模式，这一商业模式必须与硅谷制造的那些最佳商业模式比肩，否则就只能成为这些21世纪掠夺者的猎物。

　　（原文载于“沃顿知识在线”，有编辑、删减）

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