消失的买房客

　　国庆前一天，北京出台楼市新政全面提高首付款比例。紧接着天津、苏州、郑州、成都、深圳、广州等22个城市纷纷跟进，从限贷、限购、土地供应等方面进行调节，基本涉及重启或扩大限购。所有人的计划都被打乱了。

　　本来准备买房的人纷纷表示，“暂时不会考虑买了。”突如其来的限购政策，让人们谨慎起来，投机并不是最可靠的选择，如果房地产有周期性，现在就是它的峰顶，疯狂的市场或许也该消停了。

　　“后限购时代”的紧箍咒俨然已经加码。10月中旬，深圳率先宣布严格执行《广告法》。住建部也下发关于进一步规范房地产开发企业经营行为、维护房地产市场秩序的通知。一时间，市场风声鹤唳，购房者们驻足观望，这一轮楼市何去何从？

　　突如其来的限购

　　“过完国庆回来，发现已经没有了买房资格。”9月下旬，广东佛山的陈女士看中了禅城区一个楼盘，原本在老城区有两套房子的她准备购置一套新房给孩子，计划全家国庆出游完后回来购买。没想到，10月7日佛山出台限购政策：对于佛山市户籍居民家庭在佛山拥有两套及以上住房的，暂停向其销售上述区域的新建商品住房。

　　陈女士告诉《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者，转眼间就没有了购房资格，她很后悔没早点下手。

　　原本好好的国庆长假，对唐莹来说只是度过了一个又一个不眠夜，“一天之内，首付一下子从150万元提高到了250万元啊！”她不自觉提高了音量。

　　唐莹打算抛售自己在北京朝阳区的房子，在丰台区换个更大的。她与房产中介一起看了近两个月的房子，最终选定一套120平方米的房子，总价约500万元。

　　按照当时三成首付计算，首付款需要150万元。为了赶在房价继续上涨之前把房子确定下来，唐莹没过多考虑就先付了买房定金，与业主签订了购房合同。她心想，“买房子的事情要先定下来，卖房子慢些无所谓，因为价格会继续涨。”

　　然而，事情并没有这么省心。就在唐莹位于朝阳区的房子刚挂在中介出售不久，“9.30”调控政策出台：对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。“由于本来名下有房，现在是无缘无故要多拿出100万元来。”卖房子的事情还没着落，眼看就要支付首付款，唐莹说，现在只能拉下脸皮四处寻人借款。

　　无独有偶，没有着落的还有深圳的白领宋超。由于工作变动，他正打算回老家杭州发展，于是从9月开始计划把深圳的房子卖了，再回到杭州买房。可是计划永远赶不上变化，新政来得如此措手不及。

　　继“3.25”新政之后，深圳进行了年内第二次市场调控。10月4日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位的通知，能提供自购房之日起计算的前五年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；另外，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购一套住房。把单身人士和离婚人士也纳入了限购范围。

　　“正想着在市场要起来时把房子卖掉，刚好遇着深圳最强调控，一下子似乎要买房子的人都消失了。”宋超哭笑不得。

　　为了11月可以顺利入职杭州的新公司，宋超不得不在10月离开深圳，并在杭州安顿妥当，而孩子跟着妻子则先留在深圳处理卖房事宜。“杭州房价这么高，现在买吗？”市场行情让宋超捉摸不透，犹豫不决。

　　最后，他决定先租房子。

　　突如其来的限购，让许多买家始料不及。除了调整购房计划应对新政，更多潜在的购买者选择了观望。“买还是不买，我们全家都没了主意。”准备在佛山买房的90后买家告诉《21CBR》记者，“由于佛山上个限购周期出现了房价波动的先例，所以还是要谨慎考虑。”

　　成交量下降

　　“和前几年十一相比，今年冷清了不少。以前国庆都忙到不停，今年工作人员都没怎么增加。”北京通州一楼盘销售人员对《21CBR》记者表示，这个国庆黄金周意外地安静。

　　不止售楼部，房产中介门店也格外冷清。北京城内，更多的房产中介开始接到退单电话，“我这边已经有五六位客人要协调违约事项，因为新政提高了首付款比例，大家都说买不起。”一位中介人员告诉《21CBR》记者，估计退单客户还会继续增加，甚至有买家提出因为首付增多，希望业主下调总价，“特别像老城区一些动辄7万-8万元单价的房子，首付比例提高一成，就意味着增加了上百万元的经济压力。”

　　除了严格调控政策，10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将于11月8日起对房产评估价格进行调整。“届时上调评估价的可能性非常大。”有业内人士认为，为进一步抑制投资需求，或会上调标准线增加二手房交易环节税费。

　　层层枷锁之下，开发商也开始有所行动。根据深圳中原研究中心的数据，10月上旬，深圳报价下调10%以上的楼盘达82个，下调幅度最大达22%。下调幅度排名前列的区域主要集中在龙岗区、罗湖区。

　　同时，深圳将近八成业主报价出现下调，较限购后首周（10月10日-16日）占比增加近9个点。从各区域的价格调整情况来看，七个区域环比限购后首周业主报价下调均在持续，且有扩大趋势。其中，盐田、南山、宝安区的价格下调程度最大，分别为3.3%、2.7%、2.7%。

　　“在市场调整期，新房更具风向标作用。”位于深圳市南山区蛇口片区的山语海项目，作为新政后第一个开盘的新盘，该项目的成交均价约为4.7-9.0万元/㎡，比预期要低1万-1.3万元，成为新政后首个降价的楼盘，对新政反应较为迅速强烈。

　　中原集团研究中心分析，从销售情况来看，成交主要集中在单价6万元以下的低价区，6万元以上的户型仍然不理想，说明客户对市场观望情绪浓厚。

　　同时，在限购后的首周（2016.10.10-2016.10.16）市场信心已经明显回落。根据中原集团研究中心统计的中原经理指数（各门店经理对未来价格、成交量的预期），深圳的看涨指数仅为39.8%，为调控的22个城市中最低，意味着超六成门店经理不看好市价。其中，成都的看涨指数环比跌幅最高，高达9.7%。

　　“本想着金九银十可以冲业绩，新政一出，预期已成泡影。”在微信群里，一位房产经纪人忍不住抱怨。

　　一位上海的房产中介表示，今年国庆期间新建房源推货明显有所减少，“不少业主因为没选到合适的新房源，拖延了其旧房的抛售交易。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从10月以来的成交结构看，市场已经开始出现变化，“一线城市北京、上海环比上月同期签约量分别下调了42%与16%。”

　　根据中原地产研究中心的数据，二线城市成交开始降温，限购后首周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套，连续两周低于4万套，是春节后首次出现。升级的二线限购、限贷政策开始影响市场成交量。

　　“从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了30%-40%。”

　　张大伟表示，目前网签数据不能反映当下受到调控的市场情况，预计成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

　　限购轮回

　　“限购政策的出台对我来说，几乎没什么影响，按计划还是在国庆之后买了房，终于有了属于自己的房子。”刚毕业一年，黄浩回到家乡杭州工作，爸妈提供首付款，让儿子买一套自己喜欢的房子，他只需要自己供房贷。

　　黄浩在之江区选了一个当地开发商的项目，从选房到交易仅用了45天，“并不过于杞人忧天目前市场如何，这对于我来说是必需品，也就很顺利地买了。”黄浩对《21CBR》记者说。

　　不少业内人士指出，本轮楼市调控新政，重心是抑制投机、投资性买房，对刚需及改善需求者影响并不大。

　　对于持观望态度的购房者，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，购房者要研究三个问题：第一，是否符合购房资格；第二，何时入市；第三，对未来市场如何判断。

　　“第一个问题，一般来说，外地购房者购置首套住房基本上没有太大约束，当然部分城市需要社保缴纳证明；第二个问题，不必幻想价格断崖式下跌；第三个问题，对于中国楼市后续健康发展应有信心，采取稳健的投资策略。”同时，他指出，今年第四季度在打击资产价格泡沫方面相关政策力度会比较大，各地对于违规的市场交易查处力度也会较大，这也有利于保护刚需购房者购房利益。

　　继国庆期间出台楼市调控政策之后，10月12日，住建部通报杭州、深圳楼市散布谣言案例，要求各地依法查处散布谣言、扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。10月14日，住建部又发布通知，指出房企存在的八大不正当经营行为，包括发布虚假房源信息和广告、哄抬房价、捂盘惜售或者变相囤积房源等，要求各级房地产主管部门加大执法检查力度，依法严肃查处。

　　同时，住房信贷以及房地产金融风险也属于重点关注之列。10月13日，国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中特别要求，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

　　重拳之下，效果初显。

　　10月21日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

　　与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都的新建商品住宅价格环比下降幅度分别为0.3%和0.1%；其他城市的新建商品住宅价格环比涨幅明显回落，幅度在1.0至3.8个百分点之间。

　　从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。

　　“从10月份上半月全国热点城市房价指数来看，增幅均出现了明显回落。”严跃进分析，出现增幅收窄，一方面是限购限贷政策的有效性得到了积极体现，部分城市投资投机需求得到遏制。另一方面也和部分房企在价格方面比较规范有关系。严跃进认为，市场交易和价格会回归到平稳的状态，各地应督促房企积极加快项目开工和推盘，积极补库存。

　　在近10年房地产调控的历史中，限购-解禁-限购，数次轮回。作为中国经济发展的重要支柱的房地产业，至今无法摆脱政策宏观调控手段，过热时收紧，遇冷则刺激。

　　房子价跌、量涨、真正回归居住属性，消费者、地产商、政府多赢才是疯狂楼市的最终归宿。有业内人士表示，楼市限购、限贷政策对抑制投资投机，短期楼市降温有一定作用，但达不到真正“抑价”的目的。既要制定短期调控政策、加强监管力度，又要制定长远规则、指导意见和制度性要求。

　　一位购房者说，“亲身经历了一场市场调控的折腾，我才思考，或者正是这些侥幸和投机，才让最初稳定的市场乱了套。”

　　本刊记者 罗丽娟