“租购同权”谁能得利

　　7月25日，住建部有关负责人告诉新华社记者，将通过立法，明确租赁当事人的权利和义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

　　近日召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。为实现百姓安居梦，我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。

　　租房市场或成新风口

　　张勇（证券公司分析师）

　　7月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。根据通知要求，广州将加快构建租购并举的住房体系，推行“租购同权”。广州新政引起了广泛关注，然而大家普遍没有注意到“租购同权”的试点城市不仅这一个，还包括深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市。这说明，“租购同权”并非孤立的地方性新规，有可能会引起房地产结构性改变的政策方向。

　　在广州发布上述“工作方案”前，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

　　上海、深圳等一线城市也已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海预计新增供应租赁住房70万套。7月上旬，深圳也提出，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。

　　7月25日，上海首批“只租不售”的地块以7.24亿元和4.24亿元落槌，成交楼面单价均未超过6000元/平方米，这个价格远低于商品房的楼面单价。

　　相关研究报告显示，2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计超过4万亿元。

　　这是一个基本可以确立的亿万元级的高增长市场。租赁权益的增加将成为催化剂，刺激这一市场的进一步发展。

　　作为投资者直接参与租赁市场的可能性较小，但通过投资有租赁市场资产的上市公司，也是一种参与方式。目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房地产企业正成为另一支市场力量，万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企都在这一市场布局。

　　另一个值得关注的市场是物业管理市场。租赁房屋的物业管理难度和专业度要高于普通住宅公寓，随着租赁市场的壮大，物业管理的缺口会逐步显现，这一市场的高增长也是可期的。

　　租房者的获利点在哪

　　李智强（租赁公司研究员）

　　“租购同权”意味着租赁权益的增长。对于大城市租房者来说，这意味着租房的性价比在提高，这种性价比在经济和社会价值两方面都能得到体现。

　　广州颁布的相关“工作方案通知”有不少亮点，其中最引人注目的就是赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。符合条件的承租人是指：具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的人员。

　　有一种观点认为，这样那样的条件设置会缩小新政的惠及人群，因此对市场影响可能有限。以深圳、厦门等积分制入学城市为例，有户籍的与没有户籍的儿童报读同一所学校，两者所转化的积分不同，自有房产与租房家庭孩子的积分也不同。而这个积分是孩子能否读上好学校的关键。

　　目前，广州的“租购同权”具体操作实施细则尚未公布。但可以肯定，新政策的执行对于符合条件的租房者无疑是有利的。试点城市的教育系统，必然会研究出一套基于新政策下的新入学细则，新细则也必将会进一步增加租赁者的权益，从而推进国家所制定的发展住房租赁市场的大方针。

　　其次，提高公积金提取额度，保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利，这一条对于租赁者也是普遍性利好。住房公积金月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。对于中低收入者而言，租房的地区选择性将更多，房屋条件也可以得到改善。

　　学区房是涨还是跌

　　陈离琴（广州学区房房主）

　　“租购同权”新政策出台后，市场普遍关注学区房的租售价格会有怎样的变化。就广州市而言，优质教育资源目前还是在老城区相对集中，而老城区的土地和房产资源扩容余地已经非常小，这意味着学区房资源基本不会增加。

　　新政策下，有能力拥有学区房学位权的人群增多，市场会出现供不应求的局面，这必然催生房租的增高。房租增高提升了学区房的投资回报率，这样房产价格也会受到一定影响。

　　从一些城市发展新区的经验看，引入优质教育资源就是吸引人气、引入资金、发展商业的主要手段之一。人群的聚集，对于房产价格有着直接影响。目前广州的新政，必然会引导新的人群聚集到资源集中的地域内，这对于学区房的房东而言无疑是一个利好。

　　很多城市对于每套学区房能获得的学位权都有相应规定。一般来说，一套学区房在五六年时间内只能提供一个学位名额。这样的情况下，已经丧失学位名额的住房较之保有学位名额的住房而言，租金肯定会低一些，学位名额的价值将日益体现。

　　此前，房主之间有过相关讨论，一套学区房是否可以同时租给两个家庭，收到两份租金呢？比如，将一套学区房租给A家庭住，在签订租赁合约时确认，该租住家庭只有居住权，并不享受学位权；同时再将这套房租给B家庭，约定该家庭只享受学位权，不实际租住，这样就能实现一房两租的利益最大化了。然而，这样做实际上是违法违规的，一旦被监管部门查到，房东肯定要付出“贪心”的代价。

　　新政对于商住房市场是利好

　　周琦（商用房地产顾问）

　　因为城市发展的原因，在一些大城市的周边地区存在着商住房，包括商业用房、办公用房和厂房、仓库等。除了用途外，商住房和住宅房最大的差别还有房产性质和交易税收等。

　　一般来说，商住房不受限购限贷影响，且非住房地产的平均价格要低于同地区住房地产价格，所以有些购房者也会选择其作为投资或者自住用房。2017年，国家对商住房市场进一步加强了整治和规范，目前商住房的投资前景并不明朗。

　　广州颁布的“工作方案通知”中明确：商业用房改造出租可享居民用水、用电价格这一政策。文件提到，为满足新增住房需求，将通过“供”“改”两个渠道增加租赁住房供应。

　　“供”包括增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划；以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。

　　“改”包括允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后水、电、气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售。

　　商住房与住宅市场的冷热不均，导致商住房市场库存量较大，从资源利用角度看存在着浪费情况。允许商住房在取得相关许可的条件下，进行符合规范的改造，转变其居住功能，进入住宅租赁市场，这无疑对于商住房市场是利好。同时，改造后的商住房用户还能够享受基础能源的民用价格，这对于租客具有巨大吸引力，要知道，商业用电的价格要高出居民用电价格近一倍。有理由认为，新租客的进入，新投资增长点的挖掘会给商住房市场带来新的机会和信心。