阶段波动后可能仍将上行
- 来源:金融理财
- 关键字:阶段,波动,上行
- 发布时间:2011-02-16 14:21
不过，回首2010，在历经大半年的调控后，全国平均房价却连续三个月环比上涨。展望2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
而今年国内信贷总体投放规模不会明显下降，再加上城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，为此，我们判断，整个房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，2011年房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院发布报告预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来，在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑；中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，今年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。而事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
统计局数据显示，2010年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过2009年全年5.71万亿元的水平。
业内人士预计，今年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。去年底，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。
抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于今年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。
乐观方认为，2011年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，无论是今年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。
两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。
按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。
不过，住建部有关人士近期表态，房地产业发展上将更加注重其民生属性。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。
我们认为，在通胀压力的影响下，今年不排除出台更严厉政策的可能性，但也不要对房地产税等调控“利器”寄予过高的期望，因为房地产市场当前存在的问题不可能因政府出台一两个政策而得到解决。
而“硬币”的另一面更应警惕，如果调控政策一旦发生松动，房价或将出现报复性反弹。
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