解析万达资金链——没上市，为何不差钱？
- 来源:英才
- 关键字:解析,万达,资金链,上市
- 发布时间:2011-04-06 10:25
有人说：王健林豪爽的性格，与严格的成本控制有种天生的矛盾。事实或许并非如此，万达这种不动产模式，对宏观经济的判断能力、成本预算的控制能力的要求，比房地产开发企业要高得多。
在万达，承接一个项目前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算，“我们有精准的模型，误差能控制在万元以内”。据王健林说，最近5年来，万达的上百个项目，无一超出预算，“我们的模式跟住宅地产完全不同，拿地之前就要把成本利润全部算清楚，安全性是商业地产的基础。”
“万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。”
对于市场可能发生变化的灵敏前瞻，让王健林立即决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道。“我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。所以我体会，做商业地产，有可长期使用的低成本资金最重要。”
房地产这种资金密集型的行业，资金是最上游、最核心的因素。有业内人士认为，万达的成功，很大程度上是资本运作的成功。这家中国最大的商业地产公司，至今尚未上市，但据说一点也不缺钱，“万达现在任何时间账面现金都有几百亿，今年光是商业地产一个公司的销售估计就在1000亿上下，毛利百分之三四十。”王健林告诉《英才》记者。
除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
2006年，央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道，不受地域约束，单笔贷款在5亿之内无须审批，两三天可以批款。
在上市方面，王健林自嘲是“起了个大早，赶了个晚集”。7年前，万达就萌生了海外上市的念头，摩根大通、里昂证券、摩根士丹利、麦格理、瑞银等国际投行接踵而至。万达最终选择了麦格理，在香港成立了麦格理万达中国基金，这是当时全球第一只专门叫中国基金、只做中国房产业务的基金，穆迪和标准普尔分别给了它A +和A + +的评级。然而，由于政策限制，这只基金的上市计划最终被叫停。2008年，万达计划A股IPO，偏又遭遇经济危机，IPO渠道冰封。
尽管如此，王健林还是在《新财富》杂志发布的“2010新财富500富人榜”上名列榜首。而这张榜单对于王健林财富的估算，不过是基于万达2009年的第二轮私募融资以及工商资料得来——只计算了万达商业地产部分，并未涉及影院、百货等业务的价值。
“目前我们有两个公司在申请上市，一个院线公司一个商业地产公司。院线今年肯定没问题了，政策支持的。地产公司在目前这种调控形势下，上市可能不太现实，等一等看吧。”在上市问题上王健林有足够的耐心。
毫无疑问，在目前的中国商业地产领域，万达是名副其实的领军者，据王健林估计，至多到2015年，万达将稳居全球前三。
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